Svolgimento del processo - Motivi della decisione
Che nel febbraio del 2001 D.R.R., restituito al locatore un immobile ad uso commerciale che aveva condotto in locazione a Napoli e percepita l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, agì giudizialmente nei confronti del locatore R.D. chiedendone la condanna alla restituzione delle somme versate in eccesso, a decorrere dal 1985, rispetto al canone contrattualmente convenuto, per un ammontare complessivo di L. 83.019.159;

che il convenuto resistette, spiegando domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme di L. 18.900.000 e di L. 18.000.000 rispettivamente versate al conduttore per la perdita dell'avviamento ed in esecuzione di una transazione del 30.8.2000;

che con sentenza del 30.9.2002 il tribunale di Napoli condannò il convenuto al pagamento di Euro 28.178,10 per somme versate in eccesso dal gennaio del 1993 all'agosto del 2000, rigettando ogni diversa domanda;

che, con sentenza n. 1012 del 2004 la corte d'appello di Napoli, decidendo sui gravami delle parti, ha rigettato la originaria domanda del Rosa, che ricorre per Cassazione affidandosi ad un unico motivo, cui resiste con controricorso il R.;

che entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa;

ritenuto che con unico motivo di ricorso è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1321 c.c., e ss., art. 1230 c.c., e ss., artt. 2697 cod. civ., L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79, artt. 116 e 116 c.p.c., nonchè vizio di motivazione su punto decisivo per avere la corte d'appello ritenuto valido il patto con il quale, nel corso del rapporto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, le parti convengano un aumento del canone, e per aver ritenuto che tanto fosse avvenuto, con conseguente novazione della locazione, evincendolo dalla circostanza che il conduttore aveva corrisposto un canone superiore a quello originariamente convenuto, così tacitamente accettando la proposta di aumento del locatore;

che il ricorso è manifestamente fondato in quanto, al di là del rilievo che il patto col quale si convenga solo l'aumento del canone locativo non costituisce novazione della locazione e che la corte d'appello non ha mai affermato che vi fosse stata novazione, "in tema di locazione di immobili adibiti ad usi diversi da quello abitativo ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti" (così Cass., 27 luglio 2001, n. 10286, che ha innovato l'orientamento espresso da Cass. 19 novembre 1993, n. 11402 per ragioni pienamente condivise dal collegio);

che la sentenza va dunque cassata con rinvio ad altra sezione della stessa corte d'appello, che si uniformerà all'enunciato principio di diritto e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità;

visto l'art. 375 c.p.c..

P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE Accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese, a diversa sezione della corte d'appello di Napoli.

Così deciso in Roma, il 23 maggio 2006.

Depositato in Cancelleria il 14 luglio 2006