Parti comuni dell'edificio condominiale - Terrazza a livello - Danni da infiltrazioni di acqua - Responsabilità ex art. 2051 c.c. del proprietario esclusivo del terrazzo a livello - responsabilità concorrente del danneggiato proprietario del terrazzo sottostante - valutazione dei danni - disciplina applicabile.
Azioni giudiziarie del condominio - azione del condomino a tutela del decoro architettonico dell'edificio - imprescrittibilità - limiti.

In tema di condominio di edificio, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d'acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2051 c.c., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 c.c., con riferimento all'art. 1227 c.c., che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni. (C.c., art. 1227; c.c. art. 2051; c.c. art. 2056).

L'azione del condomino a tutela del decoro architettonico dell'edificio in condominio, estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile, in applicazione del principio per cui in facultatis non datur praescriptio. L'imprescrittibilità, tuttavia, può essere superata dalla prova dell'usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva. (Nella specie è stata confermata la pronuncia di merito con la quale era stata accolta la domanda riconvenzionale di un condomino di riduzione in pristino del sottostante terrazzo a livello trasformato in veranda). (C.c. art. 948; c.c. art. 1120; c.c. art. 1122; c.c. art. 2934).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Vittoria Marotti, in Bartoli, proprietaria di un appartamento sito nello stabile condominale di piazza Randaccio, n. 1, in Roma, con atto di citazione notificato il 27 dicembre 1990 convenne innanzi al Tribunale di Roma Efisio Cao di San Marco, proprietario di altro appartamento con terrazzo a livello, parzialmente sovrastante il proprio appartamento, nonché il condominio del suddetto fabbricato, chiedendo che chi di ragione dei convenuti fosse condannato a rimuovere le cause delle infiltrazioni di acque da molti anni provenienti dal soprastante terrazzo a livello e che al Cao fosse ordinato di procedere ad una regolare manutenzione del terrazzo a livello.

Dei convenuti, mentre il condominio si limitò ad opporre la propria estraneità giuridica agli addebiti, il Cao, che pure ricordava di aver rimborsato alla Marotti, nella misura di lire 790.000, le spese da costei sostenute, addusse che la causa del fenomeno dannoso denunciato dall'attrice andava ricercata nella trasformazione in vano abitabile della zona del terrazzo di proprietà dell'attrice sottostante il proprio terrazzo a livello, trasformazione che aveva finito col conferire funzione di solaio di copertura al proprio terrazzo, e, pertanto, in via riconvenzionale chiese la condanna dell'attrice e/o del condominio al rimborso della sua quota della spesa complessiva da lui sostenuta per interventi di manutenzione.

L'adito tribunale, mentre rigettò le domande proposte nei confronti del condominio e dichiarò inammissibile la domanda di rimozione di vasche e piante del terrazzo a livello del Cao, condannò quest'ultimo o la Marotti a mantenere il terrazzo del primo strato di impermeabilità, disponendo che le relative spese gravassero, per un terzo, sul Cao e, per due terzi, sulla Marotti; condannò, inoltre, il Cao e la Marotti ad eseguire i lavori indicati dal C.T.U., nella misura, per il primo, di lire 550.000 e, per la seconda, di lire 3.450.000 e, la Marotti, a rimuovere dal suo terrazzo a livello quanto modificava la struttura architettonica dell'edificio condominiale, eliminando le strutture di chiusura.

La Corte d'appello di Roma, adita in via principale dalla Marotti ed, invia incidentale, dal Cao, con sentenza resa in data 27 marzo 1996, accogliendo per quanto di ragione gli appelli, ha disposto che le spese di manutenzione del terrazzo a livello dell'appartamento del Cao e dei lavori indicati dal C.T.U. fossero sopportate dal Cao e dalla Marotti nella misura del 50% ciascuno ed ha condannato la Marotti a versare al Cao la complessiva soma di lire 1.935.000 con gli interessi legali.

Il giudice d'appello, premesso che in linea di principio non poteva dubitarsi della responsabilità del proprietario di un terrazzo non idoneamente impermeabilizzato per i danni cagionati a terzi a causa delle infiltrazioni di acque determinate da tale vizio e che, pertanto, il Cao doveva ritenersi responsabile vero la Marotti, essendo stato accertato che le infiltrazioni, interessanti la volta della veranda - soggiorno ricavata dalla Marotti mediante chiusura del parapetto dell'originario balcone, erano state causate dai difetti di impermeabilizzazione e coibentazione del terrazzo a livello dell'appartamento del Cao, si è posto l'interrogatorio dell'esistenza di un eventuale concorso di colpa della Marotti, non escludibile in linea di principio, a causa del fatto stesso dell'esecuzione della trasformazione in un vano chiuso del terrazzo del suo appartamento, ancorché dalla consulenza tecnica d'ufficio emergesse che tale modifica dello stato dei luoghi non aveva avuto alcuna incidenza sulle infiltrazioni.

La risposta a tale interrogatorio è stata affermativa, poiché la trasformazione del terrazzo in vano - soggiorno aveva conferito al sovrastante piano di calpestio del terrazzo a livello del Cao la funzione di lastrico di copertura del vano soggiorno ricavato dalla Marotti così richiedendo ad esso "prestazioni" originariamente non previste, diverse essendo le caratteristiche di impermeabilizzazione e coibentazione di un terrazzo che copre altro terrazzo rispetto a quelle di un terrazzo che funga da copertura di altri locali. Sicché, ha ritenuto la corte nel merito, non era ragionevole porre ad esclusivo carico del Cao il costo indotto a tale nuova funzione.

Tuttavia, la corte distrettuale ha ritenuto erroneo il ricorso, da parte del Tribunale, al criterio di ripartizione della spesa prescritta dall'articolo 1126 c.c. per i lastrici solari di uso esclusivo, poiché la trasformazione operata dalla Marotti aveva limitato esclusivamente alla sua proprietà la funzione di copertura assunta dal lastrico del terrazzo sovrastante.

Sicché, ha considerato la Corte, pur considerando che l'anomalia del caso in esame era determinata proprio dal comportamento della Marotti, sembrava più equo e più corretto sul piano giuridico anche in relazione all'ultimo comma dell'art. 1123 c.c., far ricorso al criterio fissato dall'art. 1125 c.c. per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, poiché nel caso in esame il piano di calpestio del terrazzo del Cao svolge la duplice funzione di sostegno del terrazzo del Cao e di copertura della veranda della Marotti. E, pertanto, la ripartizione delle spese doveva essere eseguita in ragione della metà per ciascuna delle parti.

Quanto, poi, alla domanda riconvezionale di rimozione del terrazzo della Marotti di tutto ciò che modificava la precedente linea architettonica, la corte d'appello ne ha ritenuta l'ammissibilità, sul rilievo del collegamento di esso con l'oggetto della domanda principale, costituito dalla eliminazione delle infiltrazioni riguardanti proprio la veranda-soggiorno, nonché sul rilievo che, costituendosi in primo grado, il Cao aveva sostenuto che la trasformazione del terrazzo a livello dell'attrice costituiva, non solo concausa delle infiltrazioni, bensì una condotta illegittima in sé, in quanto determinava danni al fabbricato sia statici che estetici, questi ultimi accertati dal C.T.U..

Né poteva, ad avviso della Corte ritenersi prescritta l'azione esercitata dal Cao, poiché il diritto alla conservazione e al decoro architettonico costituisce espressione del diritto di proprietà, per definizione imprescrittibile, salvo l'acquisto, da parte di terzi, per usucapione, nel caso in esame non eccepita.

Avverso tale decisione la Marotti propone ricorso per cassazione fondato su cinque motivi, cui resiste con controricorso il Cao, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale condizionato, fondato su di un unico motivo. L'altro intimato, il condominio, non ha svolto attività difensive.

V'è memoria difensiva del controricorrente.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Preliminarmente, va rilevata l'inammissibilità del controricorso e del ricorso incidentale, poiché, come risulta dall'epigrafe del relativo atto, essi sono stati proposti in forza di procura speciale resa in calde alla copia notificata del ricorso principale.

Trattasi, invero, di procura invalidamente resa, non essendo possibile verificare se il suo rilascio fu anteriore od almeno coevo alla notificazione dell'atto contenente il controricorso ed il ricorso incidentale (cfr. Cass. 8 luglio 1995, n. 7544).

L'intimo collegamento logico-giuridico ravvisabile tra i primi due motivi del ricorso principale ne consiglia l'esame congiunto.

Col primo motivo ricorrente censura l'impugnata sentenza per violazione degli artt. 112 e 1133 (rectius: 113) c.p.c., adducendo che la corte d'appello, senza ricondurre la responsabilità dell'evento dannoso, costituito dalle infiltrazioni di acqua, al comportamento dell'uno o dell'altro dei soggetti contendenti - il che costituiva l'oggetto della domanda - è incorsa nel vizio di extrapetizione, pronunciando un provvedimento diverso da quello richiesto. Invero, il giudice d'appello, anziché pronunciare sulla domanda di risarcimento danni da infiltrazioni proposta da essa ricorrente, ha preferito introdurre il problema della ripartizione delle spese di manutenzione del terrazzo del Cao, che nessuna delle parti aveva posto.

Peraltro, rimarca la ricorrente, la questione è stata risolta equitativamente e non, come dovevasi, secondo norme di diritto, vale a dire secondo le norme che regolano la responsabilità aquiliana.

Col secondo mezzo la ricorrente denuncia violazione dell'art. 112 c.p.c. nonché degli artt. 2043, 2051 e 2056, in relazione all'art. 1227 c.c. osservando che la corte di merito, pur avendo affermato, in linea di principio, la possibilità della responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., del proprietario di un terrazzo non adeguatamente impermeabilizzato per i danni arrecati a terzi, ha ignorato che detta norma stabilisce una presunzione di responsabilità superabile solo con la prova del caso fortuito e che anche a volere equiparare la colpa del terzo danneggiato al caso fortuito, per escludere la responsbailità del custode è necessario che la colpa del danneggiato sia esclusiva. Ove, invece, come nel caso in esame, tale colpa fosse solo concorrente, potrebbe influire solo sulla misura del danno, giammai esimere il custode dalla sua responsabilità.

Rileva la ricorrente che il giudice d'appello, contraddicendo le risultanze istruttorie, che escludevano qualsiasi responsabilità di essa ricorrente, ha erroneamente ritenuto fattore di responsabilità la trasformazione del terrazzo in veranda-soggiorno, affermando contro ogni logica che le esigenze di impermeabilizzazione di un terrazzo che copra un vano abitato sono diverse da quelle di un terrrazzo sovrastante un'area scoperta.

La Marotti, poi, sottolinea l'equivoco in cui è incorsa la corte territoriale, quando ha confuso il problema del risarcimento del danno - oggetto della domanda - con quello, non proposto, dell'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione e/o ricostruzione del terrazzo, ed evidenzia che da tale illogica impostazione non potevano che derivare illogiche conseguenze, quale il non aver potuto fondare la condanna di essa ricorrente alla rimozione della veranda su di un rapporto di causalità con le infiltrazioni, bensì su di un non meglio precisato "insulto architettonico".

Peraltro, pur ipotizzando la legittimità del criterio di ripartizione delle spese di manutenzione seguito dalla corte d'appello, secondo lo stesso criterio la Corte avrebbe dovuto ripartire i danni sofferti da essa ricorrente; invece, sul punto, è mancata qualsiasi pronuncia.

Le censure sono, in parte, inammissibili ed, in parte, prive di fondamento.

In ordine al vizio di omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento, va osservato che la sentenza impugnata è, sul punto, sostanzialmente conforme a quella di primo grado, dalla quale si discosta solo per la misura della ripartizione delle spese di manutenzione e rifacimento del terrazzo.

Ciononostante, la Marotti, pur avendo impugnato la sentenza del tribunale, omise di denunciare, con l'atto di appello, il vizio ora denunciato, concorrendo, in tal modo, alla formazione del giudicato interno sul punto, con la conseguenza che restava preclusa la possibilità di censurare sotto tale aspetto la sentenza di secondo grado.

Altrettanto dicasi per il vizio di extrapetizione in cui il giudice di appello sarebbe incorso per aver pronunciato, anziché sulla domanda risarcitoria proposta, sulla domanda di ripartizione delle spese di manutenzione, che si assume non essere stata proposta.

Non v'è dubbio, invero, che il principio della rilevabilità, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, della violazione dell'art. 112 c.p.c. debba essere armonizzato con le regole che presiedono alla formazione del giudicato interno (cfr. Cass. 2 febbraio 1995 n. 1241).

Per quanto, poi, attiene all'individuazione delle cause del fenomeno dannoso lamentato dalla Marotti ed, in particolare al problema del concorso di colpa della danneggiata, va, in primo luogo, escluso che il giudice d'appello, per effetto del ritenuto concorso di colpa della Marotti, abbia mandato esente da responsabilità il Cao, proprietario del terrazzo a livello dal quale provenivano le infiltrazioni.

Sul punto l'impugnata sentenza non consente alcun dubbio, chiara ed espressa essendo l'individuazione della causa delle infiltrazioni nel difetto di impermeabilizzazione e coibentazione del terrazzo di pertinenza dell'appartamento del Cao e la conseguente attribuzione al Cao di una quota, ai sensi dell'art. 2051 c.c., espressamente richiamato in sentenza, viene esclusa per effetto del ritenuto concorso di colpa della danneggiata, che correttamente viene considerato solo come fattore influente sulla misura del risarcimento, restando salva, però, ogni considerazione su relativo criterio di ripartizione del quale si dirà esaminando il motivo seguente.

Con il terzo motivo la ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c. adduce che la Corte di merito, ponendo, con criterio salomonico, l'onere delle spese di manutenzione del terrazzo del Cao e dei lavori indicati dal C.T.U. per metà a carico del Cao e per metà a carico di essa ricorrente e facendo applicazione della norma di cui all'art. 1125 c.c., ha finito col confondere gli obblighi di manutenzione spettanti solo al proprietario eslcusivo e custode del bene da mantenere, con quelli relativi alla ripartizione delle spese di riparazione e/o ricostruzione del bene.

Precisato che il seguente giudizio riguarda la rifusione di spese sostenute a seguito di fatto dannoso imputabile al proprietario eslcusivo e/o custode di un bene, la ricorrente sottolinea l'inapplicabilità delle norme condominiali richiamate dal primo e dal secondo giudice, poiché trattasi di norme riguardanti gli interventi resi necessari dalla vetustà degli impianti, dal loro uso normale o da forza maggiore.

Ritiene, pertanto, la ricorrente che i rapporti per cui è causa, si sarebbero dovuti risolvere ai sensi degli artt. 844 e 2052 c.c..

La censura è fondata per le ragioni che qui di seguito si espongono.

Non v'è dubbio, in considerazione della natura del fatto illecito accertato, che la responsabilità ascrivibile al Cao abbia natura di responsbailità extracontrattuale e che, pertanto, le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del danneggiato, dovessero essere regolate secondo le norme che tale responsabilità disciplinano, non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni.

Tale principio, affermato da questa Suprema Corte proprio in un caso di danni cagionati dal proprietario esclusivo di una terrazza a livello (sentenza n. 3696 del 30 maggio 1988), è riconosciuto esatto dallo stesso giudice di appello laddove (fg.9) richiama espressamente l'art. 2051 c.c. come referente normativo idoneo al regolare la controversia , ma da tale corretta premessa egli non trae le necessarie conseguenze. Evidentemente deviata dalla considerazione che il danneggiato è un condomino, la corte di appello ha erroneamente ritenuto che la fattispecie, in considerazione della concorrente responsabilità del danneggiato, dovesse essere regolata sulla base degli artt. 1123 e 1125 c.c.. Così facendo, la Corte non ha considerato che nel caso in esame la qualità di condominio del danneggiato - la Marotti - diveniva irrilevante, dovendosi, invece, aver riguardi ai principi della responsabilità aquiliana, per cui la Marotti doveva essere considerata come un qualsiasi terzo danneggiato dal fatto illecito altrui e gli effetti della sua concorrente colpa, al pari di quella dell'autore dell'illecito, dovevano trovare regolamento eslcusivo nelle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 c.c. con riferimento all'art. 1227 c.c..

Col quarto motivo la ricorrente lamenta erronea e falsa applicazione delle norme di legge e dei principi generali sulla prescrizione (artt. 948 e 2934 c.c.) nonché omessa ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia.

Adduce, all'uopo, che erroneamente è stata ritenuta ammissibile la domanda riconvenzionale di rimozione di quanto dal terrazzo a livello dell'appartamento di essa ricorrente modificasse la linea architettonica dell'edificio, sia perché la questione era stata implicitamente oggetto di mera eccezione riconvenzionale, solo successivamente e tardivamente trasformata in domanda riconvenzionale, sia perché, adottando un criterio di giudizio contrastante con quello seguito per negare l'ammissibilità della domanda di rimozione di piante e vasche da essa ricorrente proposta, la Corte di appello ha colto un inesistente collegamento tra la domanda riconvenzionale e la domanda principale.

Nel merito, poi, la ricorrente rileva che la domanda riconvenzionale era del tutto sfornita di prova, essendo esclusivamente fondata sulle "gratuite illazioni" del C.T.U., non supportate da riscontri documentali, in particolare, non era stato acquisito il progetto originario dell'edificio, che avrebbe consentito di stabilire se il vano-soggiorno ricavato sul terrazzo costituisse elemento "diverso" dal progetto ed alterasse negativamente il prospetto architettonico dell'edificio.

Inoltre, ad avviso della ricorrente, il C.T.U. avrebbe dovuto descrivere tutto l'edificio, senza limitarsi ad affermazioni apodittiche o tautologiche.

Quanto poi, all'eccezione di prescrizione della domanda riconvenzionale, ad avviso della ricorrente, l'erroneità della qualificazione dell'azione come azione reale e, quindi imprescrittibile risulta quando si consideri che con essa non si era inteso rivendicare alcunché. Né aveva senso sottolineare, come ha fatto la corte territoriale, che essa ricorrente non aveva eccepita l'usucapione, poiché non v'era nulla da usucapire.

Comunque, rimarca la ricorrente, come poteva dedursi dalla consulenza tecnica d'ufficio, essa non aveva realizzata la veranda, questa essendo coeva alla costruzione dell'edificio, ma si era limitata a mantenere la vetrata.

Le varie censure in cui il motivo si scompone sono, tutte, destituite di fondamento.

Correttamente il giudice di appello ha ritenuto ammissibile la domanda riconvenzionale, adeguandosi, quanto alla dipendenza dal titolo dedotto in giudizio dall'attrice, al costante e condiviso insegnamento di questa Suprema Corte, secondo cui a giustificare l'ammissibilità della domanda riconvenzionale che non sposti la competenza del giudice adito è sufficiente un collegamento obiettivo tra la domanda principale e quella riconvenzionale, tale da rendere consigliabile il simultaneus processum e tale collegamento obiettivo ravvisando nel fatto che il vano-soggiorno, di cui si domandava la rimozione, era il bene danneggiato dalle infiltrazioni, alla cui tutela mirava la domanda principale, e, nel contempo costituiva, secondo la tesi del convenuto, concausa del fenomeno infiltrativo denunciato dall'attrice.

Altrettanto correttamente è stata esclusa l'eccepita "novità" della domanda riconvenzionale, avendo, la corte d'appello, con valutazione di merito insindacabile, in quanto sede, ritenuto che la domanda fosse stata ritualmente proposta con la comparsa di costituzione di primo grado, con la quale si denunciava la illegittimità della trasformazione operata dalla Marotti, anche sotto il profilo estetico, e se ne domandava l'eliminazione, mediante riduzione in pristino.

Il collegio condivide, inoltre la qualificazione come imprescrittibilmente attribuita dalla corte di merito all'azione del condominio a tutela del decoro architettonico dell'edificio, trattandosi di evidente, corretta applicazione del principio per cui in facultatis non datur praescriptio.

Altrettanto corretto è il rilievo che, trattandosi di azione imprescrittibile, solo la prova di avere usucapito il diritto a mantenere la situazione lesiva del decoro architettonico dell'edificio poteva valere a superare l'imprescrittibilità dell'azione esercitata dal Cao, ma, com'è stato rilevato dalla corte di appello, l'eccezione di usucapione non è stata neppure sollevata.

Infine, in ordine al denunciato vizio della motivazione, si osserva che: a) la deduzione della coevità della domanda rispetto alla realizzazione dell'edificio è questione nuova, poiché dalla sentenza impugnata non risulta essere stata posta nei gradi di merito e, comunque, è contraddetta dal giudice del C.T.U., fatto proprio dal giudice d'appello, secondo cui la veranda, nello stato in cui è ora, costituisce elemento di novità rispetto al progetto di costruzione dell'edificio; b) quest'ultimo rilievo, congiuntamente a quello dell'alterazione negativa del decoro architettonico dell'edificio, ritenuta dalla corte distrettauale sulla base della valutazione espressa dal C.T.U., costituisce motivazione sufficiente ed idonea a giustificare la statuizione adottata, motivazione non sindacabile nel merito, trattandosi di tipica valutazione di fatto, riservata al giudice di merito.

Col quinto mezzo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 97 c.p.c. nonché omessa ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia, adducendo che: a) nonostante che il condominio fosse risultato vittorioso nei confronti sia di essa ricorrente sia del Cao, la condanna al rimborso delle spese processuali sostenute dal condominio è stata pronunciata solo nei confronti di essa ricorrente; b) erroneamente è stato estromesso dal giudizio il condominio, poiché contrariamente a quanto ritenuto dal C.T.U., nel terrazzo a livello del Cao erano comprese parti comuni, cui erano riconducibili le infiltrazioni; del resto, il condominio aveva in precedenza eseguito interventi riparatori ed in primo grado si era dichiarato ancora disponibile in tal senso; c) l'accoglimento parziale dell'appello incidentale del Cao non ha trovato adeguata motivazione poiché la corte d'appello avrebbe dovuto precisare quale fosse la prova documentale sulla quale la pretesa creditoria del Cao si fondava; la prova, comunque, doveva essere data mediante fatture, attestanti anche l'utilità della spesa e, soprattutto, dei lavori, peraltro, la stessa somma risulta richiesta sia dal condominio sia dalla Marotti ed il giudice d'appello ha confuso la somma di lire 700.000 versata dal Cao quale ulteriore rateo del risarcimento del danno con le spese sostenute per i lavori di manutenzione.

Le censure vanno, tutte, disattese perché: a) la condanna della sola Marotti al rimborso delle spese processuali nei confronti del condominio trova giustificazione nella considerazione che la sola Marotti propose appello avverso la statuizione della sentenza del tribunale che rigettava le domande proposte nei confronti del condominio sia dalla Marotti sia dal Cao, sicché in grado d'appello la sola Marotti è risultata soccombente verso il condominio; b) il giudice d'appello, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, ha escluso che le infiltrazioni traessero origine da parti comuni dell'edificio e, pertanto, correttamente ha esclusa la responsabilità del condominio, essendo evidentemente irrilevante, sul piano del diritto, la disponibilità del condominio ad eseguire interventi riparatori, la censura al riguardo formulata dalla ricorrente è oltremodo generica, poiché non indica le parti comuni il cui deterioramento sarebbe all'origine del fenomeno dannoso; c) risulta dalla sentenza impugnata che la documentazione ritenuta idonea a dimostrare gli sborsi del Cao non fu contestate nel giudizio di merito e sul punto della mancata contestazione é mancata una censura da parte della ricorrente, per cui devesi ritenere che correttamente quella documentazione sia stata posta dal Cao, la censura è estremamente generica, non indicando le ragioni per cui i lavori, certamente eseguiti per ovviare agli inconvenienti lamentati dal Cao, come riferisce l'impugnata sentenza sulla base della consulenza tecnica d'ufficio, si sarebbero rilevati inutili; la domanda riconvenzionale proposta dal Cao nei confronti del condominio fu rigettata dal tribunale e, sul punto, quella sentenza è passata in giudicato.

Ne risulta che la somma di £ 700.000 sia stata comunque versata dal condominio al Cao, sicché il pericolo di una loclupetazione del Cao denunciato dalla ricorrente non ha ragione di sussistere.

Conclusivamente, dei motivi del ricorso principale, proposti va accolto il terzo, dovendo essere rigettati gli altri. L'impugnata sentenza va, pertanto, cassata, con riferimento al motivo accolto, e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Roma, che giudicherà sulla base del principio di diritto affermato da questa suprema corte, esaminando il motivo accolto e tenendo presente, in ordine alle spese di giudizio di legittimità, che il controricorso ed il ricorso incidentale sono stati dichiarati inammissibili.