REGOLAMENTO DELL'EDIFICIO CONDOMINIALE

REGOLAMENTO DELL'EDIFICIO CONDOMINIALE E CARTA DEI DIRITTI ED OBBLIGHI DEGLI UTENTI

Art. 1
LA PROPRIETA' DELLE PARTI COMUNI

Sono oggetto di proprietà ed uso comune a tutti i condomini, e in quanto tali indivisibili e irrinunciabili, tutte quelle parti, locali, cose, impianti dell'edificio che in base agli atti di acquisto non risultino di proprietà singola ed individuale di un condomino o del venditore.

In particolare sono comuni:

L'area su cui sorge l'edificio, considerata tutt'una con le sue pertinenze, giardini e cortili,aree, il sottosuolo, le fondamenta e tutte le altre opere destinate a dare stabilità al fabbricato, i muri maestri, pilastri e architravi necessari alla statica dell'edificio nonché tutti i muri d'ambito perimetrali, e quelli dei vani scala e ascensore; il tetto (o lastrico solare);
l'androne, le scale, gli anditi, i passaggi alle cantine, le finestre, le opere decorative, gli infissi, impianti e serramenti che si trovano in tali parti;
i locali ed i mobili della portineria che siano stati acquistati dai condomini, i locali di deposito e i vani per il deposito di immondizie, i locali occupati dagli impianti di ascensore e riscaldamento;
l'impianto di riscaldamento e le canne fumarie, gli impianti elettrici e di forza motrice, l'impianto antincendio, gli impianti di gas, luce ed acqua l'autoclave, la fognatura, sino alle derivazioni alle proprietà individuali:
è altresì bene comune dei condomini anche il decoro estetico e architettonico delle facciate, sia verso la strada che verso il cortile, in ogni loro parte, anche se di proprietà esclusiva, come balconi, infissi, ringhiere, tapparelle, tende parasole, ecc.
(altre eventuali parti o impianti comuni)

La quota di comproprietà delle parti comuni di ciascun condomino è in proporzione al valore della sua porzione di piano, espressa in millesimi nel titolo di acquisto e come riportata nella tabella allegata "A".
Le parti comuni non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo e disagiato l'uso della cosa a ciascun condomino.

Art. 2
USO DEI BENI E DEGLI IMPIANTI COMUNI

Nell'uso dei beni e degli impianti comuni i condomini dovranno osservare le seguenti regole e divieti:

È vietato occupare gli spazi comuni in modo permanente o temporaneo. La sosta di automezzi, nel cortile, è consentito limitatamente alle operazioni di carico e scarico
È vietato stendere panni fuori dai balconi o nelle parti comuni, sulle facciate dell'edificio o comunque senza rispetto dei regolamenti comunali.
È vietato tenere animali negli spazi comuni;
E' vietato fare innovazioni nelle proprietà individuali che alterino o coinvolgano in via diretta o indiretta le parti comuni (occupazione con materiale da costruzione, apertura di porte o finestre e simili, modifiche alle tubazioni), o il decoro architettonico o la stabilità dell'edificio, senza preventivo avviso all'amministratore, il quale, entro 10 giorni dall'avviso potrà intimare - solo per la parte che riguarda le parti comuni - la sospensione dei lavori e convocare l'assemblea per decidere.
E' vietato al singolo condominio di eseguire riparazioni delle parti e impianti comuni, se non nel caso di assoluta e urgente necessità. In questa ipotesi dovrà notificare gli estremi dell'opera,intervento o riparazione all'amministratore e ogni suo diritto all'eventuale rimborso di quanto anticipato sarà subordinato al riconoscimento della urgenza e della necessità dei lavori da parte dell'assemblea.
E' vietato il lavaggio e il parcheggio di automezzi nel cortile. E ciascun condomino ha diritto di parcheggiare un solo automezzo nello spazio assegnatogli).
E' vietato ai condomini proprietari delle cantine (o di altri locali posti al piano seminterrato) di effettuare scavi di qualunque genere, di depositarvi materiali comunque pericolosi, nocivi e inquinanti o adibire detti locali ad usi diversi da cantina, garage, deposito cui sono destinati.
E' vietata l'apposizione di targhe ed insegne sui muri perimetrali, al di fuori degli spazi previsti per tali usi, secondo le modalità e le dimensioni stabilite dall'assemblea.
La battitura dei tappeti potrà essere effettuata solo dalle ore alle ore.
E' vietata la costruzione di tettoie pensili, pensiline, verande e simili sui balconi.

Art. 3
INNOVAZIONI

I condomini, con la maggioranza speciale indicata dall'articolo 1136 quinto comma del CC possono deliberare innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza statica del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o l'equilibrio e la qualita' igienica e ambientale o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condominio.
Qualora l'innovazione comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario e consista in opere, impianti e manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. In tale ipotesi i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione (contribuendo nelle spese di esecuzione - computate al valore attuale, pro-quota millesimale - e di manutenzione dell'opera). Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Le norme contenute nel presente articolo si applicano soltanto per le innovazioni e non per le spese straordinarie di conservazione, restauro e ricostruzione delle parti e impianti comuni, per le quali non è ammissibile per la minoranza dissenziante sottrarsi al contributo, adducendo la voluttuarietà o la gravosità.
Per innovazioni si debbono intendere quelle opere nuove, impianti o manufatti, prima inesistenti, che mutano la consistenza e destinazione delle parti comuni; sono innovazioni utili quelle che migliorano l'utilizzazione delle parti e impianti comuni; sono innovazioni voluttuarie quelle che attengono soltanto al decoro, al comfort; sono innovazioni vietate,oltre che q uelle indicate al precedente comma 2 del presente articolo, in ogni caso quelle che interessano anche indirettamente la struttura portante di cemento armato o che pregiudicano i diritti anche di un solo condomino; sono innovazioni suscettibili di godimento separato quelle che possono essere poste al servizio anche di una sola parte dei condomini; sono innovazioni gravose quelle che comportano una spesa superiore a £. …………………………. (questa somma va rapportata al valore dell'edificio), aumentata o diminuita in proporzione alle variazioni dell'indice ufficiale del costo della vita, verificatesi alla data della delibera assembleare, rispetto all'anno ……… (anno di costruzione dell'edificio ovvero di prima stesura del regolamento).

Art. 4
DESTINAZIONE ED USO DELLE PROPRIETÀ INDIVIDUALI

I singoli appartamenti hanno l'unica ed esclusiva destinazione di abitazioni civili. E' fatto tassativo divieto di destinare gli appartamenti a deposito merci, laboratori, scuole e ambulatori di qualunque genere, circoli, ritrovi, pensioni, uffici di enti pubblici, esercizi con lavorazione o attività notturne (sopprimere i divieti per destinazioni che si intendono consentire).
I negozi potranno essere adibiti soltanto a vendita al dettaglio, con divieto, comunque, di lavorazioni o attività notturne, oltre le ore 24, e attività comunque rumorose, moleste o maleodoranti. I locali al piano seminterrato, fermi restando gli elencati divieti, possono essere adibiti a magazzino o deposito di merci non maleodoranti nocive o pericolose (eventualmente precisare se possono o no essere destinati alla vendita al dettaglio). A tutti i condomini è tassativamente vietato il sovraccarico eccessivo dei locali, balconi e terrazze, secondo i limiti di portata dei solai e l'uso smodato di radio, televisori, strumenti musicali, particolarmente prima delle ore 8 e dopo le 22, mentre lavori rumorosi di manutenzione e ristrutturazione sono vietati nei giorni festivi e consentiti solo dalle ore 8,30 alle ore 18 nei giorni feriali.
Ciascun condominio deve effettuare nella sua proprietà tutte le riparazioni necessarie ad evitare danni agli altri condomini ed è responsabile anche per i danni provocati dal suo personale dipendente o di servizio, ai sensi dell'articolo 2049 Cod. civ.

Art. 5
NOMINA E REVOCA DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore del condominio viene nominato o revocato dall'assemblea con delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Il mandato ad amministrare può essere concesso oltre che a persona fisica anche a società.

Art.6
DOVERI E POTERI DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore deve:

agire nel rispetto dell'articolato delle regole della qualità e trasparenza e nel rispetto legge 241;
eseguire le delibere dei condomini;
curare l'osservanza del regolamento del condominio, con ampi poteri di decidere tutte le azioni anche giudiziarie che si rendessero necessarie per ottenere tale osservanza;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, col fine di assicurare il migliore godimento a tutti i condomini;
compiere tutti gli atti conservativi nei diritti inerenti le parti comuni;
rappresentare il condominio attivamente o passivamente nelle liti giudiziali inerenti le parti comuni e il rispetto del godimento, sia nei confronti dei terzi che nei confronti dei singoli condomini;
ordinare i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgente necessità, con l'obbligo di convocare l'assemblea per la ratifica;
provvedere alle spese ordinarie per il funzionamento dei servizi comuni, alla regolare tenuta del libro dei verbali, del libro cassa, del libro paga portieri, delle copie dei titoli d'acquisto dei singoli condomini, al pagamento delle imposte e alle pratiche inerenti l'edificio nel suo complesso, ai rapporti con i fornitori, con le autorità amministrative e di polizia anche in rapporto al ruolo di sostituto di imposta rivestito dal condominio;
predisporre per ogni gestione annuale - che ha inizio al …………………. di ogni anno - un progetto preventivo di spesa dettagliato in ogni singola voce ed accompagnato dallo stato di ripartizione delle quote facenti carico ad ogni singolo condominio; detto progetto preventivo dovrà essere approvato dall'assemblea; tale approvazione darà titolo all'amministratore per riscuotere i contributi con la reazione deliberata dall'assemblea e per agire, senza specifica autorizzazione dell'assemblee, nei confronti dei condomini morosi eventualmente applicando la sanzione di cui al 3° comma dell'art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Cod. civ.;
presentare all'assemblea per l'approvazione, entro i trenta giorni dal termine di ogni esercizio annuale, il bilancio della gestione passata; ogni esercizio si chiude al ……………… di ogni anno;
tenere a disposizione la contabilità e i documenti per almeno trenta giorni prima……………………………….
eseguire quanto dovuto in base alle norme di legge sugli edifici e relativi impianti, previa approvazione dell'assemblea ove siano necessarie spese rilevanti;
(Per quanto non previsto dal presente articolo si fa riferimento alle regole di trasparenza dei servizi amministrativi predisposto dall'Apu ed allegato al seguente regolamento).

Art.7
TERMINI DI PAGAMENTO DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI

L'assemblea delibera le modalità di rateizzazione dei pagamenti delle quote condominiali. L'amministratore procede all'invio degli avvisi di scadenza ed i condomini debbono provvedere al pagamento entro i termini di scadenza: in caso di ritardo di oltre 20 giorni, l'amministratore dovrà agire nei modi previsti dall'articolo 63 1° e 3° comma delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile contro i condomini inadempienti, assumendosi ogni responsabilità in caso di omissione.

Art. 8
CONSIGLIERI CONDOMINIALI

Il consiglio di condominio è composto di non oltre 5 … membri ed ha il compito di assistere l'amministratore nelle sue funzioni e decisioni, di effettuare almeno trimestralmente la revisione dei conti e di tentare di dirimere eventuali controversie fra condomini. I consiglieri vengono eletti dall'assemblea ordinaria annuale e devono essere scelti esclusivamente fra i proprietari delle unita' immobiliari. Delle decisioni del consiglio di condominio, che vanno prese a maggioranza degli intervenuti alle riunioni o delle eventuali risposte per corrispondenza, viene redatto un processo verbale (con eventuale copia della corrispondenza) in apposito libro. Il consiglio può nominare tra i suoi componenti un consigliere col ruolo di garante della qualità ambientale dell'edificio col compito di recepire reclami e segnalazioni su azioni e comportamenti dei singoli utenti che creano pericolo e danni alla qualità ambientale dell'abitare e alla sicurezza.
Il consiglio può in presenza di gravi e urgenti motivi chiedere la convocazione all'amministratore che vi è tenuto ai sensi art. 66 comma 1° delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

Art. 9
ASSEMBLEA

L'assemblea è composta dai condomini che sono titolari del diritto di proprietà delle unità immobiliari che compongono l'edificio.
Chi non sia in possesso di valido titolo di proprietà, non può intervenire in assemblea, qualunque altro sia il diritto in base al quale eventualmente occupi un'unità dell'immobile, fatta eccezione per l'ipotesi di diritto di usufrutto, per il quale si richiama l'art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile e fatto salvo quanto previsto dagli articoli 9 e 10 della legge 27/7/1978 n. 392 ovvero altre normative riguardanti il diritto degli inquilini a partecipare all'assemblea.
Qualora condomino sia un gruppo di persone pro-indiviso ha diritto di intervenire con diritto di voto in assemblea un'unica persona designata per iscritto dagli altri comproprietari pro-indiviso. Gli altri comproprietari possono assistere e presenziare senza diritto di voto.
Ogni condomino può delegare a rappresentarlo in assemblea altra persona. Non è consentita la delega a terzi da parte del delegato. La delega deve essere in ogni caso scritta in calce alla comunicazione di invito di invito ed è valida unicamente per l'assemblea a cui quell'invito si riferisce. I condomini non possono conferire più di tre deleghe alla stessa persona .Non è consentita la delega all'amministratore.
L'assemblea ordinaria annuale deve essere convocata entro 30 giorni dal termine della gestione, mentre, qualora se ne presenti la necessità l'amministratore, di sua iniziativa o dietro richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio, dovrà convocare l'assemblea straordinaria.
Presupposto dalla valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito di tutti i condomini mediante lettera raccomandata. L'invito deve contenere l'ordine del giorno, con il dettaglio degli argomenti da discutere. Nell'ordine del giorno può essere inclusa la voce "varie ed eventuali ma gli argomenti trattati nell'ambito di tale punto non possono essere oggetto di deliberazioni.
L'invito deve pervenire al domicilio di ciascun condominio almeno cinque giorni dalla prima della data fissata per l'assemblea.
Non può inficiare la validità dell'assemblea l'errata destinazione di un invito, quando il condominio non abbia notificato con raccomandata il cambiamento di domicilio - almeno 10 giorni prima dell'assemblea - all'amministratore. In ogni caso in mancanza di diversa comunicazione scritta, ogni condomino si intende domiciliato nell'edificio condominiale.
L'invito va esteso ai conduttori di unità locate, nei casi previsti dalla legge, con responsabilità del condomino locatore, qualora questi non abbia reso noto in tempo utile all'amministratore di condominio l'esistenza del rapporto di locazione.
Ogni volta l'assemblea elegge un presidente che ha il compito di verificare la regolare e tempestiva ricezione delle convocazioni, la validità delle deleghe, la presenza del numero legale e di disciplinare e coordinare la discussione dell'ordine del giorno. Il presidente chiama uno dei presenti a fungergli da segretario, con il compito di redigere il verbale.
In prima convocazione l'assemblea si intende validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi dei condomini, che rappresentino anche almeno la metà del valore dell'edificio.
Qualora in prima convocazione non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima, ma in ogni caso non oltre il decimo giorno.
In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Fanno eccezione:

a) le delibere concernenti: la nomina e revoca dell'amministrazione; le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore; la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie ivi compresi i restauri o rifacimenti e verniciatura di ogni parte delle facciate; che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio;
b) le delibere concernenti: le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e degli impianti o servizi comuni; la costruzione di nuovi impianti e l'attivazione di nuovi servizi comuni; che devono essere approvate con la maggioranza dei condomini e di almeno due terzi del valore dell'edificio;
c) le delibere concernenti modifiche del presente regolamento che devono essere adottate con l'unanimità del consenso di tutti i condomini, e per atto scritto da registrare e trascrivere;
d) le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopraindicate.

Le deliberazioni concernenti il servizio dell'ascensore andranno in ogni caso prese a maggioranza degli intervenuti e del valore rappresentato in assemblea, calcolato in base alla speciale tabella di comproprietà di tale impianto.

Art.10
POTERI DELL'ASSEMBLEA

La competenza dell'assemblea riguarda l'amministrazione, gestione, conservazione, manutenzione, riparazione, ricostruzione delle parti e impianti comuni dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, non può dettare divieti nell'uso delle proprietà esclusive, che non siano previsti nel presente regolamento.
Le discussioni riferite alla voce "varie ed eventuali" e similari hanno esclusivamente finalità consultive e di approfondimento dei temi senza assunzione di deliberazioni che per essere validamente prese presuppongono una specifica previsione nell'ordine del giorno di convocazione previamente inviato ai condomini.
Nel libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario, quanto segue:

il luogo, ordine del giorno, ora di inizio e termine dell'assemblea;
elenco degli intervenuti di persona o per delega, e rispettive quote millesimali;
resoconto sintetico della discussione, testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte degli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione dei proponenti.

Il verbale deve essere firmato dall'amministratore, dal presidente dell'assemblea, dal segretario e da un altro condomino.
L'amministratore è tenuto a inviare a mezzo raccomandata copia del verbale a tutti i condomini, sia presenti che assenti, entro 10 giorni dall'assemblea.
Le delibere dell'assemblea sono obbligatorie per tutti, compresi gli assenti, gli astenuti, i dissenzienti risultati in minoranza nelle votazioni per l'assunzione della deliberazione.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge, al regolamento e comunque lesive del diritto di uno o piò condomini, ogni condomino, assente o che abbia espresso in assemblea voto contrario, può fare ricorso alla Autorità giudiziaria.
Il ricorso - sotto pena di decadenza - deve essere dai presenti dissenzienti proposto entro trenta giorni dalla data della delibera e, dagli assenti, entro trenta giorni dalla data di ricevimento della copia del verbale.
Quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i condomini dissenzienti possono separare la propria responsabilità in ordine alle spese e alle conseguenze della causa, per il caso di soccombenza. Tale volontà va notificata con atto di significazione a mezzo ufficiale giudiziario all'amministratore del condominio entro 30 giorni dalla data in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Se la causa ha esito favorevole al condominio, e ne derivano dei vantaggi al dissenziente, questi concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente

Art. 11
RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI

Nota - Per i criteri di ripartizione delle spese, vedere le formule relative ai singoli impianti e servizi.
Le spese per:

amministrazione;
-acqua potabile (salvo i consumi delle proprietà esclusive, indicati dai contatori) luce comune, fognatura;
sistemazione e mantenimento del tetto (o lastrico solare), del cortile (giardino) e dei passaggi comuni di accesso all'edificio;
restauro, pulizia, tinteggiatura facciate dell'edificio, ivi comprese le verniciature delle imposte, tapparelle, ringhiere e balconi, anche di proprietà esclusiva;
imposte, tasse ed assicurazioni riguardanti l'edificio nel suo complesso e in genere tutte le spese per la conservazione, le innovazioni (salvo quanto indicato all'art. 3) e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti e impianti comuni dell'edificio, fatta eccezione per il riscaldamento, l'ascensore, le scale e il portierato;
vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà di ciascuno, indicati nella tabella allegata "A".

Nessun condomino può sottrarsi al contributo per le spese sopraindicate, in proporzione alla sua quota millesimale, nemmeno nel caso che non ne tragga diretto vantaggio o beneficio o non sia interessato per qualsivoglia motivo alle spese stesse, accettandosi il principio della solidarietà condominiale. E' tuttavia ammesso che l'assemblea, nell'approvare una spesa che non sia quella del restauro o tinteggiatura delle facciate, e che interessi solo un gruppo di condomini, determini contemporaneamente come tale spesa vada, eccezionalmente e per quella volta, ripartita fra i soli condomini interessati in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Art.12
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

L'impianto di riscaldamento è cosa comune ed appartiene a tutti i condomini pro-indiviso, ad eccezione delle derivazioni e di quelle parti di impianto che si trovano all'interno delle proprietà individuali (e delle unità dell'edificio che siano sprovviste di elementi, sin dall'origine). Le spese straordinarie, di ammortamento, di regolarizzazione, di isolamento, e di ricostruzione dell'impianto comune, vanno suddivise fra tutti i partecipanti, in base al valore espresso in millesimi della comproprietà di ciascuno. All'inizio di ogni gestione annuale, l'assemblea delibera l'eventuale quota da accantonare per l'ammortamento dell'impianto.
Le spese relative, invece, all'uso, all'esercizio ed all'ordinaria manutenzione e riparazione dell'impianto comune, vanno ripartite in base alla cubatura (o alla superficie radiante) delle singole proprietà, come indicato nella tabella allegata "B".
Nessun condomino può rinunciare all'uso del riscaldamento né può sottrarsi al pagamento della sua quota di spesa per nessun motivo, ivi compreso lo sfitto totale e l'assenza dall'appartamento.
Salvo diversa disposizione di legge, il periodo normale di riscaldamento è dal ……………….. al ………………………
Qualora si decida di affidare il riscaldamento in appalto a una ditta all'uopo attrezzata, la lettura e discussione di tutte le offerte pervenute all'amministrazione deve essere fatta durante l'assemblea ordinaria annuale, previo esame da parte del consiglio di condominio.
Qualora deficienze nell'erogazione si manifestino solo in una o in alcune proprietà individuali, il condomino danneggiato può chiedere, allegando alla richiesta adeguata perizia di un tecnico, eseguita a sue spese - con la quale dimostri che la deficienza non è originata da sua colpa o nuova opera - che l'impianto sia regolarizzato a spese del condominio.

Art.13
ASCENSORE E SCALE

L'impianto di ascensore (o degli ascensori) è cosa comune che appartiene pro-indiviso dei piani superiori a quello rialzato e di conseguenza le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria, straordinaria e di ricostruzione vanno suddivise fra tali comproprietari, con totale esonero degli altri condomini, in base alla tabella allegata "C".
Nessuno dei comproprietari dell'impianto, può, nemmeno con definitiva rinuncia all'uso, sottrarsi alla contribuzione delle spese per l'ascensore. L'immediata ripartizione dei guasti e l'adempimento delle eventuali prescrizioni della pubblica autorità, anche se comporta sostituzione di parte dell'impianto, è obbligatoria per tutti i comproprietari, qualunque sia l'entità della spesa.

Art.14
PORTIERATO

La spesa del servizio di portierato, salario, contributi e indennità al portiere, attrezzi pulizia e quanto altro inerente alla custodia e pulizia delle parti comuni dell'edificio (compreso telefono portineria) è ripartita fra tutti i condomini in ragione delle quote millesimali di comproprietà di ciascuno (tabella allegata "A"), (oppure, quando l'edificio comprenda anche negozi e magazzini):
La spesa del servizio di portierato, salario, contributi e indennità al portiere, attrezzi pulizia e quanto altro inerente alla custodia e pulizia delle parti comuni dell'edificio (compenso telefono portineria), è ripartita fra tutti i condomini in ragione delle speciali quote indicate nella tabella allegata "D".

Art. 15
LOCAZIONE DELLE PROPRIETÀ INDIVIDUALI

Il condomino che dà a terzi in locazione la sua proprietà individuale è tenuto a inserire nel contratto di affitto l'obbligo del rispetto del regolamento condominiale, e sarà responsabile in solido con il suo conduttore di tutte le eventuali violazioni del regolamento, danni, ecc. provocati dal conduttore stesso. Le cantine e i box non sono locabili separatamente dalla proprietà di cui costituiscono pertinenza.
Il condomino è tenuto a darne avviso all'amministratore anche ai fini degli adempimenti riguardanti la convocazione dell'assemblea e gli eventuali adempimenti riguardanti ripartizioni delle quote per oneri accessori a carico del conduttore

Art.16
VENDITA DI PROPRIETÀ INDIVIDUALI

Quando un condomino venda la sua proprietà o costituisca su di essa un diritto di usufrutto è tenuto a darne immediato avviso per lettera raccomandata A.R. all'amministratore e a consegnargli, poi, appena possibile, copia degli atti in base ai quali è avvenuto il trasferimento dei diritti sulla porzione di immobile, con comunicazione del nome e domicilio del subentrante.
L'omissione della suddetta comunicazione e consegna rende responsabile ad ogni effetto il condomino venditore nei confronti sia del condominio, sia del condomino subentrante, per qualsivoglia conseguenza che da tale omissione dovesse derivare, anche in materia di pagamento delle spese condominiali.

Art.17
FRAZIONAMENTO DI UNITÀ IMMOBILIARI

In caso di frazionamento mediante divisione materiale di un'unità immobiliare, che sia legittima e autorizzata, i condomini interessati dovranno determinare la corrispondente divisione dell'unica quota millesimale anteriore, comunicandola all'amministratore.

Art. 18
ACCESSO ALLE PROPRIETÀ INDIVIDUALI

Ciascun condomino non può opporsi alla visita nella sua proprietà individuale da parte dell'amministratore, verso congruo e motivato preavviso, né può impedire che nella sua proprietà vengano eseguiti lavori urgenti e necessari che interessino le parti comuni dell'edificio, salvo il risarcimento dei danni conseguenti alle opere, e con esclusione del risarcimento per limitazione temporanea e parziale del godimento delle proprietà esclusive se non nella misura in cui sia dovuto all'eventuale conduttore del condomino, a norma dell'articolo 1584 Cod. civ..

Art.19
RIPARAZIONE DELLE TERRAZZE A LIVELLO

Quando si renda necessaria la riparazione di terrazze a livello, per infiltrazioni di acqua o altri motivi, la spesa di pavimentazione e impermeabilizzazione (manto) è a carico del proprietario della terrazza a livello. A carico di tale proprietario e del proprietario sottostante è la spesa di riparazione del soffitto, salvo che questa sia resa necessaria da incuria o ritardo del condomino soprastante nell'eseguire le dovute riparazioni al pavimento e al manto della terrazza: in tale ultima ipotesi la spesa sarà interamente a carico del condomino proprietario della terrazza.

Art.20
SPESA DI RIPARAZIONE DEI BALCONI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA

Come indicato nell'art. 1 di questo regolamento il decoro delle facciate è considerato bene di interesse comune; come indicato nell'art. 9 l'assemblea ha il potere di deliberare, con speciale maggioranza, il restauro e verniciatura della facciata e degli infissi e sportelli in essa compresi; come indicato nell'art. 11 tali spese sono ripartite fra tutti i condomini, in ragione della quota millesimale, anche se riguardano parti di proprietà esclusiva. Tutto ciò concerne il decoro e l'estetica complessiva dell'edificio.
Per quanto attiene alle riparazioni necessarie ai balconi, onde evitarne la rovina anche parziale, o il distacco di elementi che li compongono, la spesa è per intero a carico del condomino che ne sia proprietario esclusivo. Ciò s'intende convenuto anche per quanto riguarda infissi ed altri enti non già da verniciare ai fini estetici, ma da sostituire per vetustà o pericolo di caduta.
Ciascun condomino è legittimato a pretendere, in forza del presente titolo contrattuale, che l'amministratore provveda, entro 30 giorni dalla diffida notificata a mezzo ufficiale giudiziario, ad effettuare le riparazioni, sostituzioni ecc., rese necessarie per eliminare situazioni di pericolo o di degrado dell'estetica complessiva dell'edificio.

Art.21
ASSICURAZIONE

L'intero edificio deve essere assicurato contro i danni derivanti da incendi o da azione degli agenti atmosferici, infortunio e per responsabilità civile, mediante assicurazione di tipo "globale fabbricati".
Il capitale da assicurare dovrà corrispondere al valore attuale dell'edificio e dovrà essere modificato al verificarsi delle variazioni di valore dell'edificio. Dal capitale da assicurare contro gli incendi, va escluso il valore dell'area e delle fondazioni.
La spesa va ripartita fra tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali di proprietà.

ART.22
CONCILIAZIONE STRAGIUDIZIALE DELLE CONTROVERSIE

Ciascun condomino e l'amministratore si impegnano a tentare la conciliazione delle vertenze e controversie che dovessero sorgere tra lo stesso e gli altri condomini o utenti o con l'amministratore, utilizzando le modalità previste dallo sportello di conciliazione, istituito presso L'APU al fine di pervenire ad un verbale di conciliazione.

Art.23
INQUINAMENTO ACUSTICO E AMBIENTALE

E' vietato secondo quanto disposto dalla legge 30/10/1995 n.447 l'introduzione di rumore ,esalazioni,radiazioni ed ogni altra nociva immissione nell'ambiente abitativo o in quello esterno tale da provocare fastidio o disturbo al riposo e alle attivita', pericolo per la salute umana ,deterioramento degli ecosistemi. Ciascun condomino o l'amministratore può attivare la procedura di cui al precedente articolo 22 al fine di concordare una soluzione della controversia e modalità di comportamento non lesive del diritto dei singoli alla tranquillità e al pacifico godimento.
La denuncia del pericolo ambientale e della sicurezza e salubrità dell'edificio, che derivi da atti e comportamenti di condomini o utenti, va presentata al Consigliere Garante della qualità ambientale di cui al precedente articolo 8 che deve avviare in consiglio richiesta per la convocazione di assemblea straordinaria che può, accertati i fatti lesivi, comminare una sanzione ai sensi del successivo art. 29.

Art.24
ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE

In adempimento di quanto previsto dalla legge 9/1/1989 n.13, il presente regolamento intende favorire nell'ambito del condominio ogni azione e intervento volto al superamento e all'abbattimento delle barriere architettoniche. A tal fine l'amministratore, su richiesta di un condomino che sia portatore di handicap o che ospiti nel suo nucleo familiare un portatore di handicap, è tenuto a convocare un assemblea straordinaria al fine di assumere le specifiche deliberazioni volte a realizzare opere e interventi atti a rimuovere le barriere architettoniche.

Art. 25
OPERE E INTERVENTI NELLE SINGOLE UNITA'

Sono vietate le opere e gli interventi di singoli condomini, nell'ambito della rispettiva proprietà esclusiva, che sono suscettibili di arrecare danno e pregiudizio:

alla stabilita' dell'edificio e alla sicurezza e funzionalita'agli impianti;
alla sicurezza e qualità igienica e ambientale dell'edificio in ogni sua parte e nelle unita' immobiliari di cui consiste;
al decoro architettonico e alla regolarità urbanistico-progettuale.

ART.26
ADEGUAMENTO ALLE NORMATIVE DI SICUREZZA IMPIANTI

L'amministratore e gli organi del condominio sono tenuti,ciascuno nelle sfere di rispettiva competenza ,a dare attuazione alle normative locali, nazionali e comunitarie che introducono principi e discipline di adeguamento degli impianti e delle dotazioni condominiali e a redigere e conservare la documentazione prevista ai fini della certificazione degli impianti, dotazioni e quant'altro attenga ai beni comuni.

ART. 27
PARCHEGGI

Non è consentito l'uso del cortile e dell'area verde condominiale quale parcheggio. In caso di alienazione delle proprietà immobiliari, il condomino cedente non può riservarsi l'uso del parcheggio comune condominiale ne'cedere separatamente l'area parcheggio e il box di pertinenza rispetto alla cessione dell'unita' immobiliare. L'eventuale uso a parcheggio di aree e siti comuni e'stabilito dall'assemblea. Per eventuali controversie ciascun condomino può attivare la procedura di conciliazione di cui al precedente articolo 22.

Art.28
REGISTRAZIONE

Il presente regolamento approvato a maggioranza, ovvero sottoscritto da tutti i condomini e recepito con i singoli atti di acquisto, viene registrato a cura dell'amministratore presso l'Ufficio del Registro atti Privati (e depositato presso Apu).

Art.29
PENALITA'

Per le infrazioni alle norme del presente regolamento l'amministratore può comminare,sentito il consiglio di condominio,una sanzione pecuniaria pari a L………..nei confronti del condomino o dei condomini responsabili della violazione.
Avverso la sanzione comminata il condomino può ricorrere all'assemblea ovvero alla commissione di conciliazione.
Le somme corrisposte a titolo di sanzioni sono destinate ad un apposito fondo per il "risanamento e la bonifica ambientale del condominio" utilizzato per opere e interventi finalizzati ad elevare la qualità ambientale dell'edificio e delle dotazioni ed impianti con particolare riguardo al disinquinamento,alla salvaguardia del decoro e qualità dell'edificio.