Corte di Cassazione, sent. 16 febbraio 2005, n. 3102, sez. II

Condominio - Parti comuni dell'edificio - Terrazze, lastrici solari, logge - Presunzione di proprietà comune - Condizioni - Limiti - Lastrico costituente superfici terminale - Protezione dell'edificio - Funzione primaria - Usi accessori - Ammissibilità - Come terrazzo - Configurabilità - Uso esclusivo da parte di un solo condominio

Motivi della decisione

1. Col primo mezzo si deduce difetto di motivazione sulla ritenuta conformazione del preesistente tetto tale da consentirne la qualificazione come lastrico solare.
   La censura non è fondata.
   La Corte d'Appello, per definire il bene come lastrico solare (comune), è partita da premesse generali ineccepibili in punto di diritto rilevando l'accessibilità e la praticabilità di esso, e indivduando correttamente la differenza tra il lastrico solare e il terrazzo a livello.
   1.a. Il lastrico solare si identifica con quella superficie terminale dell'intero edificio, o di una parte di esso, che assolve principalmente alla funzione di copertura ovvero di protezione dei piani sottostanti potendo contemporaneamente svolgere anche funzioni accessorie di utilità diverse, per tutti o per alcuni condomini, allorchè esso sia in qualche modo praticabile e utilizzabile, non essendo, a tal fine, indispensabile che esso abbia una superficie del tutto piana o che sia normalmente o comodamente accessibile, in quanto tali requisiti sono peculiari delle terrazze a livello. Queste, poi, che hanno la stessa funzione di copertura, sono, in sostanza, anch'esse dei lastrici solari, con la differenza di essere pienamente accessibili e comodamente fruibili in quanto munite di parapetto e la cui destinazione è non tanto, e non solo, quella di copertura dei locali sottostanti ma anche quella di fornire ulteriore comodità all' (agli)appartamento(i) che su di essi si affaccia(no) e al (ai) quale (i) sono funzionalmente collegati.
   1.b. Alla luce di questi principi la Corte territoriale ha verificato la situazione concreta trovandola conforme alla definizione astratta e nel ragionamento della Corte non sono ravvisabili - mè sono segnalate - illogicità o contraddizioni e la ricorrente si limita a contestare - in punto di fatto e di apprezzamento della prova (da cui sono stati ricavati gli elementi identificativi del bene) l'accessibilità e la praticabilità del lastrico preesistente.
2. Nel secondo motivo si denunzia violazione degli artt. 345 cod. proc. civ. e del principio secondo il quale le domande aventi a oggetto i diritti reali sono autodeterminate. La Corte d'Appello aveva espunto la domanda concernente la propietà esclusiva del lastrico avendola, erroneamente, ritenuta nuova.
   Il motivo è infondato.
   La Corte di merito ha ritenuto nuova la "tesi prospettuata per la prima volta in appello" da Ca. Za., circa la proprietà del "tetto manomesso" solo in capo ai proprietari dei due appartamenti a esso esottostanti (Ca. Za. e Ar.), e, così decidendo, non ha violato il principio secondo cui le domande aventi a oggetto diritti reali sono autodeterminate. La Corte ha solo affermato - interpretando la domanda originaria - che, con essa, Ca. Za. non aveva mai chiesto di accertare che il tetto (o terrazza) modificato fosse da ritenersi di proprietà esclusiva sua e dell'Ar., sicchè non ha indagato sulla causa pretendi e sul titolo posto a fondamento della domanda, interessato dal principio di autodeterminazione, ma sull'oggetto della domanda (petitum), inteso, dal punto di vista processuale, come accertamento richiesto al giudice di merito, e, dal punto di vista sostanziale, come bene della vita.
3. Nel terzo motivo si lamenta violazione dell'art. 1102 cod. civ. in quanto la trasformazione operata dai convenuti comportava appropriazione della cosa comune e violazione dei diritti di comproprietà.
   La censura è infondata.
   Essa si sostanzia in un'affermazione apodittica,, analoga a quella già smentita dalla Corte d'Appello che ha esposto in maniera adeguata e non illogica le ragioni per le quali la modifica non costituisce innovazione vietata, in quanto non comportante, rispetto agli altri condomini, alterazione della destinazione propria del bene, consistente precipuamente nella funzione di copertura dei loacli sottostanti, che non risultava compromessa dalla più intensa utilizzazione da parte dei convenuti.
   3.a. Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro e univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonchè il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. Detto lastrico, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo a un solo condomino, così come lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 cod. civ., non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, di tal che siffatto uso non realizza la violazione dell'art. 1120 cod. civ. (Cass. n. 5162/1990 e Cass. n. 3696/1988).
   La Corte di Merito si è attenuta a questi principi per cui la sentenza, in parte qua, si sottrae alla proposta censura.
4. Nel quarto motivo si denunzia, sotto diverso profilo, la violazione dell'art. 1102 cod. civ., laddove la Corte d'Appello ha disatteso l'ulteriore profilo di illegittimità del comportamento dei convenuti escludendo la possibilità della usucapione. I concetti espressi dalla Corte, veri in astratto, cedono, secondo la ricorrente, di fronte all'oggettiva idoneità degli atti a "formare diritti reali" non incompatibili con la perdurante funzione di copertura del tetto o del lastrico solare. Neppure tale censura può dirsi fondata.
   4.a. Una cosa è il possesso e altra cosa è la concettuale insopprimibilità della funzione del bene cui si è riferita la Corte d'Appello al fine di escludere che l'uso di esso, in conseguenza alla trasformazione, potesse far conseguire agli utenti la proprietà esclusiva del terrazzo. Se fosse fondato l'assunto della ricorrente nessun bene, avente (insopprimibile) destinazione comune, potrebbe essere usato dai condomini traendone maggiore utilità, e senza alterarne la destinazione, sussistendo il pericolo che esso venga, in tal modo, usucapito in proprietà esclusiva.
   4.b. Il codice civile vigente ha riunito nell'unica disposizione dell'art. 1117 l'indicazione delle parti che formano oggetto di proprietà comune dei proprietari dei piani o porzioni di piano di un edificio in condominio distinguendole a seconda che siano necessarie all'esistenza dell'edificio e in genere all'uso comune di esso (art. 1117, n. 1) ovvero costituiscano locali destinati ai servizi comuni (art. 1117, n. 2) oppure, infine, siano "opere, installazioni, manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune" (art. 1117, n. 3) stabilendo, per ciascuno dei predetti beni, una presunzione di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo.
   4.c. Le conclusioni cui è giunta la Corte d'Appello vanno mantenute ferme anche se è necessario fare alcune precisazioni a integrazione della motivazione. La Corte ha, in buona sostanza, inteso dire che, nella specie, si trattava di valutare, ai fini della usucapione, il miglior uso di un bene "necessariamente" comune, cioè necessario per la stessa esistenza, funzionalità e utilizzabilità dei beni singoli cui serve e che come tale non poteva essere usucapito.
   4.d. Ebbene, la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 29 maggio 1995, n. 6036) ha chiarito che, in materia di condominio degli edifici, tra le cose comuni e i beni di proprietà individuale può sussistere, innanzitutto, un legame di "incorporazione" che rende le prime indissolubilmente legate ai secondi dai quali i beni comuni (come i muri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, le fondazioni ecc.) non possono essere separati in quanto, per effetto della incorporazione, le parti comuni del fabbricato risultano essenziali per l'esistenza dei piani o delle porzioni di piano, che, senza i detti beni comuni, non potrebbero esistere.
   4.d.1. Può ravvisarsi, poi, una congiunzione tra cose, che possono essere fisicamente separaate senza pregiudizio reciproco, che è data dalla destinazione, la quale, a sua volta, importa un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per l'esistenza e il godimento delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dall'indivisibilità, ovvero siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle stesse, nel qual caso l'acquisizione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sul(i) bene(i) comune(i), restando superata la presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ.
   4.e. La Corte d'Appello si è sostanzialmente attenuta a tali principi affermando che il terrazzo a livello fosse, per sua natura, destinato alla copertura e protezione del fabbricato e non potesse essere sottratto, neppure in forza di usucapione, al diritto dei condomini diventando di proprietà individuale.
5. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato e la ricorrente va condannata alle spese, liquidate come nel dispositivo.