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La materia del bilancio condominiale ha limitata e insufficiente disciplina
nel codice civile che si limita stabilire che:
-l'amministratore deve alla fine di ogni anno rendere il conto della gestione;
-l'assemblea procede provvede all'approvazione delle spese occorrenti
durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
-l'assemblea procede all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
e all'impiego del residuo attivo della gestione.
Nulla è aggiunto nel dettaglio in merito ai contenuti specifici
e alle forme della contabilita' che deve assumere la gestione di un ente
di gestione,qual è il condominio, riguardo alla struttura dei bilanci,
alle scritture contabili indispensabili, alle modalita' di verifica e
controllo,alla tenuta e consultazione dei documenti giustificativi delle
spese.
La sostanziale liberta' di forme assunte dalla contabilita' e dalla rendicontazione
condominiale,favorita in tal senso, da varie pronuncie della magistratura
della Cassazione non ha in alcun modo salvaguardato e tutelato le esigenze
di chiarezza e trasparenza che lo stesso codice civile richiama espressamente
in materia di bilancio societario dove espressamente si afferma che il
bilancio di esercizio deve essere costituito dallo stato patrimoniale,
dal conto economico e dalla nota integrativa .
Tale esigenza si impone a maggior ragione nel presente momento che vede
una esponenziale crescita quantitativa e qualitativa delle scelte gestionali
e finanziarie del condominio in rapporto alla complessita' degli adempimenti
fiscali di sostituto di imposta,al suo intervento quale soggetto economicamente
attivo nei processi di riqualificazione,recupero e ristrutturazione del
patrimonio abitativo e di nuova dotazione e /o adeguamento normativo degli
impianti.
La scelta dell'Apu ritiene fondamentale sulla materia una attenta riflessione
sulle necessarie modifiche che in materia andranno apportate al Codice
Civile dal momento che le carenze attuali della normativa devono essere
corrette e integrate con poche chiare regole che dettino principi di uniformita'
ed pochi minimi adempimenti.
I principi che secondo l'Apu dovranno ispirare una corretta gestione amministrativa
condominiale devono riguardare:
1)Il bilancio di esercizio condominiale deve essere costituito di un conto
economico,che dia conto e rappresenti la dinamica di gestione dell'esercizio,fornendo
chiara informazione delle operazioni di gestione di entrate e uscite e
dell'eventuale residuo attivo della gestione;
2)Il bilancio condominiale deve comprendere altresi' uno stato patrimoniale
che sancisca la situazione patruimoniale del condominio riferito alle
categorie contabili delle attivita' e passivita' e una situazione di cassa;
3)Il bilancio condominiale deve comprendere e una tabella di ripartizione
delle spese che faccia riferimento a quanto previsto dal regolamento di
condominio e ai criteri di cui agli articoli1123,1124,1125,1126 CC
4)necessario corredo delle due situazioni contabili deve essere redatta,a
cura dell'amministratore,una breve nota illustrativa e riepilogativa che
illustrando i due conti (l'economico e il patrimoniale)fornisca i necessari
elementi di chiarezza per una lettura/interpretazione dei bilanci e delle
interconnessioni tra conto economico ,patrimoniale,situazione dei fondi,situazione
debitoria/creditoria;
5)esposizione di ogni singola voce sulla base della stretta rispondenza
a principi e caratteri che rendano ogni possibile voce analitica,verificabile
,documentabile e che la inseriscano in un contesto di esposizione del"
documento contabile bilancio" che sia chiaro ,uniforme e che classifichi
i gruppi omogenei di voci per chiarezza e facilita' di lettura e comprensione
da parte dell'utente.
7)Il criterio assunto nella gestione contabile e nella formazione del
bilancio deve essere quello della competenza.
8)Si impone la tenuta di un chiaro e ordinato sistema di scritturazione
contabile e di conservazione della documentazione finalizzato non solo
alla piu' semplice redazione della rendicontazione e della ripartizione
della gestione,ma a consentire costantemente verifiche e controlli ,possibili
in qualsiasi momento della gestione e senza che il condomino debba giustificare
o motivare la richiesta ,ma che in particolare devono essere consentiti
agli utenti almeno trenta giorni prima dell'assemblea che dovra' approvare
il bilancio.
In particolare sara' necessario che tutte le scritture contabili, le fatture
e i giustificativi delle spese sostenute siano depositati e conservati
presso l'amministrazione ,ovviamente in carica,per il termine lungo di
dieci anni anche se in alcuni casi di rapporti gestiti in ambito condominiale
sarebbe sufficiente un termine di 5 anni,ma per evitare confusioni e sovrapposizioni
di termini si propende per la generalizzata adozione del termine decennale.
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