INDICE
PARTE PRIMA
Disciplina del beneficio del credito d'imposta relativo ai trasferimenti
immobiliari "prima casa".
1.1. Generalita'
1.2. Ambito di applicazione del credito d'imposta
1.3. Modalita' di richiesta del credito
1.4. Determinazione del credito
1.5. Utilizzo del credito
1.6. Prescrizione
1.7. Decadenza dai benefici tributari
PARTE SECONDA
Disciplina della agevolazione "prima casa" ai fini delle imposte indirette
Premessa
2.1. Requisiti
2.1.1. Oggetto del trasferimento
2.1.2. Ubicazione degli immobili trasferiti
2.1.3. Titolarita' di diritti su immobili da parte dell'acquirente
2.2. Soluzione di casi particolari
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PARTE PRIMA
Disciplina del beneficio del credito d'imposta relativo ai trasferimenti
immobiliari "prima casa".
1.1 Generalita'
L'art. 7, commi 1 e 2, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, recante
"Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo", ha
previsto, a decorrere dal 1 gennaio 1999, l'attribuzione di un credito
d'imposta a favore di coloro che, alienato un immobile acquistato usufruendo
delle agevolazioni "prima casa" ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA,
provvedano ad acquisire a qualsiasi titolo, entro un anno dalla alienazione,
altra casa di abitazione non di lusso, ricorrendo nuovamente le condizioni per
essere considerata "prima casa", di cui all'art. 1 della tariffa, parte prima,
allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro,
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
Al riguardo si ricorda, con riferimento all'imposta di registro, che
l'agevolazione fiscale per l'acquisto della c.d. "prima casa" e' stata posta a
regime dall'art. 16 del decreto legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito con
modificazioni dalla legge 19 luglio 1993, n. 243, ed e' attualmente regolata
dalla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa parte prima del citato testo unico
dell'imposta di registro, come sostituita, a decorrere dal 1 gennaio 1996,
dall'art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549.
Con decorrenza 1 gennaio 2000, inoltre, l'aliquota agevolata
dell'imposta di registro e' stata ridotta dal 4% al 3% (art. 7, comma 6, della
legge 23 dicembre 1999, n. 448), mentre quella ordinaria e' stata ridotta
dall'8% al 7% (art. 7, comma 7, della legge n. 448 del 1999).
Di seguito si riportano gli estremi delle norme che in precedenza
hanno disciplinato l'agevolazione in argomento:
- art. 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168;
- art. 2 del decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito con
modificazioni dalla legge 5 aprile 1985, n. 118;
- art. 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415;
- art. 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14; 20 marzo
1992, n. 237; 20 maggio 1992, n. 293;
- art. 2, commi 2 e 3, del decreto legge 24 luglio 1992, n. 348;
- art. 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 settembre 1992, n. 388;
- art. 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 novembre 1992, n. 455;
- art. 1, comma 2, del decreto legge 23 gennaio 1993 n. 16, convertito, con
modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75;
1.2 Ambito di applicazione del credito d'imposta
Il credito d'imposta, determinato secondo i principi esplicati al
paragrafo 1.4, e' un credito personale. Esso, infatti, compete al contribuente
che, al momento dell'acquisizione agevolata dell'immobile, abbia alienato da
non oltre un anno la casa di abitazione da lui stesso acquistata con
l'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA
dalle norme che si sono succedute e che sono state sopraindividuate.
Pertanto, un soggetto che abbia alienato un'abitazione pervenutagli
per atto di donazione o successione, ancorche' sia stata a suo tempo
acquistata dal donante o dal de cuius con le agevolazioni prima casa, non
potra' avvalersi del beneficio in commento.
A tale proposito si precisa che per "alienazione" deve intendersi non solo il
trasferimento a titolo oneroso ma anche il trasferimento a titolo gratuito
disposto per atto di donazione.
In tal senso si e' gia' espressa la circolare n. 7/E del 16 marzo
1994, sia pure per diversa materia, e, del resto, anche l'interpretazione
sistematica perviene ad identiche conclusioni. La norma agevolativa c.d.
"prima casa", infatti, prevede la decadenza dal beneficio sia per i
trasferimenti degli immobili a titolo oneroso che per quelli a titolo gratuito
che intervengano prima del decorso del termine di cinque anni dal loro
acquisto (comma 4 della nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte
prima, del citato testo unico dell'imposta di registro).
Si rileva, infine, che il credito compete anche nell'ipotesi in cui,
in presenza di tutte le condizioni, il soggetto acquisisca un'altra abitazione
mediante permuta, con le precisazioni riportate al paragrafo 1.4, o mediante
contratto di appalto, atteso che la norma agevolativa prevede che l'acquisto
dell'immobile possa avvenire a qualsiasi titolo.
Da quanto suesposto consegue che il credito d'imposta non compete a coloro
che:
* abbiano alienato un immobile acquistato con l'aliquota ordinaria, senza
fruire della agevolazione c.d."prima casa";
* abbiano alienato un immobile pervenuto per successione o donazione;
* acquisiscano un immobile non avente le caratteristiche richieste dall'art.1,
della tariffa, parte prima, del testo unico dell'imposta di registro e in
assenza delle condizioni enunciate dalla nota II-bis) allo stesso art. 1;
quindi, coloro che nell'acquisto dell'immobile non usufruiscono ovvero
decadono dal beneficio della aliquota agevolata;
* coloro nei cui confronti, per il precedente acquisto, non sia stata
confermata, in sede di accertamento, l'agevolazione c.d."prima casa" sulla
base della normativa vigente alla data dell'atto, ancorche' sia pendente un
procedimento contenzioso sulla specifica questione; il perfezionamento della
fattispecie giuridica che consente il riconoscimento del credito non risulta
in tale ipotesi completamente realizzato, intervenendo soltanto con il
passaggio in giudicato della sentenza che conclude il giudizio instaurato.
In caso di giudicato favorevole, il contribuente avra' diritto al rimborso,
entro i limiti del credito medesimo, qualora abbia chiesto di
utilizzarlo per il pagamento della imposta di registro dovuta sul secondo
acquisto oppure potra' utilizzarlo negli altri modi previsti dalla legge.
Un chiarimento va effettuato con riferimento alla ipotesi in cui
l'immobile alienato sia stato assoggettato ad IVA al momento dell'acquisto. Al
riguardo, infatti, occorre tener conto della normativa previgente ai fini IVA
in materia di trasferimenti di immobili abitativi.
Anteriormente al 22 maggio 1993, data di entrata in vigore del decreto
legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla legge 19 luglio 1993, n. 243,
l'aliquota IVA agevolata (2%, elevata al 4% dal 1 gennaio 1989 dal decreto
legge 2 marzo 1989, n. 69, convertito dalla legge 27 aprile 1989, n. 154) era
applicabile alle realizzazioni ed alle cessioni di tutti i fabbricati
abitativi di nuova costruzione di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949,
n. 408, effettuate da imprese costruttrici, indipendentemente dalla condizione
che detti immobili costituissero la c.d. "prima casa" per l'acquirente.
A tale principio di carattere generale facevano eccezione le cessioni
degli immobili abitativi non di lusso, effettuate da soggetti diversi dalle
imprese costruttrici e quelle degli immobili aventi la stessa tipologia
edificati prima del 18 luglio 1949. Queste operazioni erano assoggettate
all'aliquota IVA ridotta (2%, elevata successivamente al 4%) solo se
effettuate nei confronti di persone fisiche nei termini ed alle condizioni
indicate nell'art. 2, primo comma, del decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12,
convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118, concernente le agevolazioni
fiscali per l'acquisto della c.d."prima casa".
Soltanto in seguito all'entrata in vigore del citato decreto legge n.
155 del 1993 e' stata prevista, in linea generale, analogamente a quanto
disposto ai fini dell'imposta di registro, l'applicazione dell'aliquota del
4% alle cessioni di tutti gli immobili abitativi non di lusso, in presenza
delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte
prima, del piu' volte richiamato testo unico dell'imposta di registro.
Da quanto sopra esposto risulta evidente che i soggetti che hanno
acquistato la propria abitazione da imprese costruttrici sulla base della
normativa vigente fino al 22 maggio 1993, non hanno formalmente usufruito
delle agevolazioni c.d. "prima casa", presupposto al quale l'art. 7, comma 1,
della legge n. 448 del 1998 subordina l'attribuzione del credito d'imposta.
Si deve ritenere, tuttavia, che tale circostanza non precluda il
diritto al beneficio qualora l'acquirente dimostri che alla data di acquisto
dell'immobile alienato era comunque in possesso dei requisiti richiesti dalla
normativa vigente in materia di acquisto della c.d. "prima casa".
Ed infatti il mancato riconoscimento, in tali casi, del credito
d'imposta provocherebbe una disparita' di trattamento fiscale in relazione a
situazioni di fatto omogenee.
Ovviamente la dichiarazione di essere stato in possesso dei requisiti
prescritti per godere dell'agevolazione c.d. "prima casa" in relazione
all'immobile alienato, secondo le norme vigenti alla data dell'acquisto,
essendo condizione essenziale per il riconoscimento del credito d'imposta,
deve essere resa nell'atto di acquisto dell'immobile per il quale il credito
e' concesso e supportata da idonea documentazione, da presentare all'atto
della registrazione. Cio' al fine di rendere piu' spedita l'azione
verificatrice degli uffici in quanto, nell'ipotesi in esame, si rende
necessario accertare non solo la spettanza del credito d'imposta in relazione
a tutte le condizioni previste dalla relativa disposizione istitutiva, ma
anche il diritto alla agevolazione c.d. "prima casa" in relazione all'immobile
alienato. Qualora la sussistenza di tale diritto non sia confermata, non si
procedera' al recupero della maggiore imposta in relazione all'acquisto
dell'immobile alienato, atteso che l'aliquota IVA ridotta era stata applicata
ad altro titolo, ma verra' negato il beneficio del credito d'imposta.
Ovviamente il predetto credito non spetta nelle ipotesi in cui
l'immobile alienato sia stato acquistato anteriormente all'introduzione
nell'ordinamento della normativa agevolativa c.d. "prima casa" prevista dalla
legge 22 aprile 1982, n. 168.
Quanto precisato concerne anche le ipotesi in cui l'immobile alienato
sia stato acquisito tramite contratto d'appalto o abbia costituito oggetto di
assegnazione da parte di cooperativa edilizia - non sussistendo, in passato,
per tali casi una specifica agevolazione c.d. "prima casa", introdotta,
infatti, per i contratti di appalto aventi ad oggetto immobili abitativi, dal
citato decreto legge n. 155 del 1993 e, per le cooperative edilizie, dal
decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni dalla
legge 26 febbraio 1994, n. 133.
Qualora il secondo immobile agevolato venga acquistato mediante
contratto d'appalto, nella specifica ipotesi in esame in cui in relazione
all'acquisto dell'immobile alienato l'aliquota IVA ridotta non era stata
applicata in virtu' della normativa c.d. "prima casa" ma ad altro titolo, pur
sussistendo per l'acquirente le condizioni soggettive richieste a tale fine,
per poter usufruire del credito d'imposta si rende necessario che il contratto
di appalto sia stipulato in forma scritta e registrato ai sensi dell'art. 5,
comma 2, del piu' volte richiamato testo unico dell'imposta di registro. Cio'
al fine di poter dichiarare in tale sede che in relazione all'immobile
alienato sussistevano le condizioni soggettive che avrebbero consentito
l'applicazione delle agevolazioni c.d. "prima casa".
1.3 Modalita' di richiesta del credito
Per usufruire del credito d'imposta di cui al piu' volte citato art.
7, commi 1 e 2, della legge n. 448 del 1998 e' necessario che il contribuente
manifesti la propria volonta', specificando se intende o meno utilizzare lo
stesso in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stipulando atto.
Tuttavia, qualora in atti di trasferimenti gia' formati non sia stata
espressa alcuna volonta' al riguardo, sara' ritenuta valida la scelta gia'
operata dal contribuente.
Pertanto, l'atto di acquisto dell'immobile dovra' contenere, oltre
alle dichiarazioni previste dalla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte
prima, del testo unico della imposta di registro, lettere b) e c), l'espressa
richiesta del beneficio in argomento e dovra' indicare gli elementi necessari
per la determinazione del credito. Sara', pertanto, necessario:
- indicare gli estremi dell'atto di acquisto dell'immobile sul quale era stata
corrisposta l'imposta di registro o l'IVA in misura agevolata nonche'
l'ammontare della stessa;
- nel caso in cui per l'acquisto del suddetto immobile era stata
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