CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II, 18 maggio 2001, n. 6849.
Pres. Corona - Est. Cioffi - P. M. Uccella (diff.) - Mauren A. (avv. Pirrongelli) c. Mouren E. (avv.ti Ricci e Venditti).

Parti comuni dell'edificio condominiale - Lastrico solare - Mancata manutenzione - Danni derivanti a terzi e a singoli condomini - Ripartizione fra tutti i condomini, quali inadempimenti all'obbligo di conservazione, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126 c.c. - Necessità.

L'obbligo del condominio di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa della omessa manutenzione e riparazione previsto dall'art. 113
c.c., ovvero trattandosi di lastrici solari nella misura indicata nell'art. 1126 c.c., trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva od omissiva, che, peraltro, se provata, può determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi dell'art. 2043 c.c.. Tale obbligo di contribuzione vale anche per le spese necessarie per eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell'edificio condominiale, salva in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari. (C.c. 1123; c.c. 1126; c.c. 2043).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO – Con atto notificato il 15 settembre 1989 Alba Mauren, proprietaria dell'appartamento al piano terra dell'edificio sito in Tivoli, contraddistinto con il civico 3 di via del Tartaro, e costituito da due piani e due appartamenti, uno per piano, affermò che dal lastrico solare di copertura di parte della sua unità immobiliare, di proprietà (insieme con l'appartamento sovrastante il suo) di Enzo Mourenz, e dai muri perimetrali dell'edificio, provenivano notevoli infiltrazioni di umidità che ne avevano danneggiato i soffitti e le pareti; convenne pertanto quest'ultimo innanzi al pretore di tale città, proprietario dell'appartamento sovrastante, e chiese che fosse condannato al pagamento della somma necessaria per effettuare i lavori necessari atti ad evitare il denunziato inconveniente e al risarcimento dei danni subiti, per l'intero, o in via subordinata per quanto di dovere.
Enzo Mouren si costituì e rispose che gli inconvenienti denunziati da Alba Mauren erano dovuti a difetti di costruzione del suo appartamento, e chiese il rigetto della domanda.
Istruita la liste, ed acquisita la relazione del consulente tecnico che avevano nominato, il Pretore di Tivoli accolse la domanda, e condannò Enzo Mouren ad effettuare i lavori nel dettagli specificati, e a risarcire ad Alba Mauren i danni subiti.
Il Soccombente proposte appello; ed il Tribunale di Roma, con la sentenza indicata in epigrafe, l'ha accolto, rigettando la domanda di Alba Mauren.
Il Tribunale, in particolare, ha affermato, recependo le indicazioni del consulente tecnico, che alcune delle infiltrazioni lamentate da Alba Mauren sono conseguenti a difetti di costruzione dell'immobile, e di esse non può dunque essere chiamato a risponderne Enzo Mouren; quanto alle altre, conseguenti a cattiva manutenzione della copertura di un lastrico solare di proprietà di quest'ultimo, ma per lui assolutamente impraticabile, che parimenti non deve risponderne, non deve risponderne, non essendo stato provato che il deterioramento di tale copertura è conseguenza di sue azioni od omissioni, e comunque perché Alba Muren non "ha fornito alcun elemento utile al fine di individuare le rispettive quote condominiale, e quindi di quantificare l'ammontare della spesa a ciascuno addebitale per l'esecuzione delle opere necessarie al ripristino della copertura dell'edificio".
Alba Muren ha chiesto la cassazione di tale sentenza per sei motivi, illustrati da memoria.
Enzo Mouren ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE – Con il primo e secondo motivo del suo ricorso Alba Mauren afferma che sia il lastrico di copertura di parte del suo appartamento, sia muri perimetrali dell'edificio ossia i manufatti attraverso i quali si infiltra l'umidità che danneggia la sua unità immobiliare, sono parti comuni dell'edificio, e tutti i condomini devono dunque provvedere alla loro manutenzione e riparazione, ai sensi degli artt. 1117, 1123 e 1126 c.c.; norme di cui denunzia la violazione.
La censura è fondata.
L'obbligo del condomino di contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare, alle spese necessarie immobiliare, alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio, e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa della omessa manutenzione e riparazione, previsto dall'art. 1123 comma 1 c.c. (ovvero, trattandosi di lastrici solari, nella misura indicata dall'art. 1126 c.c.) trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio, non anche in una sua particolare condotta, commissiva od omissiva; che peraltro, se provata, può determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità, ai sensi dell'art. 2043 c.c. (Cass. Civ., sez. un. 26 novembre 1996, n. 10492; Cass. Civ. sez. un. 29 aprile 1997 n. 392).
Tale obbligo di contribuzione vale ancheper le spese necessarie per elimianre vizi e carenze costruttive originarie dell'edificio condominiale, salva, in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (vedi in tal senso Cass. Civ. sez. II, 29 ottobre 1992 n. 11774), e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che singoli condomini subiscono nella loro unità immobiliare (Cass. Civ. sez. II, 11 settembre 1998, n. 9009).
La mancata allegazione, da parte del ricorrente, di "elementi utili al fine di individuare le rispettive quote condominiali, e quindi di quantificare l'ammontare della spesa a ciascuno addebitabile" appare poi del tutto irrilevante, anche perché, per quel che risulta dal ricorso e dalla sentenza impugnata, il ricorrente sembra essersi limitato a chiedere, con la sua domanda subordinata (che con il ricorso ha coltivato), una sentenza dichiarativa dell'obbligo di Enzo Mouren di concorrere, nella misura stabilita dalla legge, alla spesa necessaria per l'esecuzione delle opere necessarie alla coibentazione dei muri perimetrali dell'edificio e del lastrico solare di copertura, non anche di condanna al pagamento di una determinata somma di danaro.
Con i restanti del suo ricorso Alba Mauren censura lo stesso capo della sentenza innanzi considerato, denunziando vizi di motivazione, e quello con cui il tribunale ha statuito in ordine alle spese giudiziali; essi restano quindi assorbiti.
Il giudice del rinvio, che nel riesaminare la casua dovrà attenersi ai principi di diritto innanzi sintetizzati, provvederà al governo delle spese del giudizio di legittimità.