La legge 14 maggio 2005, n. 80 ha convertito in legge, con modificazioni, il decreto legge n.35/2005 recante “disposizioni urgenti nell’ambito del Piano di azione per lo sviluppo economico, sociale e territoriale. Deleghe al governo per la modifica del codice di procedura civile in materia di processo di cassazione e arbitrato nonché per la riforma organica delle procedure concorsuali”.
Tra le innovazioni introdotte, un posto di primo piano è indubbiamente occupato dalle modifiche apportate al processo esecutivo.
Nello stesso ambito della procedura esecutiva, le modifiche apportate dal legislatore del 2005 sono assai numerose e di notevole interesse sul piano legislativo giuridico.
Sarebbe, senza dubbio, molto interessante poter analizzare quale risulta essere l’impatto della riforma considerata nella sua interezza sulla realtà giuridico- sociale italiana, ma, come appare evidente, un’analisi complessiva risulterebbe essere, non solo assai dispendiosa in termini di tempo, ma anche molto complicata per le numerose sfaccettature che la riforma stessa presenta.
Per questo motivo, attesa l’esigenza che ci accomuna, soffermo l’attenzione su quello che, a mio avviso, si presenta come uno dei nodi di maggior interesse sia per gli operatori giuridici, sia per i milioni di cittadini italiani che, per primi, saranno investiti dai risvolti pratici prodotti dalla riforma apportata dalla L. 80/2005: la modifica dell’art. 474 c.p.c. e, in particolare, l’introduzione degli atti rilasciati da notaio tra il novero dei titoli esecutivi che legittimano l’espropriazione per consegna e per rilascio.
L’art. 474 c.p.c., infatti, nel testo riformato statuisce che: “L’esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile (1). Sono titoli esecutivi (2):

L’esecuzione forzata per consegna o rilascio non può aver luogo che in virtù dei titoli esecutivi di cui ai numeri 1 e 3 del secondo comma. Il precetto deve contenere la trascrizione integrale, ai sensi dell’art. 480, secondo comma, delle scritture private autenticate di cui al numero 2) del secondo comma”.
L’articolo citato, riferendosi espressamente all’esecuzione forzata per consegna o per rilascio, dispiega i suoi effetti anche sulla consegna e il rilascio degli immobili, andando, così, ad incidere sensibilmente su uno di quei beni che vengono avvertiti dalla maggioranza dei cittadini italiani, nonché da tutti noi, come beni di primaria importanza: la casa.
Il testo abrogato dell’art. art. 474 c.p.c. prevedeva, infatti, che gli atti ricevuti da notaio costituissero titoli esecutivi solo relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenuti; la riforma, invece, ha eliminato qualsivoglia tipo di specificazione.
Ne deriva che, attenendosi alla lettera della legge, potrebbe sembrare oggi possibile stipulare contratti di locazione che, prevedendo l’obbligo del rilascio da parte del conduttore al termine dei contratti stessi, possiedano legittimamente efficacia esecutiva.
A onor del vero, sembra assai difficile, ad un’attenta analisi storica e non solo del nostro ordinamento, attribuire agli atti ricevuti da notaio la qualifica di titolo esecutivo legittimante un procedimento di esecuzione forzata per consegna o rilascio.
Nel nostro ordinamento, infatti, il contratto di locazione è sempre stato caratterizzato dalla previsione di diverse garanzie, tali da attribuirgli quasi una funzione parapubblicistica, finalizzate al contemperamento degli interessi, peraltro spesso contrastanti, del locatore e dell’inquilino.
Sembra quindi impossibile che il legislatore abbia voluto, all’improvviso e con un colpo di spugna, cancellare la tradizione, secolare nel nostro ordinamento processuale, del procedimento di convalida di licenza o di sfratto, indebolendo disastrosamente le garanzie del conduttore e negandogli il diritto ad un controllo giudiziale sul rilascio.
Prima di procedere all’analisi specifica delle obbligazioni restitutorie nel contratto di locazione, mi pare però opportuno rivolgere un rapido sguardo all’esecuzione degli obblighi di consegna e rilascio in generale.
L’ambito di applicazione dell’esecuzione per consegna o rilascio riguarda, ai sensi dell’art. 2930 c.c., soltanto “cose determinate, mobili o immobili”.
Si tratta, come noto, della conseguenza del requisito della certezza del diritto, previsto dall’art. 474 c.p.c., come condizione inderogabile dell’eseguibilità dell’obbligo.
Ne consegue che, a titolo esemplificativo, sarà ammissibile l’esecuzione di un’obbligazione di consegna di una massa di cose determinate, come un’universalità di mobili, mentre non sarà possibile agire in esecutivis nel caso in cui le cose siano determinate solo per la loro appartenenza ad un genus, come, ad esempio, il denaro.
Per quanto concerne, poi, le obbligazioni restitutorie in sé considerate, è opportuno ricordare che sono indifferentemente eseguibili sia le obbligazioni di consegna o rilascio che danno attuazione al regolamento di interessi contrattuali (es. consegna al conduttore dell’appartamento locato), sia quelle previste per il tempo in cui il rapporto contrattuale abbia esaurito i suoi effetti ( c.d. obbligazioni post finitum contractum).
In linea generale, si può affermare che le obbligazioni restitutorie possono derivare:
a) dall’invalidità del contratto e da tutte le altre vicende che rendono indebita la prestazione già eseguita;
b) dalla risoluzione per inadempimento di un contratto attributivo di un diritto personale di godimento, vicenda in cui, come è noto, il concedente ha diritto alla restituzione anticipata della cosa;
c) dalla scadenza del termine previsto per la durata del contratto;
d) dall’estinzione di un diritto reale di godimento su cosa altrui, legato alla scadenza di un termine( es. estinzione dell’usufrutto).
Il punto risulta meritevole di particolare attenzione.
Infatti, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, ai fini dell’eseguibilità forzata, non è sufficiente che l’obbligazione di consegna o rilascio sia prevista da una disposizione di legge, anche se pienamente applicabile al rapporto come fonte integrativa del regolamento contrattuale ex art. 1374 c.c.. Al contrario, è assolutamente necessario che l’obbligazione di cui si tratta sia contenuta nello stesso titolo negoziale, ossia risulti in modo non equivoco dal tenore dell’atto.
Ne consegue che, per esempio, una divisione amichevole o giudiziale darà diritto a ciascun condividente ad ottenere il rilascio della porzione di bene a lui assegnata; al contrario, una sentenza che si limiti a dichiarare lo scioglimento della comunione ereditaria, nulla disponendo in ordine al rilascio dei beni, non varrà come titolo esecutivo ai fini del rilascio.
Detto questo, si pone il problema di stabilire in quale misura possa intendersi non equivoca la previsione contrattuale dell’obbligo di consegna o rilascio.
Nulla quaestio per l’ipotesi in cui l’obbligo sia espressamente previsto e regolato quanto ai tempi e le modalità; maggiori perplessità sorgono, invece, dinanzi all’ipotesi in cui il titolo si limiti a prevedere un termine finale di durata del diritto o del rapporto contrattuale.
La dottrina sul punto è divisa.
Effettuato un breve excursus su come si presenta la disciplina generale delle obbligazioni di consegna o rilascio alla luce della riforma apportata della Legge n. 80/2005, veniamo ora alla materia che più ci interessa da vicino: il contratto di locazione.
Come già accennato in apertura, il terreno più delicato toccato dalla riforma riguarda proprio la materia della locazione, per la quale il sistema vigente prevede, nel procedimento finalizzato alla formazione del titolo esecutivo giudiziale per il rilascio,norme di protezione per il conduttore che potrebbero essere vanificate nel caso in cui il locatore agisse, per il rilascio dell’immobile, in base ad un titolo esecutivo stragiudiziale.
Le norme a cui mi riferisco sono in particolare:
a) la facoltà del conduttore di un immobile ad uso abitativo, inadempiente al pagamento di canoni e oneri accessori, di sanare la morosità alla prima udienza del procedimento di convalida di sfratto (art. 55 L. 392/1978);
b) la fissazione nell’ordinanza di convalida di sfratto della data di esecuzione del rilascio dell’immobile con termine fino a 6 mesi (12 nei casi più gravi), stabilito dal giudice, avuto riguardo alle condizioni delle parti e ai motivi che hanno dato luogo alla convalida stessa (art. 56 L. 392/1978).
Preliminarmente, è doveroso sottolineare che l’impatto, già dirompente ma altrimenti devastante, della riforma è stato ridimensionato dalla previsione, per la scrittura privata autenticata, di efficacia esecutiva esclusivamente limitata alle obbligazioni pecuniarie.
Ne consegue che, in materia di consegna e rilascio di immobili, l’unico titolo esecutivo stragiudiziale legittimante l’esecuzione forzata previsto dal legislatore potrebbe essere l’atto pubblico.
La circostanza appena riferita permette di tirare un seppur flebile sospiro di sollievo ai milioni di conduttori italiani, nonché a tutti noi, dal momento che è ragionevole pensare che, considerati i tempi necessari e gli elevati costi, i locatori di immobili non siano granché incentivati a stipulare i contratti di locazione per atto pubblico.
Nonostante si tratti, come appena detto, di ipotesi probabilmente rara, resta un dato di fatto incontrovertibile che, oggi, sia giuridicamente possibile per un locatore munirsi, attraverso l’atto pubblico, di un titolo esecutivo stragiudiziale e, di conseguenza, persiste il possibile pregiudizio alle garanzie del conduttore.
Veniamo dunque ad analizzare le ipotesi che si prospettano sul piano giuridico.
Per quanto concerne l’azione di rilascio alla prima scadenza del contratto, è senz’altro da escludere la possibilità di agire in base al titolo negoziale.
Il diritto di rilascio, infatti, è subordinato all’esistenza del giusto motivo, che non risulta in alcun modo dal titolo e deve in ogni caso essere verificato dall’autorità giudiziaria.
Quanto all’azione di rilascio alla seconda scadenza del contratto, si deve osservare che la tempestiva disdetta costituisce fatto costitutivo del diritto al rilascio, che spetta al locatore provare.
Poiché però, la disdetta non risulta dal titolo, né le risultanze del titolo possono essere integrate da documenti diversi, neanche in questo caso il contratto stipulato per atto pubblico può valere come titolo esecutivo per il rilascio successivo alla scadenza.
L’unica ipotesi in cui potrebbe apparire plausibile che il titolo negoziale consenta al locatore di agire per la restituzione, è quello di rilascio alla seconda scadenza, in presenza di un contratto che contiene una clausola che esclude espressamente la tacita rinnovazione.
Anche in questa circostanza, però, sarà compito di dottrina e giurisprudenza accertare come e in quale sede assicurare al conduttore il diritto al termine di rilascio ex art. 56 L. 392/1978.
Per quanto concerne l’ipotesi di morosità del conduttore, è opinione comune che l’intimazione di sfratto implichi la domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento, necessaria affinché, scioltosi il vincolo contrattuale, il rilascio diventi attuale.
Pertanto, sembra potersi affermare che nemmeno in questa ipotesi il contratto possa valere come titolo esecutivo stragiudiziale.
Nell’ambito di questa terza ipotesi, però, si delinea un’ulteriore possibilità: il caso in cui il locatore si riservi, nel contratto, la possibilità di risolverlo stragiudizialmente e di agire per la riconsegna, mediante clausola risolutiva espressa.
In presenza di tale circostanza, infatti, sembrano sussistere verosimilmente i requisiti della certezza e dell’esigibilità della prestazione documentata dal titolo.
Per legittimare l’esecuzione forzata, sarebbero dunque sufficienti:

Appare evidente che, se la disciplina sarà effettivamente quella appena esposta, le garanzie del conduttore, da sempre sottese alla disciplina delle locazioni di immobili urbani ( in particolar modo di quelli ad uso abitativo e per finalità non transitorie) verrebbero gravemente pregiudicate.
Al riguardo, è però opportuno ricordare che la giurisprudenza si è sempre espressa nel senso che “ la sanatoria della morosità prevista dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978… è ammessa anche se le parti abbiano pattuito la clausola risolutiva espressa, contenendo tale norma disposizioni di ordine pubblico che non possono essere derogate dalle private pattuizioni” ( così, Cass. 27 novembre 1986, n. 6995) e che, pertanto “l’efficacia della clusola risolutiva espressa…rimane sospesa…fino alla prima udienza del giudizio instaurato dal locatore per la risoluzione della locazione, con la conseguenza della definitiva inefficacia di detta clausola ove il conduttore in tale udienza sani la morosità” ( così per tutti, Cass. 7 maggio 1991, n. 5031).
Nel periodo di vigenza di questa legge, dunque, non resta che auspicare che l’orientamento della giurisprudenza resti quello appena ricordato.
Per quanto ci riguarda dovremo certamente fare la nostra parte sia sul piano della denuncia politica e dell’informazione, sia fare la nostra parte preparandoci a proporre opposizione qualora il locatore tenti di estromettere l’inquilino dall’alloggio evitando il ricorso al Giudice.