CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611
Pres. Garofalo - Est. Corona - P.M. Russo (conf.) - Buonasorte (avv. Fiore) c. Condominio Is. P. & della Comunione di Viali Savesi e di S. Francesco (avv.ti Merlini e Pisani Massamormile) ed altra.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione 10 giugno 1989, il Condominio dell'Isolato P. e della Comunione dei viali Sacesi e S. Francesco di via Tasso 91, Napoli, in persona dell'amministratore in carica, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Napoli Anna Buonosorte. Espose che la convenuta, proprietaria di un appartamento al quarto piano e del sovrastante terrazzo di copertura della scala A dell'edificio, aveva realizzato una costruzione abusiva di circa 60 mq, la quale aveva compromesso l'equilibrio statico del fabbricato, cagionato una evidente ed intollerabile alterazione estetica e determinato l'immissione abusiva degli scarichi nei pluviali condominiali. Domandò la condanna di lei alla demolizione delle opere abusive, al risarcimento dei danni o, in subordine, al pagamento dell'indennità di cui all'art. 1127 comma 4 c.c.. Anna Buonasorte eccepì la nullità, l'inammissibilità e la infodantezza della domanda. Chiese di essere autorizzata a chiamare in causa Giovina Barra Caracciolo, conduttrice dell'appartamento, per dichiararla tenuta a manlevare essa Buonasorte in caso di condanna in favore del condominio attore e di dicharare risolto il contratto di locazione stipulato il 1 febbraio 1983. Giovina Barra Caracciolo, chiamata in causa, si costituì e contestò la pretesa formulata nei suoi confronti e, per il caso di accoglimento della domanda, chiese la condanna della locatrice al pagamento dell'indennità per le migliorie da lei apportate nell'appartamento ed al risarcimento del danno; in via gradata, chiese la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice. Istruita la causa, con sentenza 27 novembre 1991, - 11 aprile 1992, il Tribunale condannò Anna Buonasorte e Giovina Barra Caracciolo ad abbattere la costruzione effettuata sulla terrazza di copertura dell'edificio ed a ripristinare lo stato dei luoghi; respinse la domanda di risoluzione del contratto di locazione; dichiarò la competenza per materia del pretore di Napoli in ordine alla domanda di indennità per i miglioramenti; condannò la Buonasorte e la Barra Caracciolo alla rifusione delle spese; compensò le spese processuali tra la convenuta e la chiamata in causa. Decidendo l'impugnazione proposta da Anna Buonasorte e da Giovina Barra Caracciolo, la Corte d'appello di Napoli, con sentenza 15/28 gennaio 1997, respinse le impugnazioni e condannò le appellanti nelle spese. Per quanto ancora interessa, si legge nella sentenza che la legittimatio ad causam e la legittimatio ad processum dell'amministratore del condominio sussisteva senza bisogno dell'autorizzazione da parte dell'assemblea, avendo egli agito a tutela dei beni condominiali e, precisamente, delle condizioni statiche e dell'aspetto architettonico dell'edificio. Sulla base delle constatazioni della relazione di consulenza tecnica, inoltre, la costruzione raffigurava un'opera completamente nuova e diversa da quella esistente, da qualificarsi come sopraelevazione, in quanto edificata sopra l'ultimo piano dell'edificio, con altezza superiore a quella precedente. Detta costruzione comportava un carico maggiore rispetto a quello ammissible nei solai destinati a civile abitazione che, con l'eventuale aggiunta di ulteriori carichi (un numero eccessivo di persone, grossi vasi, panche, serbatoi d'acqua e simili), poteva superare i margini di sicurezza, con il conseguente insorgenza di pericolo per la statica dell'edificio. Allo stesso tempo, l'edificio non rispondeva ai requisiti richiesti per le costruzioni antisismiche: ciò aumentava il rischio e doveva indurre a considerare la sopraelevazione non consentita in relazione alle condizioni statiche del fabbricato. Aver preso in esame questo aspetto non determinava una ultrapetizione, in quanto il rischio sismico doveva ritenersi compreso nella valutazione della modifica dell'equilibrio statico del palazzo. Allo stesso tempo, la veranda costituiva un episodio a sé stante, contrario all'estetica e all'armonia dell'edificio, di cui aveva alterato il decoro architettonico. Infine, l'ingenti opere (costate £ 344.071.000 nel 1990) erano state realizzate dalla conduttrice con il pieno consenso della proprietaria - locatrice, donde l'infondatezza della domanda di manleva e di risoluzione del contratto. Ricorre per Cassazione Anna Buonasorte; si presenta in udienza per la discussione orale il difensore del condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE - 1 - non può essere accolta, anzittutto, l'eccezione preliminare di difetto dei poteri di rappresentanza dell'amministratore del condominio.

Per la verità, non è fondata l'osservazione del ricorrente che, in difetto di deliberazione dell'assemblea, l'amministratore era sfornito di potere di rappresentanza; che il riferimento ai poteri attribuiti all'amministratore dall'art. 1130 c.c., contenuto nella sentenza, non superava l'eceezione, in quanto nella fattispecie si era lamentato il difetto di rappresentanza relativamente all'azione proposta, che esulava dagli atti conservativi ai diritti inerenti alle parti comuni.

E' risaputo che l'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di una specifica autorizzazione dell'assemblea, ad agire in giudizio dei singoli condomini e dei terzi ai fini di: a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea del condominio; b) disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i condomini; c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; d) compiere gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Menzionando gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, l'art. 1139 n. 4 c.c. non si riferisce soltanto alle misure cautelari, ma anche a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni.

La giurisprudenza, pertanto, riconosce la legittimazione attiva dell'amministratore ad agire in giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea per conseguire la demolizione della sopraelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (cass., sez. un., 8 marzo 1986, n. 1552); ovvero per conseguire la rimozione delle modifiche alla facciata dell'edificio, che importino l'alterazione dell'estetica (Cass. Sez. II, 21 marzo 1969, n. 907).

2 - non è fondato neppure il secondo motivo, secondo cui la corte di appello non avrebbe motivato in modo esauriente per superare al considerazione del consulente, secondo cui l'opera non aveva portato nessun pregiudizio statico o estetico al fabbricato. Il consulente tecnico - deduce la ricorrente - aveva, infatti, affermato che la costruzione non costituiva pericolo per la statica dell'edificio, né turbativa della sua estetica. Nella specie, inoltre, non si poteva parlare tecnicamente di sopraelevazioni, in quanto l'originaria altezza non era risultata modificata. La Buonasorte era proprietaria esclusiva della terrazza ed aveva costruito una veranda, accorpata alla costruzione in muratura esistente da tempo. Allo stesso tempo, la sentenza (non motivata), avendo dedotto l'applicabilità della normativa antisimica, sul punto risultava viziata da ultra petizione.

Premesso che le valutazioni espresse dal consulente tecnico d'ufficio non hanno efficacia vincolante per il giudice, che può legittimamente disattenderle nella sentenza, attraverso una loro valutazione critica, che sia ancorata alla risultanze processuali e che risulti congruamente e logicamente motivata, nella specie la sentenza non si è affatto allontanata dalle valutazioni del consulente.

La corte d'appello con valutazione logicamente corretta e sufficiente, proprio sulla base delle risultanze della consulenza tecnica, dimostra la sussistenza della sopraelevazione, nonché del pericolo statico e della compromissione estetica dell'edificio. Anzitutto la consulenza tecnica aveva provato che la nuova costruzione era molto più alta ed ampia di quella preesistente, ragione per cui doveva considerarsi come un'opera completamente nuova e diversa e doveva qualificarsi come sopraelevazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1127 c.c.. Allo stesso tempo, sempre la consulenza, aveva affermato che la nuova costruzione, di per se stessa, non costituitva pericolo per la statica del fabbricato, ma che ai margini esistenti ai fini della staticità valevano fino a che non venissero a sovrapporsi altri elementi occasionali o stabili (l'eccesivo numero di persone, grossi vasi, serbatoi d'acqua e simili), nel qual caso i carichi ulteriori avrebbero sollecitato il solaio oltre il limite consentito.

Il pericolo per la statica del fabbricato derivava dal fatto che non risultavano osservate le prescrizioni delle norme antisismiche, il che rientrava nell'alterazione dell'equilibrio statico dell'intero palazzo, denunciato con l'atto introduttivo del giudizio.

Quanto alla alterazione del decoro architettonico dell'edificio, per lo stesso consulente di parte Buonasorte la veranda presentava connotazioni costruttive tali da stravolgere l'armonia del fabbricato.

3 - 4 - non può essere accolta la censura relativa alla domanda di manleva contro la terza chiamata Giovina Barra Caracciolo e neppure il motivo di ricorso riguardante l'istanza di risoluzione del contratto di locazione, intercorso tra la Buonasorte e la Caracciolo.

Essendo stata la costruzione effettuata posteriormente al 18 maggio 1983, quando l'appartamento era stato concesso in locazione alla predetta Giovina Barra Caracciolo - che aveva ammesso di avere eseguito le opere incriminate - secondo la ricorrente doveva essere accolta la domanda proposta contro quest'ultima, perché essa locatrice non aveva consentito alla esecuzione delle opere e, in ogni caso, la richiesta del condono non poteva considerarsi alla stregua del consenso.

La sentenza impugnata, con motivazione logicamente corretta e sufficiente, argomenta che gli elementi probatori (vale a dire, le lettere 5 gennaio 1989 e 13 marzo 1987, trasmesse alla Barra Caracciolo dalla Buonasorte, da costei non contestate, nonché la richiesta di condono di varazione catastale) non lasciavano adito a dubbi in ordine al fatto che le opere, realizzate dalla conduttrice con la cospicua spesa di £ 344.071.000 riferita al 1990, avevano avuto il pieno consenso della proprietaria locatrice.

Aggiunge che l'esecuzione della costruzione con il consenso della locatrice escludeva qualsivoglia inadempimento del contratto di locazione.

5 - a rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese del condominio (il cui difensore non ha presentato controricorso, ma ha partecipato alla discussione orale).