CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II, 19 ottobre 2000, n. 13827.
Pres. Riggio - Est. Bucciante - P.M. Uccella (conf.) -
Novario A. ed altri (avv. Santese) c. Falcone (avv. Bevilacqua).

Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) -
Contratto definitivo - Distinzione - Elementi rilevanti.
Edilizia e Urbanistica - Disciplina urbanistica -
Vincoli - Spazi per parcheggi - Aree condominiali -
Violazione - Nullità della relativa clausola di alienazione - Sussistenza - Nullità dell'intero atto negoziale - Esclusione

Il carattere preliminare o definitivo di vendita non dipende dalla pattuizione relativa all'impegno a comparire davanti a un notaio per la formazione di un atto pubblico, con lo scopo di rendere possibile la trascrizione, bensì dalla circostanza, che le parti abbiano inteso soltanto obbligarsi all'alienazione all'acquisto futuri del bene oppure dare luogo, senz'altro, alla trasmissione della proprietà. (C.c., art. 1351; c.c., art. 1362; c.c., art. 1470; c.c., art. 2657) .

La violazione o l'elusione, in un contratto di vendita immobiliare, del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo, di cui all'art. 41 sexies L. 1150/1942 e art. 9 L. 122/1989, rende nulle le clausole che hanno tale effetto, ma non anche l'intero negozio, sicché il trasferimento del bene resta valido ed efficace, ma all'acquirente compete il diritto di ottenere il trasferimento anche della relativa pertinenza, verso il pagamento di un ulteriore specifico compenso. (L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies; L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 9) .

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - Con sentenza del 25 ottobre 1994 il tribunale di Roma, in accoglimento della domanda che Paola Falcone aveva proposto nei confronti di Antonio Novario, Cecilia Novario e Anita Lucia Sorgarello, dichiarò che con una scrittura privata del 30 agosto 1984 era stata trasferita dai convenuti all'attrice la proprietà di un appartamento con annesso giardino di 60 mq., ubicato in via Marchitelli, n. 18 Formello.

Impugnata da Antonio Novario, Cecilia Novario e Anita Lucia Sorgarello, la decisione è stata confermata dalla Corte di appello di Roma, che con sentenza del 22 dicembre 1997 ha rigettato il gravame, ritenendo: l'iniziale irregolarità urbanistica dell'immobile è stata sanata dai venditori, sicché non è di ostacolo alla legittimità del trasferimento del bene; anche se ciò non fosse avvenuto, non sarebbe stata necessaria la partecipazione al giudizio del Comune di Formello che con un atto del 24 settembre 1980 aveva ceduto l'area poi utilizzata perla costruzione agli appellanti, i quali si erano obbligati a non frazionare l'immobile; le ragioni dell'ente, infatti, avrebbero potuto essere fatte valere soltanto nei confronti dei Novario e della Sorgarello, non della Falcone; la previsione della futura formalizzazione della vendita mediante atto pubblico, necessaria ai fini della trascrizione, non esclude l'efficacia immediatamente traslativa della scrittura privata con la quale è stato concluso il contratto; la mancata attribuzione di uno spazio destinato a parcheggio non costituisce motivo di nullità; questa non sussiste neppure sotto il profilo della violazione del divieto di alienazione per dieci anni sancito dall'art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, dovendosi escludere che il trasferimento del terreno ai Novario da parte del Comune fosse avvenuto in applicazione di tale norma.

Contro questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione Antonio Novario, Cecilia Novario e Anita Lucia Sorgarello, in base a quattro motivi, successivamente illustrati con memoria. Paola Facolcone ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE - Nell'ordine imposto dalla logica giuridica, tra i motivi addotti a sostegno del ricorso, deve essere esaminato preliminarmente il terzo, con cui si sostiene che la corte di appello ha qualificato erroneamente come vendita definitiva il contratto del 30 agosto 1984, il quale invece aveva natura di preliminare, dato che era stato previsto dalle parti un successivo atto pubblico, necessario peraltro anche ai fini della costituzione di alcune servitù menzionate nella scrittura privata e non richiamate nella sentenza impugnata, con la quale inoltre si sarebbe dovuto tenere conto della mutata situazione di fatto, conseguente alla costruzione di un garage costituente pertinenza dell'appartamento, che imponeva una revisione del prezzo originariamente concordato.

La censura non può essere accolta.

Nell'adire il giudice di secondo grado, Antonio Novario, Cecilia Novario e Anita Lucia Sorgarello avevano bensì affermato che il contratto in questione, diversamente da quanto aveva ritenuto il tribunale, dovesse essere considerato preliminare anziché definitivo, ma a suffragio di questo loro assunto avevano invocato soltanto la clausola concernente la futura stipulazione di un rogito notarile. Sono dunque precluse in questa sede le questioni - implicanti la necessità di accertamenti di fatto e valutazioni di merito - sollevate dai ricorrenti a proposito della costituzione di servitù e della revisione del prezzo, che a loro dire escludevano la possibilità di una decisione di puro accertamento circa l'avvenuto trasferimento dell'immobile e imponevano di provvedere, ai sensi dell'art. 2932 c.c., con pronuncia costitutiva.

Quanto poi all'altro argomento, che già era stato fatto valere nel giudizio a quo, i ricorrenti si limitano a osservare che la pattuizione relativa all'impegno a comparire davanti a un notaio per la formazione di un atto pubblico, come previsto nella scrittura privata e confermato in atti successivi, implicava necessariamente che soltanto con il secondo contratto si sarebbe perfezionato il trasferimento del bene. La tesi non è fondata, poiché il carattere preliminare o definitivo di una vendita non dipende, di per sé, dalla presenza o non di clausole del genere (che anche nel secondo caso, come ha rilevato la corte di appello, sono usuali quando il negozio è concluso con una semplice scrittura privata e sono destinate a rendere possibile la trascrizione), bensì dalla circostanza che le parti abbiano inteso soltanto obbligarsi all'alienazione e all'acquisto futuri del bene, oppure dare luogo sen'altro alla trasmissione della proprietà (cfr., per tutte, Cass. 3 novembre 1988 n. 5962, secondo cui non è decisiva "la previsione della successiva riproduzione in atto pubblico della scrittura privata, che può essere stata considerata in funzione della trascrizione e non del trasferimento").

Con gli altri tre motivi di ricorso si sostiene che il contratto di cui si tratta - proprio se considerata definitivo - avrebbe dovuto essere dichiarato nullo, per altrettante concorrenti ragioni, dato che la vendita era contraria: sia (primo motivo) al disposto dall'art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, che inibisce per dieci anni dal rilascio della licenza di abitabilità l'alienazione degli immobili realizzati su terreni ceduti a enti o a privati per la costruzione di alloggi di edilizia economica e popolare; sia (secondo motivo) al divieto di lottizzazioni abusive, sancito dall'art. 18 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, nonché all'alloggio, assunto dai Novaro nell'acquistare l'area dal Comune di Formello, di non alienarla neppure in parte, il che implicava altresì che l'ente locale avrebbe dovuto essere ritenuto litisconsorte necessario, con conseguente necessità di disporre l'integrazione del contraddittorio nei suoi confronti già in primo grado; sia (secondo motivo) al divieto di lottizzazioni abusive, sancito dall'art. 18 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, nonché all'obbligo, assunto dai Novaro nell'acquistare l'area dal Comune di Formello, di non alienarla neppure in parte, il che implicava altresì che l'ente locale avrebbe dovuto essere ritenuto litisconsorte necessario, con conseguente necessità di disporre l'integrazione del contraddittorio nei suoi confronti già in primo grado; sia (quarto motivo) all'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e all'art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, che impongono di riservare nelle nuove costruzioni appositi spazi per parcheggi e stabiliscono, tra questi e le varie unità immobiliari, un indissolubile, vincolo pertinenziale.

Quest'ultimo assunto va senz'altro disatteso. Stando a ciò che gli stessi ricorrenti espongono, sembra che in realtà alla Folcone fosse stata ceduta, in comodato, un'area da utilizzare proprio per la sosta di veicoli e destinata ad essere sostituita con un garage per utilizzazione singola o collettiva, poi in effetti costruito. Ma in ogni caso è ineccepibile quanto in proposito ha osservato il giudice di secondo grado, sulla scorta della costante giurisprudenza di legittimità (cfr., tra le più recenti, Cass. 4 febbraio 1999 n. 973): la violazione o l'elusione, in un contratto di vendita immobiliare, del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo rende nulle le clausole che hanno tale effetto, ma non anche l'intero negozio, sicché il trasferimento del bene resta valido ed efficace, ma all'acquirente compete il diritto di ottenere il trasferimento anche della relativa pertinenza, verso il pagamento al venditore un ulteriore specifico compenso. Contrariamente a quanto sostengono i ricorrenti, pertanto, il mancato esercizio di questo diritto e quindi il mancato adempimento del corrispondente obbligo (per peraltro in primo grado non avevano formato oggetto di domanda, né dell'una né dell'altra parte) non erano di ostacolo all'emissione della pronuncia dichiarativa dell'avvenuta vendita.

Neppure è fondata la tesi secondo cui avrebbe dovuto essere disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti del Comune di Formello, poiché la vendita di una parte del terreno alla Falcone contravveniva all'obbligo di non dare luogo a frazionamenti, assunto dai Novario nell'acquistare l'area dall'ente. "Chi può risentire degli effetti dall'emananda sentenza ", come a dire dei ricorrenti avveniva per il Comune, il quale "aveva ed ha interesse al rispetto delle clausole contrattuali dell'atto 24 settembre 1980, in particolare di quella di cui all'art. 6 sub B, riguardante il divieto di cedere il terreno, neanche in parte", non è per ciò stesso parte necessaria nel giudizio, ma semmai può intervenirvi volontariamente ai sensi dell'art. 105 c.p.c., nonché impugnare la pronuncia ai sensi dell'art. 404 c.p.c.

L'istituto dell'integrazione del contraddittorio non ha la funzione, che i ricorrenti gli attribuiscono, di "provocazione" all'esercizio dei suoi diritti, rivolta a un terzo che non sia parte in un giudizio e nei cui confronti la decisione non sia destinata a fare stato: il litisconsorzio è necessario quando si verte su un rapporto unitario ed inscindibile, non su rapporti distinti, anche se collegati (cfr. Cass. 10 gennaio 1984 n. 189).

Comporta la necessità di indagini di merito e non era stata sollevata con l'atto di appello, sicché ne è precluso l'esame in questa sede, l'ulteriore questione sollevata dai ricorrenti, secondo cui la vendita, avendo riguardato un appartamento e soltanto una porzione del terreno circostanze il fabbricato, è inficiata da nullità perché ha dato luogo, ai sensi dell'art. 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, a una "lottizzazione abusiva" (che peraltro sarebbe consistita nel distacco di 60 mq. da un'area già edificata, mentre la disposizione citata vieta l'attuazione o la predisposizione di interventi ben più consistenti).

Invece deve essere accolta, per quanto di ragione, la doglianza che riguarda la prospettata inosservanza dell'art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (parzialmente derogato dall'art. 23 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ma rimasto operante in toto per gli atti compiuti prima dell'entrata in vigore di quest'ultima disposizione: Cass. 2 settembre 1995 n. 9266), che vieta per dieci anni dal rilascio della licenza di abitabilità, a pena di nullità, l'alienazione degli obblighi costruiti su aree cedute dai comuni a enti o a privati, per la realizzazione di piani di edilizia economica e popolare.

Sul punto, la sentenza impugnata è affetta dai vizi di motivazione che i Novario e la Sorgarello - nonostante l'impropria intitolazione del primo motivo di ricorso: "violazione dell'art. 35 commi 15 e 19 della L. 865/71 in relazione all'art. 360 c.p.c. n. 3" - in sostanza hanno denunciato.

Per escludere che la cessione, dal Comune di Formello ai Novario, del terreno poi utilizzato per la costruzione del fabbricato alienato successivamente alla Falcone, fosse avvenuta ai sensi della disposizione citata, la corte di appello ha attribuito valore decisivo alla circostanza che l'atto era stato preceduto da un'asta pubblica, senza affatto considerare l'ipotesi che potesse trattarsi di una modalità di scelta dell'assegnatario eventualmente illegittima (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 23 febbraio 1990, n. 111), ma pur sempre compiuta nell'ambito di un procedimento di assegnazione di lotti compresi in un piano di edilizia economica e popolare.

Per tale accertamento, il negozio avrebbe dovuto essere preso in esame nella sua interezza e anche alla luce dei provvedimenti pregressi, che i ricorrenti affermano esservi stati richiamati: provvedimenti che di regola costituiscono un elemento significativo ai fini della qualificazione e dell'interpretazione dei contratti della pubblica amministrazione.

Immotivatamente, inoltre, non è stato attribuito alcun valore, sia pure indiziario, al decreto ministeriale con cui ai Novario, proprio per tale acquisto, era stato concesso un mutuo agevolato, mentre incongruamente si è dato rilievo al fatto, puramente negativo, che dal contratto non risultava se i cessionari possedessero i requisiti di legge per beneficiare dell'assegnazione. Ne è stata spiegata la ragione per cui si è ritenuto "incompatibile con l'invocato art. 35 legge 865/71" l'atto d'obbligo del 23 gennaio 1987, con cui i Novario unilateralmente si erano impegnati verso il Comune di Formello, per beneficiare della riduzione dei contributi prevista dall'art. 7 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, ad applicare predeterminati prezzi di vendita e canoni di locazione. Infine correttamente si è escluso che in questo giudizio faccia stato (data la diversità delle parti) la sentenza della Commissione tributaria di primo grado a Roma, invocata dagli appellanti, ma non è stato chiarito il motivo per cui si è ritenuto non potersene comunque trarre elementi utili ai fini della decisione.

La sentenza impugnata va quindi cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte di appello di Roma, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità. (Omissis).