Svolgimento del processo
La SPO di Grinfan Valeria e C. s.a.s., conduttrice per uso posteggio di area di proprietà del Comune di Venezia, in forza di contratto stipulato nel (OMISSIS), ha adito il Tribunale di Venezia per far dichiarare l'inefficacia della disdetta comunicatale per la scadenza del (OMISSIS) e la rinnovazione del contratto fino a che il Comune, giusta l'espressa previsione contrattuale, non avesse avuto necessità di adibire l'area ad opere o servizi di pubblica utilità, necessità nella specie nè dichiarata nè deliberata.

Il Tribunale e la Corte d'Appello di Venezia hanno rispettivamente respinto la domanda e l'impugnazione della SPO. Entrambi i Giudici hanno ritenuto che la pretesa fosse in contrasto con la previsione dell'art. 1573 c.c., di durata massima trentennale del rapporto.

Avverso la sentenza della Corte Territoriale la Sto ha proposto ricorso per Cassazione affidandolo a due motivi, illustrati da memoria.

Il Comune di Venezia ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione
Col primo motivo (violazione e falsa applicazione dell'art. 1573 c.c., nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia) la ricorrente ha dedotto che la norma vieta che la locazione sia stipulata per un tempo eccedente i trenta anni, ossia che sia pattuita ab initio una durata maggiore, non anche che il rapporto, stipulato per una durata inferiore, di rinnovo in rinnovo superi il limite stabilito, sicchè la Corte d'Appello ha errato nel ritenere l'inefficacia della clausola con la quale il Comune si era impegnato a non far cessare il contratto, alla scadenza se non per la necessità di destinare l'area ad opere o servizi di pubblica utilità, ravvisando in essa "un meccanismo convenzionale atto a determinare la prosecuzione del vincolo a tempo indeterminato, oltre il termine massimo di legge, in contrasto con la previsione dell'art. 1573 c.c., e dunque a precludere all'ente locatore di riottenere, pur dopo trent'anni, la disponibilità del bene".

Il motivo è infondato.

L'art. 1573 c.c. è norma di interesse generale e di ordine pubblico (Cass. 22 agosto 1946 n. 1255), che pone un limite di natura sostanziale e non formale all'autonomia privata.

La limitazione legale della durata della locazione si ispira al principio generale, desumibile dall'ordinamento vigente, secondo cui le pattuizioni che riguardano il godimento di cose non possono avere una durata antieconomica ed antisociale, giacchè una durata eccessivamente lunga dei vincoli contrattuali imposti alle cose determinerebbe un inaridimento della fonti di impiego produttivo (vedi l'art. 979 per l'usufrutto) e si tradurrebbe in una limitazione obiettiva del diritto, con chiari accenti reali.

Il limite legale posto dalla norma deve perciò intendersi applicabile sia quando sia stata pattuita ab initio una durata eccedente i trenta anni, che quando il contratto sia stato stipulato per una durata inferiore, ma sia stata in esso inserita la clausola che ne consenta la rinnovazione per un numero indeterminato di volte, quale che sta la condizione alla quale le parti abbiano inteso sottoporre la rinnovazione stessa. La pattuizione della rinnovazione è infatti valida ed efficace solo nei limiti temporali del trentennio. La norma finirebbe altrimenti per consentire alle pattuizioni successive, in che consistono le previste rinnovazioni, proprio ciò che ha inteso escludere per la prima, con conseguente elusione del divieto da essa stabilito.

Da ciò, però, non consegue che le parti non possano inserire nel contratto clausole limitative della facoltà del locatore di far cessare il rapporto alla scadenza, ovvero, come nella specie, ne consentano l'esercizio solo in caso di avveramento di determinate condizioni, in quanto tali clausole e condizioni, come ritenuto dalla sentenza impugnata, renderebbero sostanzialmente automatici i rinnovi successivi alla scadenza stessa e determinerebbero la prosecuzione del vincolo a tempo indeterminato, oltre il termine massimo di legge.

Tali pattuizioni, così come quelle che consentano la rinnovazione del contratto in virtù di unilaterale volontà del conduttore, non comportano che la Locazione si rinnovi automaticamente e debba ritenersi di durata illimitata, per essere la clausola fortemente limitativa e la condizione di difficile realizzazione, ovvero per essere il locatore vincolato ab origine, senza limiti di tempo, dipendendo sostanzialmente dalla sola volontà del locatario la sua prosecuzione, bensì configurano un rapporto i cui possibili rinnovi non sono automatici, pervenendosi ad essi solo in caso di non avveramento della condizione o di difetto di disdetta da parte del locatario medesimo, circostanze riconducibili entrambe alla volontà anticipatamente espressa dal locatore (Cass. n. 6219/1988 e n. 9545/1996), ed essendo comunque ancorati al limite temporale dei trenta anni (Cass. n. 2900/1956).

Dalla durata massima tassativamente prevista dall'art. 1573 c.c. discende che, anche se la cessazione della locazione sia condizionata ad un determinato avvenimento, quale, nella specie, la necessità di adibire l'immobile ad opere o servizi di pubblica utilità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che il rapporto si rinnova, per il periodo successivo, per la durata prevista dalla legge, con la conseguenza che di esso può darsi legittima disdetta indipendentemente dal verificarsi di quell'avvenimento (Cass. n. 2208 del 29 marzo 1985).

Col secondo motivo la ricorrente ha riproposto l'eccezione, respinta dalla Corte Territoriale, di illegittimità costituzionale dell'art. 1573 c.c. per violazione degli artt. 3 e 41 Cost., in relazione all'art. 1809 c.c., dettato in tema di comodato precario immobiliare, perchè mentre la prima norma pone un limite di tempo al godimento del locatario, pur pagando questi un corrispettivo, l'altra non stabilisce alcun termine massimo di durata.

L'eccezione è da ritenere manifestamente infondata.

A parte l'erroneo riferimento all'art. 1809 c.c., anzichè all'art. 1810 c.c., e che le figure negoziali della locazione e del comodato sono completamente diverse, nei fini come nei presupposti economici e sociali, sicchè appare ragionevole che siano anche diversamente disciplinate, se è vero che il comodato può essere senza determinazione di durata, e superare il limite previsto per la locazione, è altrettanto vero, come precisato in sentenza, che il godimento del comodatario può essere fatto cessare dal concedente in qualsiasi momento, con conseguente esclusione di una disparita di trattamento a danno del conduttore.

Nè può ravvisarsi la violazione dell'art. 41 Cost., per effetto della previsione dell'art. 1573 c.c., essendo la norma diretta ad evitare l'inaridimento della fonti di impiego produttivo della cosa locata, come si è già detto, e, con esso, proprio quella limitazione all'iniziativa economica privata, paventata dalla ricorrente.

Il ricorso va dunque respinto.

Ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 15 novembre 2005.

Depositato in Cancelleria il 31 gennaio 2006