Svolgimento del processo
Con sentenza in data 3 marzo 2 003 il Tribunale di Napoli - Sezione distaccata di Portici - dichiarava risolto il contratto di locazione inter partes al 31 dicembre 2007 e condannava S.L. a rilasciare l'appartamento in favore di B.E.; fissava per l'esecuzione la data del 30 giugno 2008; condannava il B. a pagare allo S. un terzo delle spese di lite.
Con sentenza in data 25 maggio - 26 luglio 2005 la Corte di Appello di Napoli, accogliendo il gravame del B., dichiarava cessata la locazione al 31 dicembre 2003; fissava per l'esecuzione la data del 25 novembre 2005; compensava le spese di entrambi i gradi.
Lo S. ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico, articolato motivo.
Il B. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione
Il ricorso è manifestamente fondato. Con l'unico mezzo il ricorrente denuncia violazione della L. n. 431 del 1998, artt. 1, 2, 3 e 14 e vizio di motivazione assumendo che il contratto de quo è stato stipulato prima della entrata in vigore della legge citata, che si è rinnovato sotto il regime della medesima e che non può essere disdetto alla prima scadenza.
La Corte Territoriale ha premesso che la locazione in oggetto è sorta nel 1977, che è stata prorogata prima L. n. 392 del 1978, ex art. 58, lett. c), fino al 31 dicembre 1983 e poi tacitamente rinnovata dopo il 30 dicembre 1998, che la disdetta è pervenuta al conduttore il 24 luglio 2000. Da ciò ha inferito che la noma da considerare è la L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, che fa riferimento al comma 1 seconda parte dello stesso art. 2 per cui il rinnovo della locazione non è automatico, non potendosi estendere all'ipotesi di specie l'esigenza di assicurare al conduttore la stabilità del rapporto e apparendo irrazionale un intervento autoritativo che incida su un rapporto contrattuale già protrattosi per un considerevole lasso temporale.
Queste argomentazioni non possono essere condivise.
Questa Corte ha recentemente affermato (Cass. sez. 3^, n. 17995 del 2007) che la disciplina transitoria di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 14, consente l'applicazione delle norme previgenti ai contratti in corso "per la loro intera durata" e "ad ogni effetto"; la disdetta è pertanto legittimamente effettuata alla stregua delle meno gravose regole di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 3, anche nel caso in cui il termine per effettuarla si collochi dopo l'entrata in vigore della L. n. 431 del 1998. Pertanto la L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare - ma che non ha fatto - anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della medesima L. n. 431 del 1998, art. 14, u.c..
Il contratto de quo si era tacitamente rinnovato alla scadenza del 31.12.1999, successiva alla entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, ed era stato disdettato soltanto nel luglio del 2000, per cui il proprietario, pur avendone la possibilità, aveva omesso di dare la tempestiva disdetta che gli avrebbe consentito di avvalersi della più favorevole normativa previgente, con la conseguenza che al contratto de quo deve applicarsi la nuova disciplina. Pertanto, per effetto della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 1, esso si è automaticamente prorogato di quattro anni più altri quattro non essendo stato disdettato alla prima scadenza in virtù delle particolari esigenze del locatore previste dal successivo art. 3.
La sentenza impugnata va, dunque, cassata.
La Corte, pronunciando nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 2, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, tenuto conto della disdetta come sopra intimata, dichiara che la locazione è cessata al 30 dicembre 2007, come aveva correttamente stabilito il Tribunale.
Lo S. va condannato al rilascio dell'immobile e si fissa al riguardo la data del 30 settembre 2008.
Considerati la natura della controversia, la qualità delle questioni trattate e l'esito del giudizio si ravvisano giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese dei due giudizi di merito e di quello di Cassazione.

P.Q.M.
Accoglie il ricorso e, pronunciando nel merito, dichiara cessata la locazione al 30 dicembre 2007; condanna lo S. al rilascio e fissa per esso la data del 30 settembre 2008; dichiara compensate le spese del primo e del secondo grado e del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 13 marzo 2008.
Depositato in Cancelleria il 6 giugno 2008