Premessa

La proprietà dell’abitazione, quale forma di risposta alla domanda primaria di casa, è stata fortemente incentivata nel nostro paese: la casa in proprietà non è appannaggio solo delle famiglie ricche, ma anche di ceti di reddito meno agiati; di tanti lavoratori dipendenti e pensionati che, spesso a costo di notevoli sacrifici, hanno indirizzato i propri risparmi verso l’acquisto della prima casa.
Milioni di famiglie italiane, anche a reddito medio e medio-basso, hanno soddisfatto il loro bisogno casa attraverso l’acquisto dell’alloggio in cui vivono: tra questi è forte la presenza delle famiglie che in tutti questi anni hanno acquisito la proprietà dell’abitazione attraverso la cooperazione divisa e indivisa, il riscatto e la vendita degli alloggi pubblici e, più recentemente, la cartolarizzazione degli alloggi degli enti previdenziali.
Il Governo e, più in generale, Le forze politiche e le Istituzioni democratiche dovrebbero prestare maggiore attenzione, pertanto, ai diritti ed ai bisogni espressi dalle famiglie che vivono nelle case di loro proprietà.
Diritti e bisogni riconducibili ai più generali diritti di cittadinanza ed alla base delle nuove domande abitative che, con sempre maggior forza, si esprimono nel nostro paese: le domande di qualità e sicurezza dell’abitazione; di qualificazione dei servizi condominiali; di recupero e risanamento dei quartieri, a partire da quelli periferici; di funzionalità ed adeguatezza dei trasporti e più in generale dei servizi pubblici; di sviluppo delle infrastrutture e degli standards urbanistici; di più verde attrezzato e strutture finalizzate all’incontro ed alla crescita di forme di socializzazione; di riduzione del traffico e dell’inquinamento acustico, atmosferico ed elettromagnetico.
In una parola bisogni e domande che reclamano una maggiore qualità edilizia, urbana ed ambientale, per garantire una nuova vivibilità delle nostre città.
Sempre più queste domande si accompagnano anche ad una crescente richiesta di partecipazione e di trasparenza, nei rapporti con le istituzioni e la pubblica amministrazione.
Le famiglie italiane sono stanche di subire scelte edilizie ed urbanistiche, che condizioneranno il loro futuro e quello de loro figli, senza esserne informate adeguatamente e, soprattutto, senza essere consultate: reclamano di partecipare, nelle forme e con gli strumenti democratici più idonei, alle decisioni legislative e programmatiche che le coinvolgono direttamente, sia nella loro qualità di utenti di beni e servizi che di contribuenti.

LE RICHIESTE DELL’APU, ASSOCIAZIONE DI RAPPRESENTANZA DEI PROPRIETARI UTENTI.

Di seguito vengono schematicamente esposti i problemi che maggiormente affliggono le famiglie italiane che vivono in case di loro proprietà e le proposte di soluzione dell’ Apu:

1. La qualità e la trasparenza delle amministrazioni condominiali

Si richiamono, brevemente e per titoli, i punti centrali che dovrebbero essere risolti da una riforma dell’attuale legislazione.
Innanzitutto è necessario definire una chiara e certa personalità giuridica del condominio, che va messo in condizione di agire come entità unitaria e autonoma, nel contesto delle relazioni civili, sociali ed economiche, private e pubbliche.
Occorre poi garantire qualità e trasparenza delle amministrazioni condominiali, sia nei riguardi dei condòmini che dei soggetti esterni al condominio: questa qualità e trasparenza va ricercata sia attraverso una legislazione riformata, che attraverso accordi e regolamenti, concordati tra le associazioni della proprietà e quelle degli amministratori immobiliari.
In questo contesto, appare opportuno qualificare il ruolo degli amministratori condominiali senza ricorrere, però, all’istituzione di un nuovo albo professionale: questo non solo per rispettare le direttive della Comunità Europea e l’orientamento contrario espresso dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, ma anche perché l’attività di amministratore dei moderni condomini richiede una molteplicità di professionalità difficilmente assimilabili ad un unico albo.
Una seria riforma della legislazione condominiale dovrà, infine, riconoscere e normare il ruolo di rappresentanza e tutela svolto dalle associazioni dei proprietari immobiliari.
Ruolo di rappresentanza necessario, tra l’altro, per promuovere una cultura ed una politica della convivenza civile; per fare dei condomini il primo luogo di recupero di socialità, solidarietà ed aggregazione civica ed umana, di cui le nostre città hanno tanto bisogno: è questo un altro aspetto rilevante di una riforma legislativa che faccia assolvere ai condomini un ruolo importante nei processi di riqualificazione, edilizia urbana ed ambientale, delle nostre città.

La legislatura appena conclusa ha prodotto l’approvazione, in sede referente nella Commissione Giustizia del Senato, di un testo di riforma del condominio inadeguato e per molti aspetti negativo, che aggiorna la legislazione del Codice Civile ferma al 1942. La prossima legislatura dovrà garantire priorità ed urgenza alla riforma del condominio, per assicurare una risposta più congrua alle seguenti fondamentali esigenze:
a) evitare, anche alle luce del pronunciamento in merito dell’autorità garante della concorrenza e del mercato, che il registro degli amministratori di condominio si trasformi in un Albo professionale di fatto;
b) dare maggiore rilievo alla partecipazione dell’utenza, garantendo un ruolo adeguato alla figura del consigliere di condominio;
c) riconoscere e normare il ruolo che le associazioni di rappresentanza degli utenti dovranno avere nelle attività di informazione, formazione e controllo relative alle amministrazioni condominiali;
d) puntare sulla conciliazione stragiudiziale, prevedendo un ruolo attivo delle organizzazioni di rappresentanza, per limitare il contenzioso giudiziario e sviluppare una più alta convivenza nelle relazioni condominiali;
e) adottare maggioranze assembleari semplificate per le decisioni riguardanti il recupero edilizio e la sicurezza dell’abitare;
f) assicurare qualità, efficienza e trasparenza alle prestazioni amministrative, con misure che favoriscano la concorrenza tra gli amministratori condominiali e forniscano precise garanzie all’utenza;
g) garantire, infine, una maggiore tutela del condominio, nel suo essere consumatore di beni e servizi, nel rapporto con le imprese fornitrici, affinché assicurino prodotti di qualità e non nocivi, nonché impianti installati a regole d’arte.

2 La casa e la riqualificazione della città

La vivibilità delle nostre città, in particolare delle grandi città e delle aree metropolitane, sempre più strette nella morsa della congestione, dell’inquinamento, del degrado e degli squilibri funzionali tra le aree centrali, quelle periferiche ed i comuni limitrofi, risulta sempre più compromessa.
E’ necessario ed urgente avviare una nuova qualificata pianificazione degli assetti urbani, attenta ad un uso ottimale degli spazi e del patrimonio esistente e centrata sul recupero edilizio e la riqualificazione urbana ed ambientale delle nostre città.
Il recupero edilizio ed il risanamento urbano, soprattutto nei quartieri periferici e degradati, costruiti nelle aree interessate dai piani di zona ex 167 (vere e proprie città nelle città) si scontra, però, con alcune peculiari caratteristiche sociali ed economiche di queste realtà.

Il primo dato con il quale confrontarsi è la presenza di una diffusa proprietà utente, espressione prevalente di famiglie già assegnatarie di una casa popolare poi acquistata e di famiglie che hanno acquisito la proprietà dell’alloggio attraverso la cooperazione, divisa o indivisa.
Queste famiglie, spesso anziane e quasi sempre detentrici di redditi medi e bassi, non sono in grado di partecipare positivamente ai necessari interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento, in quanto non in grado di sopportarne gli alti costi.
La proprietà utente (soprattutto la più povera) và messa in condizione di partecipare positivamente alla definizione ed attuazione dei programmi di recupero, attraverso l’erogazione di contributi a fondo perduto, nonché agevolazioni fiscali e creditizie.

Il secondo dato peculiare da considerare è dato dalla diffusione, in questi quartieri, dei condomini misti (pubblico-privati) conseguenti alla presenza, nella gran parte degli edifici, di assegnatari di edilizia pubblica e proprietari ex assegnatari. Anche questo elemento può complicare ulteriormente la concreta realizzazione degli interventi di recupero, se non si approvano normative legislative e regolamentari, in grado di dare maggiore funzionalità e nuovi poteri a queste assemblee condominiali atipiche.

Il recupero edilizio e la riqualificazione delle periferie urbane è una esigenza non differibile, anche per riappropriarsi di queste aree che spesso sono diventate, per l’assenza di infrastrutture e servizi pubblici e lo scollegamento dai gangli vitali delle città, quartieri dormitori abbandonati a sé stessi, fortemente influenzati (quando non occupati) dalla malavita organizzata e da forme diffuse di devianza, violenza e microconflittualità.
Anche per contrastare questi fenomeni, grande attenzione va riservata allo sviluppo di spazi e strutture, finalizzate allo crescita di forme di partecipazione, di socializzazione e di incontro culturale e ricreativo, che contrasti l’attuale tendenza all’isolamento ed alla frantumazione corporativa della cittadinanza.

3 La fiscalità immobiliare e la prima casa

La fiscalità immobiliare, in particolare l’imposizione fiscale sulla prima casa, deve garantire alcuni fondamentali principi: l’equità, la semplicità, l’utilità sociale: essa deve, inoltre, perseguire con determinazione l’evasione fiscale e definire un’adeguata tassazione delle plusvalenze finanziarie-immobiliari.
Per quanto riguarda i principi di equità e semplicità molto è stato fatto negli ultimi anni. Siamo passati finalmente da una tassazione iniqua ed eccessiva, soprattutto dopo l’introduzione dell’ICI che si sommava alle precedenti imposte, ad una imposizione fiscale che resta ancora alta e sperequata, ma sicuramente più semplice e meno abnorme nei suoi contenuti quantitativi: ciò grazie alla completa abolizione dell’IRPEF sulla prima casa ed al superamento dell’INVIM e delle tasse di successione e donazione.
Sui proprietari utenti grava oggi, essenzialmente, l’ICI con caratteristiche procedurali e contenuti economici, però, ancora mediamente alti, sperequati e adempimenti spesso complessi.
Va contrastata, innanzitutto, la tendenza a scaricare sull’ICI le maggiori esigenze finanziarie dei comuni, derivanti dalla progressiva riduzione dei trasferimenti statali: non condividiamo le scelte del precedente Governo che ha ridotto significativamente le risorse destinate agli Enti locali e chiediamo si realizzi, al più presto, una seria riforma fiscale che sostenga finanziariamente il trasferimento in atto di molte competenze e funzioni a livello locale.

I valori catastali vanno sì cambiati, in quanto non rapportati agli attuali valori immobiliari e sperequati tra le diverse zone censuarie, ma non attraverso provvedimenti isolati, finalizzati essenzialmente all’incremento dell’imposizione globale e non ad una equa revisione dei vecchi valori: serve una seria riforma del catasto, realizzata attraverso un ruolo attivo e primario degli enti locali, che garantisca, i seguenti risultati:
a) parità di gettito complessivo dell’ICI, dopo la revisione e conseguente applicazione dei nuovi estimi;
b) superamento delle sperequazioni, attualmente esistenti, tra le diverse categorie di abitazione.

Questo non basta, perchè la tassazione sulla prima casa deve anche progressivamente diminuire.
Non è accettabile, innanzitutto, che il peso prevalente della tassazione locale ricada essenzialmente sulla prima casa: è necessaria una riforma fiscale che, all’interno del riordino istituzionale in senso federale dello Stato italiano, ridefinisca e riequilibri il peso della fiscalità locale, facendola gravare non solo sui residenti, ma sull’insieme dei fruitori della città.
In secondo luogo occorre avviare una seria lotta all’evasione fiscale, particolarmente consistente nel settore immobiliare, perfezionando gli strumenti di accertamento e controllo e, soprattutto, affermando una cultura della legalità e della solidarietà civile e sociale.
L’effetto combinato del riequilibrio del peso della fiscalità locale e della lotta all’evasione fiscale può rendere possibile la riduzione delle imposte sulla prima casa e la totale esenzione dall’ICI per i redditi medio-bassi ed i pensionati, senza nulla togliere alle esigenze di bilancio dei Comuni ed al mantenimento di adeguate politiche di assistenza e sostegno sociale.

Questa rinnovata fiscalità deve essere orientata a determinare, con incentivi e disincentivi, comportamenti e scelte economiche socialmente utili: innanzitutto occorre dare stabilità alle politiche di incentivo delle attività di qualificazione del patrimonio edilizio, per dare certezze agli utenti ed agli operatori economici. A tal fine l’APU chiede di:
1. rendere permanente la detrazione IRPEF del 41%, prevista a favore dei contribuenti che effettuano interventi di recupero edilizio, sia nelle loro unità immobiliari che sulle parti comuni degli edifici condominiali;
2. portare al 50% la predetta detrazione IRPEF per gli interventi edilizi, riguardanti misure di adeguamento degli impianti e delle strutture, imposti da normative sulla sicurezza e sul risparmio energetico;
3. prevedere, in alternativa alle detrazioni IRPEF, per i proprietari utenti esenti dalla dichiarazione dei redditi, la possibilità di accedere a mutui agevolati e/o contributi a fondo perduto, che consentano di sopportare l’onere economico di interventi costosi, spesso imposti ai condomini da normative pubbliche;
4. riportare al 10% l’IVA per gli interventi di manutenzione e ristrutturazione delle case e degli edifici residenziali, visto gli orientamenti positivi espressi dalla comunità europea.

4 L’acquisto della prima casa

Occorre migliorare le attuali scarse garanzie per gli acquirenti, spesso in balia di costruttori disonesti o di agenzie immobiliari poco trasparenti ed equilibrate nella loro attività di mediazione.
A tal fine si deve intervenire con un mix di provvedimenti legislativi e strumenti operativi, in grado di garantire trasparenza e dare certezze agli utenti nella compravendita immobiliare ed, in particolare, su tre questioni centrali:
a) l’adozione di misure di sostegno all’acquisto, soprattutto per le famiglie a reddito medio-basso;
b) le garanzie da fornire agli acquirenti nell’acquisto di alloggi nuovi od in costruzione da parte di imprese e cooperative di costruzione;
c) la tutela degli utenti nella compravendita mediata dalle agenzie immobiliari.

Sul primo punto, l’Apu ritiene necessario ridurre le spese notarili e, soprattutto, garantire un accesso al credito, ordinario e agevolato, più rapido e meno costoso nelle procedure di accertamento e di erogazione dei mutui: il comportamento delle banche, in questa fondamentale attività, è spesso poco attento alle esigenze di chiarezza, tempestività di erogazione e bassi costi di gestione, espresse dagli acquirenti.
Sul secondo punto esprimiamo apprezzamento per l’approvazione della legge 210/2004 a tutela degli acquirenti di immobili, a cui abbiamo contribuito con la nostra iniziativa e le nostre proposte.
Il decreto legislativo 122/2005, emanato dal Governo in attuazione della legge delega, non ha dato però risposte concrete alle speranze di molte famiglie italiane, in particolare sul tema della fideiussione a copertura delle somme anticipate dagli acquirenti e su quello della copertura del fondo di solidarietà a favore delle vittime dei fallimenti pregressi: serve una modifica del decreto legislativo, che realizzi concretamente gli obiettivi sociali della Legge210/2004.

Relativamente alle nuove regole di tutela sui trasferimenti immobiliari, le questioni che vanno preliminarmente garantite, per dare certezza alle famiglie sono:

a) il pieno rispetto delle normative sulle clausole vessatorie, che escludano tassativamente la loro presenza nella modulistica e nei contratti;
b) regole e controlli che assicurino la libera concorrenza nell’offerta dei servizi immobiliari e nella determinazione delle relative tariffe, anche nel rispetto dei pronunciamenti dell’autorità antitrust;
c) fornitura di una adeguata documentazione sulla qualità dell’alloggio in vendita (fascicolo di fabbricato ove previsto, libretti e certificazioni impiantistiche, ecc.);
d) documentazione che certifichi la regolarità edilizia ed urbanistica delle abitazioni in vendita.
Tutto ciò si può realizzare non solo con un adeguamento della legislazione e degli strumenti pubblici di controllo ma anche attraverso un ruolo attivo, legalmente riconosciuto, delle associazioni di rappresentanza dell’utenza e degli agenti immobiliari.

Roma 24 maggio 2006