In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell'art. 335 c.p.c..

La resistente ha contestato l'ammissibilità del ricorso principale, rilevando che l'illustrazione di ognuno dei quattro motivi su cui è basato si conclude con la formulazione di un quesito di diritto, in conformità  con il disposto dell'art. 366 bis c.p.c., introdotto dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 6: norma di cui l'art. 27, stesso decreto stabilisce però l'applicabilità  soltanto ai ricorsi per cassazione proposti avverso le sentenze e gli altri provvedimenti pubblicati, diversamente che nella specie, dopo la sua entrata in vigore.

L'eccezione va disattesa.

Poichè la sentenza impugnata è stata depositata in segreteria il 30 gennaio 2006, superfluamente nel ricorso principale sono stati rivolti a questa Corte i quesiti di cui si tratta. L'atto, tuttavia, è comunque dotato dei requisiti di ammissibilità  prescritti dalla disciplina alla quale era soggetto ratione temporis: in particolare, in ottemperanza a quanto disponeva l'art. 366 c.p.c., nel testo originario, gli argomenti esposti dal Consiglio di Stato, per affermate la pertinenza della controversia alla giurisdizione amministrativa, anzichè a quella ordinaria, vengono criticati mediante specifiche contestazioni, precise e puntuali.

Con esse viene addebitato al giudice a quo, essenzialmente:

- di aver ingiustificatamente trascurato di considerare che gli atti impugnati dalla s.p.a. SIM 92 - Sviluppo immobiliare sono stati posti in essere dal consorzio G1 Aste individuali e dalla s.p.a. Gabetti, enti indubbiamente di diritto privato, su mandato a sua volta di natura esclusivamente privatistica loro conferito dalla s.r.l. Scip - Società  cartolarizzazione immobili pubblici;

- di aver attribuito natura pubblicistica alle finalità  perseguite dalla società  Scip, pur se la "cartolarizzazione" viene compiuta mediante strumenti del diritto civile, destinati a tutelare i privati investitori e finanziatori dell'operazione;

- di aver desunto da pretesi elementi sintomatici, privi di ogni significatività , l'asserito carattere sostanzialmente amministrativo delle attività  compiute dalla società  Scip;

- di aver quindi erroneamente disconosciuto che si tratta, invece, di compiti il cui svolgimento è interamente regolato dal diritto privato.

Nessuna di queste censure può essere accolta.

La "cartolarizzazione" degli immobili appartenenti allo Stato e agli enti pubblici, disciplinata dalle "disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare", contenute nel D.L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni con la L. 23 novembre 2001, n. 410, nonchè nei decreti ministeriali emanati per la loro attuazione, si inserisce nel più vasto ambito delle "procedure di privatizzazione o di dismissione di imprese o beni pubblici", che viene indicato come possibile oggetto dei "giudizi davanti agli organi di giustizia amministrativa" dalla L. 13 dicembre 1971, n. 1034, art. 23 bis, nella quale è stato inserito dalla L. 21 luglio 2000, n. 205, art. 4.

Ciò non implica che la cognizione di tutte le controversie relative a tale materia sia riservata al giudice amministrativo, come nel corso della discussione orale ha sostenuto il difensore della resistente. Lo si deve escludere - come lo è stato anche con la sentenza impugnata - in coerenza con l'univoca giurisprudenza di questa Corte regolatrice, secondo cui la citata disposizione "non contiene norme sulla giurisdizione del giudice amministrativo (che sono invece previste nella L. n. 205 del 2000, artt. 6 e 7), ma disciplina un rito speciale che presuppone la sussistenza della giurisdizione amministrativa.

Trattandosi di disposizioni sul rito processuale, e non sulla giurisdizione, da esse non può derivare alcuna modifica ai normali criteri di riparto tra le giurisdizioni" (Cass. 22 luglio 2002 n. 10726, 3 maggio 2005 n. 9103, 20 settembre 2006 n. 20322). La norma introduce dunque particolari regole di procedura, per controversie che già  competevano al giudice amministrativo, e non configura nuove ipotesi di giurisdizione esclusiva per i "blocchi di materie" cui si riferisce, come appunto, tra gli altri, la privatizzazione o dismissione di imprese o beni pubblici: il che, peraltro, contrasterebbe con quanto dispone l'art. 103 Cost. (cfr. Corte cost.

6 luglio 2004 n. 204, 11 maggio 2006 n. 191).

Tuttavia, è significativo che il legislatore, con la citata disposizione, abbia presupposto che la materia di cui si tratta rientri tra quelle in cui possono venire in questione non soltanto diritti soggettivi, ma in ipotesi anche interessi legittimi. Ne resta smentito l'assunto dei ricorrenti, secondo cui le "cartolarizzazioni" sono attività  indefettibilmente disciplinate dal diritto civile, in tutti i singoli segmenti in cui si articolano.

Per ognuno di questi, invece, occorre verificare se siano sottoposti a norme di diritto amministrativo, oppure di diritto privato, sia pure eventualmente "speciale".

A tal fine, non è decisivo che il consorzio G1 Aste individuali e la società  Gabetti non abbiano natura di enti pubblici, nè che i loro rapporti con la società  Scip siano regolati da un contratto di mandato con rappresentanza di carattere privatistico, come i ricorrenti hanno osservato. Non è su tali rapporti che si verte in questo giudizio, bensì su quello instaurato, mediante la domanda di partecipazione all'asta, tra la società  Golconda da un lato, il consorzio G1 Aste individuali e la società  Gabetti dall'altro.

Questi ultimi hanno gestito l'incanto in nome e per conto della società  Scip, su suo incarico, sicchè ciò che va accertato è se essa fosse dotata - e lo fossero quindi i suoi mandatari - di poteri pubblicistici verso gli aspiranti acquirenti, o si trovasse nei loro confronti in posizione paritaria.

Il conferimento appunto di poteri pubblicistici a soggetti formalmente privati, per lo svolgimento di compiti di interesse generale, è fenomeno sempre più diffuso, come per converso lo è anche quello della progressiva estensione dell'"attività  di diritto privato" della pubblica amministrazione. Ciò che rileva non è dunque la veste formale dell'ente, ma la natura delle finalità  che gli sono assegnate e delle norme che ne disciplinano il perseguimento: veste e natura che non debbono necessariamente trovare reciproca corrispondenza.

Che la "cartolarizzazione", contrariamente a quanto sostengono i ricorrenti, sia stata disposta per uno scopo di pubblico interesse ben preciso e specifico, oltre che di rilevante importanza, appare chiaro se si considerano la consistenza e la funzione dell'operazione: non si tratta dell'alienazione di singoli beni, ma di una generale manovra di "privatizzazione" (che nella sola tornata di cui si tratta comprendeva oltre diecimila immobili) destinata a contribuire efficacemente a un rapido risanamento dei conti pubblici.

La sua disciplina, molto complessa e articolata, delinea un procedimento scandito in vari momenti: il Ministro dell'economia e delle finanze costituisce o promuove la costituzione di più società  a responsabilità  limitata, aventi ad oggetto esclusivo la "cartolarizzazione"; ad esse vengono trasferiti a titolo oneroso i beni da dimettere, previamente individuati dall'Agenzia del demanio;

il relativo prezzo iniziale viene versato con i fondi che le società  acquisiscono mediante l'emissione di titoli o l'assunzione di finanziamenti; si provvede infine alla rivendita degli immobili.

Di tali fasi, soltanto l'ultima viene in considerazione in questa sede, in cui si deve unicamente decidere, come già  si è prima avvertito, se la situazione giuridica degli aspiranti all'acquisto abbia consistenza di diritto soggettivo o di interesse legittimo.

Sono perciò inconferenti, sebbene in parte abbiano formato oggetto di trattazione anche nella sentenza impugnata, le argomentazioni diffusamente svolte dai ricorrenti, come anche dalla resistente, a proposito degli altri segmenti dell'operazione. Non occorre quindi soffermarsi sulle questioni relative alla natura pubblicistica o privatistica dei rapporti della società  Scip con lo Stato e gli enti pubblici già  proprietari dei beni da privatizzare, o con i sottoscrittori dei titoli e gli erogatori dei finanziamenti:

questioni derivanti dall'avvenuta costituzione della Scip come società  "orfana", ad opera di due fondazioni di diritto olandese;

dal "trasferimento" dei beni da dimettere e dalla loro "sdemanializzazione"; dalle modalità  di determinazione del relativo "prezzo iniziale"; dal sistema di collocamento dei titoli e di accesso ai finanziamenti; dalla gestione degli immobili da rivendere;

dalla disponibilità  della propria liquidità  da parte della società  Scip e dalla destinazione degli utili che consegue; dalla inclusione dei beni trasferiti in un "patrimonio separato"; dalla sorte dell'eventuale "eccedenza" del prezzo rispetto al prezzo iniziale;

dal diritto attribuito alla società  di cartolarizzazione a ottenere una remunerazione per la sua opera.

L'attenzione deve invece essere incentrata sul momento della "rivendita", che a norma del citato D.L. n. 351 del 2001, art. 3 deve essere effettuata "al miglior offerente individuato con procedura competitiva, le cui caratteristiche sono determinate dai decreti" di attuazione, che il Ministro dell'economia e delle finanze è stato incaricato di emanare.

Le relative norme, di fonte primaria e secondaria, pur se non rinviano alle disposizioni della contabilità  dello Stato, delineano comunque un procedimento sostanzialmente di "evidenza pubblica" per la scelta dell'acquirente degli immobili non abitativi (che non sia titolare di diritto di prelazione): la vendita deve avvenire mediante l'esperimento di aste, singolarmente per ogni immobile; la promozione e la gestione degli incanti sono affidate ad uno o più operatori aventi particolare esperienza nel settore immobiliare, individuati dalla società  Scip con procedura competitiva; il prezzo base deve essere determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni correnti di mercato; va pubblicato un avviso d'asta, con la prescrizione di termini da rispettare, documentazione da fornire, depositi cauzionali da versare, modalità  di presentazione delle offerte da adottare; le operazioni sono svolte da una commissione di tre membri, uno dei quali è nominato dall'Agenzia del demanio o dall'ente previdenziale originario proprietario del bene; la stipulazione del contratto deve avvenire entro un determinato termine dall'aggiudicazione, a pena di decadenza dal diritto all'acquisto e alla restituzione del deposito cauzionale; in caso di mancata vendita, gli immobili sono accorpati in lotti e offerti ancora all'incanto a prezzi ridotti secondo determinate percentuali; se anche queste ulteriori aste vanno deserte, si procede senza prezzo base, previa eventuale variazione della composizione dei lotti; in questa ipotesi, per gli immobili già  compresi nel piano di dismissione di cui al D.L. 28 marzo 1997, n. 79, convertito con modificazioni con la L. 28 maggio 1997, n. 140, la società Scip può rifiutare le offerte ritenute non congrue.

La "rivendita", in questa fase precedente alla conclusione del contratto, è dunque sottoposta a norma di carattere pubblicistico, aventi di mira le finalità  di interesse generale complessivamente perseguite mediante la "cartolarizzazione", che attribuiscono alla società  Scip - e per essa ai suoi mandatari - particolari poteri e facoltà , a fronte dei quali la situazione giuridica dei partecipanti all'asta ha consistenza di interesse legittimo.

Rigettati pertanto i ricorsi, va dichiarata la giurisdizione del giudice amministrativo.

Le spese del giudizio di Cassazione vengono compensate tra le parti per giusti motivi, ravvisabili nella novità  della questione dibattute.