CORTE DI CASSAZIONE
Sez. III, 12 febbraio 2001, n. 1959
Pres. Spadone - Est. Elefante - P.M. Maccarone (conf.)
Valentino ed altra c. Condominio via G. Leopardi 19 Napoli

Azioni giudiziarie del condominio - legittimazione dell'amministratore - passiva - condominio parziale - danno subito da un terzo - per carente manutenzione di un bene comune solo ad alcuni dei condomini - risarcimento - condanna del condominio in persona dell'amministratore - ripartizione interna tra i condomini.

Nel caso in cui vi sia stata sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non è preclusa al singolo condominio l'azione diretta all'accertamento in suo favore delle condizioni di cui all'art. 1123 , II e III comma, c.c. ai fini dell'applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - Con atto di citazione 11 luglio 1989, Mario Valentino e Anna Zimbardi, condomini del fabbricato sito in Napoli alla via Giacomo Leopardi n. 18, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di quella città il condominio e proponevano opposizione avverso la delibera dell'assemblea in data 18 maggio 1989, relativamente al punto 2) dell'o.d.g., nella parte in cui aveva deciso di non proporre ricorso per cassazione e di eseguire il pagamento della somma di 45 milioni 435mila 50 lire a titolo di risarcimento danni a favore dei genitori del minore Pier Paolo Nicolella, il quale, in data 22 febbraio 1977, era precipitato dal ballatoio del secondo piano dell'edificio riportando lesioni personali.
Gli opponenti deducevano l'illegittimità della delibera, per violazione dell'art. 1123, III comma, c.c., in quanto aveva disposto la ripartizione di detta somma a carico di tutti i condomini secondo la tabella "A" e non a carico dei soli comproprietari ed effettivi utenti del ballatoio con ringhiera, la cui insufficiente manutenzione aveva causato la caduta del minore.
Costituitosi il condominio resisteva alla domanda, deducendo che mai gli attori avevano chiesto di separare la propria responsabilità nei confronti degli altri condomini o di essere estromessi dal giudizio di risarcimento danni, dovendosi in ogni caso commisurare la proprietà comune al titolo piuttosto che all'uso o misura di godimento da parte di ciascun condomino.
Il tribunale rigettava la domanda e tale decisione veniva confermata dalla Corte di appello di Napoli che, con sentenza 2511/97 del 22 ottobre - 18 novembre 1997, respingeva l'impugnazione del Valentino e della Zimbardi.
Premesso che il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, ma un semplice ente di gestione nel quale la rappresentanza processuale spetta ex lege all'amministratore, e che i singoli condomini hanno il potere di agire personalmente a tutela delle proprie ragioni e quindi di intervenire nel giudizio assunto dall'amministratore nonché di proporre impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore, rilevava la corte di appello che il Valentino e la Zimbardi non erano intervenuti nel giudizio di risarcimento danni promosso dal Nicolella contro il condominio, né avevano impugnato le sentenze emesse a carico dell'ente di gestione per contestare la propria responsabilità nell'evento dannoso occorso al minore e denunciare la addebitabilità dello stesso ai soli condomini proprietari degli appartamenti serviti dal passetto-balcone dal quale era precipitato il ragazzo. Pertanto la Corte di appello riteneva il irrilevante l'accertamento della titolarità del suddetto passetto-balcone, se cioè comune ai soli condomini proprietari degli appartamenti servito dallo stesso ovvero a tutti i condomini del fabbricato; osservando che tale accertamento avrebbe dovuto essere sollecitato con apposito intervento del Valentino e della Zimbardi nel giudizio risarcitorio promosso nei confronti del condominio ovvero con la impugnazione delle sentenze nello stesso pronunciate, ma non poteva essere richiesto nel presente giudizio di impugnazione della delibera condominiale del 18 maggio 1989, con la quale l'assemblea si era limitata, come dovuto, a dare esecuzione alla pronuncia di condanna emessa a carico di tutti i condomini rappresentati dall'amministratore.
Hanno proposto ricorso per cassazione Mario Valentino e Anna Zimbardi in base a un solo motivo, articolato in quattro punti.
Il condominio non ha svolto attività difensiva.
I ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE - 1. - Con l'unico motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione di norme di legge sia in tema di comunione e condominio, in particolare gli artt. 1100, 1117, 1123 c.c. sia in tema di responsabilità da illecito, in particolare gli artt. 2043 e 2053 c.c., sia in tema di giudicato (art. 2909 c.c.), nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 105 e 115 c.p.c.; ed ancora, omesso esame di un punto decisivo della controversia (art. 369 nn. 3 e 5 c.p.c.).

a) Assumono innanzitutto i ricorrenti che la corte di appello ha giudicato sulla base di considerazioni ed argomentazioni non dedotte dalle parti e, comunque, non pertinenti alla controversia, avente ad oggetto unicamente la ripartizione interna al condominio delle somme dovute al danneggiato, ma non pure i rapporti tra condominio e danneggiato. Invero non è in contestazione il diritto di credito dell'infortunato Nicolella, ma il rapporto interno tra i condebitori in sede di ripartizione.

b) Sostengono i ricorrenti che se la qualità di condominio è conseguenza della contitolarità e del diritto all'uso del bene comune, per cui tale qualità non sussiste in mancanza di contitolarità e diritto all'uso del bene comune, le argomentazioni che hanno indotto la corte di appello a ritenere inammissibile, nella sede del giudizio di impugnazione della delibera condominiale, l'accertamento di fatto per verificare la insussistenza nei confronti del Valentino e della Zimbardi della qualità di condomini rispetto al bene (la cui omessa manutenzione ha prodotto il danno), e quindi anche la loro responsabilità, sono illegittime e violano gli artt. 2043 e 2053 c.c.. Infatti se manca la loro qualità di condomini del bene (passetto-balcone) che determinò l'evento, viene meno anche la rappresentanza ex lege dell'amministratore; onde la necessità imprenscindibile dell'accertamento di tale qualità attraverso le richieste indagini di fatto. Illegittimamente la corte di appello ha ritenuto superfluo tale accertamento, risultando così palese la violazione dell'art. 115 c.p.c. e il denunciato omesso esame di un punto decisivo della controversia.

c) D'altra parte, nel giudizio risarcitorio di danno a favore del Nicolella, non era stata dibattuta la responsabilità di tutti o taluni dei condomini, sicché ritenere risolta la questione per effetto della sola presenza dell'amministratore condominiale è arbitrario e errato. Né vale il richiamo all'art. 115 c.p.c., quale unico strumento idoneo ad ottenere il riconoscimento della propria estraneità, perché l'intervento non costituisce un obbligo né è l'unico mezzo per far valere i propri diritti; donde la denunciata violazione degli artt. 2909 c.c. e 105 c.p.c..

d) Inoltre anche in relazione alla questione sulla responsabilità solidale o pro-quota dei condomini per le obbligazioni solidali, è palese l'illegittimità della pronuncia impugnata per violazione sia ai limiti del giudicato che alle modalità di ripartizione delle spese per il caso regolato dal terzo comma dell'art. 1123 c.c.. Infatti nell'un caso (responsabilità solidale) la ripartizione tra gli obbligati in solido è questione diversa ed impregiudicata dall'accertamento del dovuto nei confronti del creditore; mentre nell'altro caso (responsabilità pro quota) gli effetti della condanna a favore del terzo non possono che conseguire alla diretta condanna degli obbligati, con l'accertamento nei confronti di ciascuno dell'an e del quantum debeatur.
Sicché, nell'uno e nell'altro caso, giammai potevano ritenersi sussistere gli effetti che la corte di appello ha ritenuto attribuire alla pronuncia 23 ottobre 1989 rispetto all'oggetto dell'opposizione spiegata contro la delibera 18 maggio 1989, e tanto meno omettersi l'accertamento sulla titolarità, destinazione e natura del passetto-balcone.

2. Il ricorso merita accoglimento.

2.1. - La questione di diritto, che la corte deve risolvere per decidere la causa, è se la sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale) sia o non preclusiva alla ripartizione dell'onere della condanna in base al criterio di cui all'art. 1123, II e III comma c.c..

2.2 - secondo i giudici di merito sussisterebbe la preclusione perché, attesa la natura del condominio come mero ente di gestione, la sentenza di condanna di esso condominio in persona dell'amministratore, comporterebbe anche l'effetto di vincolare a carico di tutti i condomino l'onere della condanna. In altri termini, il giudicato tra terzo danneggiato e amministratore del condominio coprirebbe anche il problema della ripartizione interna tra i condomini; onde gli attuali ricorrenti, avendo partecipato tramite l'amministratore del condominio, loro rappresentante, al giudizio di responsabilità promosso dal danneggiato nei confronti del condominio, sarebbero - come tutti gli altri condomini - destinatari della pronuncia di condanna: solo intervenendo nel giudizio risarcitorio, ovvero impugnando le sentenze emesse in quella sede processuale, avrebbero potuto far valere le proprie ragioni circa la mancanza di responsabilità, in quanto estranei alla comproprietà del bene (passetto -balcone) dal quale il minore era precipitato. Di qui il diniego della corte di merito non solo di accertare, ma anche di esaminare se il passetto-balcone, la cui carente manutenzione era stata la causa del danno, fosse comune ai soli condomini proprietari degli appartamenti da esso servito.
Tali argomentazioni - in base alle quali l'impugnata sentenza ha ritenuto che il giudicato tra terzo danneggiato e amministratore del condominio copre anche il problema della ripartizione interna tra i condomini nei casi dicui al secondo e terzo comma dell'art. 1123 c.c. - non possono essere condivise.

2.3 - Come è noto l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza allorché all'interno del cosiddetto condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso.
Sul rilievo che il condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis in virù della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante; e che, mentre la rappresentanza attiva dell'amministratore coincide con la sfera delle sue attribuzioni, tale limitazione non sussiste per la rappresentanza passiva, potendo egli "essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" (art. 1131, secondo comma, c.c.), per cui la vocatio in ius de condominio attraverso la chiamata in causa dell'amministratore sussiste anche quando le parti sono comuni soltanto ad alcuni condomini, questa Corte (Cass. 651/00) ha affermato che, in tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto "condominio parziale"), sussiste la legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

2.4. - Da ciò consegue che, qualora l'amministratore dell'intero condominio sia stato convenuto in giudizio per controversia riguardante porzioni di immobile appartenenti soltanto ad alcuni condomini, gli effetti della sentenza pronunciata nei suoi confronti rimangono ristretti, per quantgo riguarda l'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati.

2.5 - Se, dunque, la legittimazione passiva dell'amministratore dell'intero condominio sussiste anche per le azioni concernenti il cosiddetto "condominio parziale", con la conseguenza, in tal caso, che la sentenza di condanna del condominio da lui rappresentato spiega i suoi effetti - per quanto riguarda i rapporti interni - nei confronti dei soli condomini interessati, è da ritenere ammissibile l'azione del singolo condominio diretta all'accertamento in suo favore delle condizioni di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma, c.c. ai fini dell'applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza dei condanna del condominio.

3. - In base alle considerazioni sovlte il ricorso va, quindi, accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa per nuovo esame ed altra sezione della Corte d'appello di Napoli, la quale si uniformerà al seguente principio di diritto: "Nel caso in cui vi sia stata sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non è preclusa al singolo condominio l'azione diretta all'accertamento in suo favore delle condizioni di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma c.c. ai fini dell'applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio".
Il giudice del rinvio provvederà anche al regolamento delle spese del giudizio di legittimità facendone questa Corte espressa rimessione (art. 385, ult. cpv., c.p.c.).