nota finanziaria 2004

NOTA DI COMMENTO ALLA MANOVRA FINANZIARIA IN MATERIA DI ABITAZIONE, URBANISTICA E FISCALITA' IMMOBILIARE.

A) Norme contenute nel DL 269/2003,

RIFORMA CASSA DEPOSITI E PRESTITI
E' stata introdotta dal DL 269/03 con l'art. 5 la trasformazione della CDP in Società per azioni.
La norma che pare collegata alle disposizioni in materia di opere pubbliche e al ruolo di infrastrutture SPA per assicurare un canale di finanziamento al funzionamento del sistema dei servizi locali, è sicuramente in contraddizione con la fortissima riduzione dei trasferimenti agli enti locali.

PROROGA DELL'IVA AL 10% SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
L'art. 24 del DL 269/03 ha prorogato l'aliquota Iva al 10% per interventi di ristrutturazione edilizia sino alla data del 31 dicembre 2003. La norma ha effetti troppo limitati nel tempo e va quindi riproposta l'iniziativa sulla UE per rendere permanente una data misura di sostegno agli interventi sul patrimonio esistente.

PROROGA DELLE AGEVOLAZIONI SUL METANO DA RISCALDAMENTO
In questo caso l'agevolazione sui prodotti petroliferi adibiti ad uso civile viene prorogata fino alla data del 31 dicembre 2004.

MISURE IN MATERIA DI CARTOLARIZZAZIONE E VENDITA DEGLI ALLOGGI PUBBLICI
L'art. 26 contiene una serie di disposizioni in materia di alienazione del patrimonio abitativo pubblico che riguardano i seguenti punti:

(Immobili F.S.)
Viene previsto che gli immobili della RFI S.p.a. non più strumentali sono alienati con le modalità della legge 410, a meno che alla vendita non si proceda direttamente a cura delle Ferrovie dello Stato S.p.A. o di società collegata. In tal caso è applicabile la legge 560/93
(Mutui agevolati)
Le agevolazioni sui mutui previsti dall'articolo 6 comma 8 del D.Lgs 104/1996 sono estese ai conduttori di tutte le unità ricomprese nel comma 2 dell'articolo 1 della legge 410/2001 (ad esempio gli alloggi del demanio).
(Diritto di opzione e prelazione per gli usi diversi)
Viene introdotto il diritto di opzione, e di successiva prelazione, in caso di vendita ad un prezzo di vendita inferiore di quello dell'esercizio di opzione, a favore dei conduttori degli immobili ad uso diverso.
(Ulteriore abbattimento per acquisto con il mandato collettivo)
Viene introdotta una possibilità di abbattimento in caso di acquisto con mandato collettivo con la ipotesi che questo sia esercitato da un numero di conduttori inferiore all'80% e superiore al 50%. In tal caso si prevede un abbattimento del prezzo fino ad un massimo dell'8%. La formula adottata comporta una serie di problemi:
- nuova decretazione per quanto riguarda le modalità di applicazione delle aliquote di sconto considerato che l'8% viene fissato come tetto massimo, e che sarà quindi necessario prevedere aliquote differenziate in rapporto all'entità dei lotti e alle possibili articolazioni della propensione in scaglioni che vanno dal 50 all'80%;
- conseguente verifica delle disponibilità al mandato collettivo in tutte le procedure avviate e che avevano sino ad oggi riscontrato propensioni inferiori al 50%, casi nei quali non potrà ovviamente essere praticata prima della decretazione la vendita individuale.
(Alloggi di pregio)
La modifica apportata al comma 13 oltre che eliminare i riferimenti all'osservatorio stabilisce una precisazione ed ulteriore definizione della eccezione precedentemente prevista in materia di ubicazione nei centri storici. In sostanza si demanda alla decretazione l'elencazione degli alloggi che si trovano in stato di degrado e per i quali sono necessari interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia. Va preliminarmente notato che tali concetti non vengono assunti con esplicito riferimento alla legge 457/1978. In ogni caso appare evidente che tutto il patrimonio fino ad oggi valutato sulla base della precedente formulazione del comma 13, e che ha prodotto enorme contenzioso ancora pendente, debba subire una nuova ricognizione alla luce dei nuovi criteri introdotti con l'effetto di impedire sino alla nuova formulazione il proseguimento di procedure di alienazione fondate sulle precedenti formulazione degli alloggi di pregio.
(Vincolo di alienabilità)
Si precisa che il vincolo di alienabilità quinquennale previsto dal comma 14 dell'articolo 3 legge 410/2001 riguarda esclusivamente gli alloggi ad uso residenziale non di pregio e quindi si esclude esplicitamente l'uso diverso.
(Acquisto di alloggi da parte degli enti pubblici territoriali)
Il nuovo decreto introduce un comma 17bis all'articolo 3 della legge 410/2001 che stabilisce una eccezione al divieto assoluto che il comma 17 prevedeva per le amministrazioni dello Stato, gli enti pubblici territoriali, e gli altri soggetti pubblici di rendersi acquirenti degli immobili abitativi alienati con la 410/2001. Il nuovo 17bis limitatamente agli enti pubblici territoriali prevede la possibilità per Regioni Comuni ed altri enti pubblici territoriali di acquistare immobili residenziali liberi ovvero occupati da conduttori che non hanno potuto esercitare il diritto di opzione e che si trovano nelle condizioni reddituali previste dal comma 4. Il comma prevede che ai fini dell'acquisto i soggetti abilitati possano costituire società per azioni anche con la partecipazione di azionisti privati informati con procedure di evidenza pubblica. L'articolo contiene una formulazione non chiara del concetto di assegnazione che per quanto riguarda chi già abita può più propriamente definirsi prosecuzione o rinnovo del contratto. Potrebbe invece essere interessante interpretare il concetto di assegnazione con riferimento al possibile utilizzo degli alloggi liberi eventualmente acquisiti dall'ente territoriale a favore di soggetti in possesso dei requisiti previsti dal comma 4 che assumerebbe valore di criterio per l'assegnazione delle unità libere acquisite.
(Eliminazione di parte del comma 20)
Il nuovo decreto ha proceduto alla soppressione della parte del comma 20 dell'articolo 3 che da tempo vedeva un contrasto anche in termini di contenzioso giudiziale, con particolare riferimento all'interpretazione della manifestazione di volontà degli inquilini e dei conseguenti ditti e condizioni applicabili. Con l'abrogazione del testo il Governo lascia trasparire, come è già avvenuto con il decreto sulle aste degli alloggi dei centri storici, il legittimo timore di possibili esiti favorevoli agli inquilini.
Va notato che pur abrogando parte del comma 20 inspiegabilmente si mantiene il riferimento all'80% quale condizione per l'ulteriore abbattimento, in contrasto con quanto dallo stesso nuovo decreto introdotto in materia di percentuale minima vedi precedente punto 4.

VERIFICA AI FINI DI INTERESSE CULTURALE DEL PATRIMONIO PUBBLICO
L'art. 27 del DL 269/03 avvia di fatto ad una verifica i beni mobili e immobili appartenenti a Stato, Regioni, Province, città metropolitane e Comuni.
E' evidente che in caso di esito negativo si apre la concreta e immediata possibilità di procedere ad alienazione di questo patrimonio.

SCONTO DEL 30% PER CESSIONI TERRENI
L'art. 28 del DL 269/2003 estende le modalità di sconto del 30% previste per le abitazioni anche all'acquisto di terreni da parte di conduttori.

CESSIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD UFFICI PUBBLICI
L'art. 29 del citato decreto in relazione al raggiungimento di finanza pubblica per il 2004 prevede la possibilità di vendere a trattativa privata anche in blocco gli immobili adibiti ad uffici pubblici. L'eventuale vendita, ovviamente, declassa l'utilizzo in quanto l'ufficio pubblico diviene semplice conduttore e per il pagamento dei canoni viene istituito un fondo con parte dei proventi delle vendite.

SOCIETA' DI TRASFORMAZIONE URBANA
Con una disinvolta operazione l'art. 30 del citato decreto prevede che lo strumento della società di trasformazione urbana originariamente destinato alla riqualificazione degli immobili e dei quartieri sia autorizzato nella fattispecie dal demanio come un ulteriore strumento di "valorizzazione del patrimonio" che di fatto prelude ad ulteriori operazioni immobiliari di cassa. La parte finale dell'art. dispone che parte delle risorse e dei proventi derivanti da tale valorizzazione sono destinati alla realizzazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata finalizzati a sopperire alle esigenze abitative dei comuni e delle aree metropolitane.
Tale formulazione per la sua genericità e incertezza circa misura, modalità e regime di utilizzo appare del tutto inadeguata all'interno di una manovra finanziaria che nulla prevede in materia di edilizia sociale.

CONDONO EDILIZIO
L'art. 32 del DL 269/03 introduce il condono edilizio con una serie di disposizioni che si possono così riassumere:
1 - sono condonabili gli abusi ultimati fino al 31 marzo 2003;
2 - gli abusi non debbono riguardare una volumetria superiore a 750 mc;
3 - gli ampliamenti non debbono superare il 30% della costruzione originaria;
4 - la domanda va presentata entro il 31 marzo 2004 unitamente all'allegata attestazione del versamento del 30% dell'oblazione e degli oneri dovuti al Comune;
5 - la restante quota di oblazione e di oneri viene versata con due successive rate;
6 - successivi provvedimenti regionali entro 60 gg. dalla data di entrata in vigore del decreto determineranno la misura esatta dell'oblazione e la quantificazione degli oneri di concessione;
7 - per gli immobili vincolati la sanatoria è vincolata al nullaosta della Autorità preposta alla tutela del vincolo;
8 - l'estinzione degli effetti delle sanzioni amministrative avviene dopo la presentazione della domanda e il pagamento dell'oblazione e decorsi trentasei mesi;
9 - nella casistica degli abusi sanabili vanno ricondotte, ferme restando le preclusioni di cui ai punti 1) e 2), le opere esistenti non conformi alla disciplina vigente, le nuove costruzioni, le ristrutturazioni edilizie (art. 3, comma 1 lett. D, DPR 6 giugno 2001, N. 380), i restauri e i risanamenti conservativi (art. 3, comma 1 lett. C, DPR 6 giugno 2001, N. 380), le manutenzioni straordinarie (art. 3, comma 1 lett. B, DPR 6 giugno 2001, N. 380);
10 - non sono condonabili opere realizzate in contrasto con i seguenti vincoli:
a) vincoli imposti da leggi statali e regionali nonchè dagli strumenti urbanistici a tutela degli interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici;
b) norme statali e regionali a difesa delle coste marine, lacuali e fluviali;
c) interessi della difesa militare e della sicurezza interna;
d) vincolo che comporti l'inedificabilità delle aree:
11 - qualora l'opera da sanare pur inferiore ai 750 mc sia superiore ai 450 mc va allegata alla domanda oltre che l'autodichiarazione con allegata documentazione fotografica (prevista per tutte le domande) anche una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta a tecnico abilitato.
12 - sono legittimati alla domanda il proprietario dell'opera abusiva ovvero il proprietario del suolo sul quale è stata realizzata l'opera, ovvero il titolare di altro diritto reale. Ogni altro interessato può presentare la richiesta ad esempio l'inquilino, il creditore di chi ha effettuato l'opera la cui sanatoria valorizza il bene, il parente e il rappresentante del soggetto che ha un impedimento alla presentazione.
Ovviamente ai fini di poter fruire dei benefici penali della sanatoria possono presentare domanda autonoma il committente, il costruttore, il direttore dei lavori.

B) Norme contenute nel disegno di legge finanziaria

PROROGA DELLE DETRAZIONI DEL 36% PER LE RISTRUTTURAZIONI
Il disegno di legge finanziaria 2004 (ddl) all'art. 3, comma 1, lett. A, proroga sino al 31 dicembre 2004 il termine per l'applicazione della detrazione del 36% in relazione ai lavori di ristrutturazione, risanamento e manutenzione straordinaria degli immobili e delle parti comuni condominiali.
La norma mantiene, nonostante le ripetute richieste di renderla organica e di maggiore aliquota per interventi volti alla sicurezza, il suo carattere di provvisorietà che andrebbe superato per dare certezza e prospettiva di programmazione pluriennale degli interventi.

PROGRAMMA NAZIONALE DEGLI INTERVENTI NEL SETTORE IDRICO
Si tratta di un programma quindicennale che deve assicurare la prosecuzione degli interventi previsti dalla legge 388/2000 in materia di opere idriche considerate ai fini del "programma di infrastrutture strategiche" previsto dalla legge 443/01, dagli interventi del Ministero dell'Ambiente e dagli ulteriori interventi previsti dagli accordi di programma.
Dall'art. in questione emergono due forti perplessità: una legata alla esiguità degli stanziamenti in rapporto alla complessità dei programmi, l'altra a un palese tentativo di centralizzazione degli interventi in una materia riservata all'autonomia regionale.

ASSICURAZIONE OBBLIGATORIA DEGLI IMMOBILI
L'art. 40 del citato ddl prevede l'introduzione di una assicurazione obbligatoria degli immobili privati ad uso abitativo in relazione al rischio prodotto dalle calamità naturali.
La norma prevede un regolamento attuativo da emanarsi nei novanta giorni, e cioè entro il 31 marzo 2004 (se il Parlamento approverà l'articolo in questa stesura) e per il quale regolamento vengono fissati una serie di criteri. Il provvedimento è un ulteriore tentativo di deresponsabilizzazione pubblica e di conseguente accrescimento del peso sui privati delle pesanti situazioni di rischio e degrado del territorio, nella persistente mancanza di interventi per la sua messa in sicurezza. Nel contempo si profila un nuovo regalo alle compagnie di assicurazione, in particolare a danno dei proprietari utenti e dei condomini, con aggravio peraltro di costi anche per il proprietario che cede gli alloggi in affitto.

PROROGHE DEI TERMINI PER TARIFFA DEI RIFIUTI E AUTORIZZAZIONI INTEGRATA AMBIENTALE
Si tratta di due ulteriori proroghe di termini previsti da precedenti normative e tesi ad assicurare, anche in adempimento a precise direttive della CE una tutela e salvaguardia ambientale specificamente in materia di ciclo integrato dei rifiuti e presentazione delle domande di autorizzazione integrata ambientale.
In entrambi i casi va lamentato un ulteriore slittamento di adempimenti indirizzati ad una salvaguardia dall'inquinamento.

Roma, 21 ottobre 2003