PROPOSTE DI MODIFICA DELLA LEGISLAZIONE IN MATERIA CONDOMINIALE.

La qualità, l'efficienza e la trasparenza delle gestioni condominiali rappresentano il primo terreno d'iniziativa e di servizio delle APU.

L'APU-NAZIONALE, nell'ambito delle attività messe in campo per attuare il progetto qualità e trasparenza dell'amministrazione e gestione condominiale, intende affrontare i temi connessi alla riforma legislativa del settore, con particolare riguardo alla normativa del codice civile in materia.

La proposta intende perseguire obiettivi fondamentali in relazione alla qualità e trasparenza delle gestioni condominiali; allo sviluppo di attività conciliative; al riconoscimento di un ruolo attivo delle associazioni di rappresentanza; allo sviluppo di un ruolo positivo del condominio in materia di riqualificazione urbana ed ambientale.

Si elencano i temi specifici che si intendono riformare.

1. Una precisa definizione del ruolo giuridico del condominio che consenta allo stesso, nella qualità di ente di gestione, di contrarre mutui e finanziamenti creditizi finalizzati agli interventi sui beni comuni, ai progetti di quartiere e di trasformazione urbana, anche in ambito di forme consortili e sovracondominiali, con riferimento alla legge179/92.
2. Una più puntuale definizione del ruolo e dei compiti dell'amministratore con:
   - la pubblicità della nomina e della revoca dell'amministratore con iscrizione nel Registro Pubblico del Condominio, istituito presso lo sportello dell'edilizia comunale, previsto dal Testo Unico dell'edilizia;
   - l'allungamento a due anni del mandato di amministratore, con possibilità di revoca in caso di mancato rendiconto per un anno;
   - la possibilità di gestione amministrativa da parte di società;
   - l'obbligo di assicurare un'adeguata garanzia per le somme gestite, attraverso idonea copertura assicurativa o fideiussoria.
3. Norme di garanzia della qualità e trasparenza della gestione condominiale:
   - la definizione di uno schema di bilancio preventivo e consuntivo;
   - la determinazione di regole di pubblicizzazione delle decisioni;
   - la previsione dei consiglieri condominiali, con un ruolo di controllo, consultazione e raccordo tra amministratori ed utenti;
   - il riconoscimento di un ruolo di rappresentanza e di assistenza delle associazioni di categoria.
4. La possibilità che il regolamento condominiale sia in ogni caso modificabile e/o integrabile con maggioranza assembleare, anche nel caso di regolamento originariamente elaborato da costruttore o venditore.
5. L'istituzione del Registro Pubblico del Condominio nell'ambito dello sportello edilizio del comune, di cui al Testo Unico dell'edilizia, presso il quale prevedere il deposito e la registrazione del regolamento e del fascicolo di fabbricato e di ogni altra documentazione relativa al condominio stesso.
6. Lo sviluppo di attività di conciliazione, sia tra i soggetti interni al condominio che tra il condominio e soggetti esterni (imprese, erogatori di pubblici servizi, personale dipendente, ecc.), prevedendo tra l'altro che in caso di ricorso ad ipotesi di conciliazione stragiudiziale (presso organismi comunali, camera di commercio, commissioni interassociative della proprietà e degli amministratori) il termine per l'opposizione e impugnazione di delibera assembleare sia allungato a 60 giorni.
7. L'unificazione, in un testo unico, di tutte le norme che prevedono adempimenti e responsabilità rispondenti a finalità pubbliche del condominio e degli amministratori condominiali, in particolare quelle che prevedono una riduzione delle maggioranze asembleari in materia di protezione ambientale e di salvaguardia dei diritti: handicap, antenne, parcheggi, impianti di riscaldamento, ecc.
8. L'introduzione di ulteriori misure di riduzione dei quorum e delle percentuali per l'approvazione degli interventi finalizzati a sicurezza e ambiente, opportunamente coordinate con incentivi fiscali e creditizi.
9. La definizione di un minor peso in ambito condominiale della proprietà concentrata e non utente, privilegiando ove possibile, con modalità costituzionalmente corrette, la percentuale per teste rispetto a quella per quote, ad esempio per la convocazione dell'assemblea a cura del singolo condomino.
10. La previsione di norme di garanzia e trasparenza per l'utente, in caso di condomini a proprietà concentrata;
11. La regolamentazione dei condomini complessi e dei supercondomini, per evitare inefficienze e paralisi decisionali, prevedendo ad esempio regolamenti che consentano, con regole stabilite e accettate dai singoli condominii partecipanti, le modalità per investire di determinati adempimenti gli amministratori e i consiglieri.
12. L'adeguamento della normativa che prevede sanzioni pecuniarie a carico del condomino per le violazioni al regolamento di condominio, finalizzando i proventi ad attività sociali ed ambientali.

Roma 10 luglio 2002