decreto

IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI DI CONCERTO CON
IL MINISTRO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE

Vista la legge 9 dicembre 1998. n. 431, concernente la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo:
Vista la Convenzione nazionale in data 8 febbraio 1999, sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della richiamata legge:
Visto il decreto interministeriale lavori pubblicifinanze del 5 marzo 1999, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 22 marzo 1999, serie generale, n. 67 con il quale sono stati definiti, sulla base dei contenuti della citata Convenzione nazionale, criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
Visto in particolare l'art. 4, comma 1 della citata legge 431/1998, cosi' come modificato dall'art. 2, comma 1, lettera c), della legge 8 gennaio 2002, n. 2 che stabilisce che il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di aggiornare la richiamata Convenzione nazionale che individua i criteri generali da assumere a riferimento per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale tra le stesse associazioni ai fini della determinazione dei canoni di locazione;
Vista la nota ministeriale in data 15 gennaio 2002, con la quale ai sensi del richiamato art. 4, comma 1, della legge n. 431/1998, si e' proceduto a convocare le organizzazioni sindacali della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di aggiornare la citata Convenzione nazionale;
Considerato che alla scadenza del termine previsto dall'art. 4. comma 2, della menzionata legge n. 431/1998, tra tutte le parti convocate dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti non e' stato raggiunto accordo formale unico;
Considerato che ai sensi dell'art. 4, comma 1, della medesima legge 431/1998, in mancanza di un unico accordo tra le parti, i criteri per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonche' alle modalita' per garantire particolare esigenze delle parti, debbono essere indicati in apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze da emanare sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle organizzazioni sindacali degli inquilini dei proprietari;
Visti i distinti accordi presentati il primo, in data 6 settembre 2002, dalle organizzazioni sindacali Sunia, Sicet, Uniat, Unione inquilini, Ania, Feder.Casa, Anpe-Federproprieta', Asppi, Confappi, Uppi - al quale ha successivamente aderito l'associazione Assocasa - ed il secondo, in data 9 settembre 2002, dalle organizzazioni Confedilizia, Appc, Unioncasa, Conia;
Vista la legge 14 gennaio 1994. n. 20, art. 3. lettera c);
Visto il decreto in data 12 ottobre 2001 con il quale il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti ha delegato l'on. Ugo Giovanni Martinat all'esercizio anche delle competenze nelle aree del Dipartimento per le opere pubbliche e per l'edilizia;
Ai sensi dell'art. 4, comma 2, della legge 431/1998:

Decreta:

Art. 1
Criteri per la determinazione dei canoni di locazione agevolati nella contrattazione territoriale

Gli Accordi territoriali, in conformita' delle finalita' indicate all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unita' immobiliare, e' concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.
A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni - ove effettuate - delle microzone del territorio comunale definite ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche avvalendosi della banca dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per: valori di mercato; dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.): tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, prevedono un valore minimo ed un valore massimo del canone.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi: tipologia dell'alloggio; stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile; pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.); presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.); dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.); eventuale dotazione di mobilio.
Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprieta' immobiliari (per tali sono da intendersi le proprieta' individuate negli Accordi territoriali e, comunque, quelle caratterizzate dall'attribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, di piu' di cento unita' immobiliari destinate ad uso abitati, o anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione per le aree omogenee e le eventuali zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprieta' interessata e organizzazioni sindacali della proprieta' edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di confronto per il rinnovo della Convenzione nazionale o comunque firmatarie degli Accordi territoriali relativi. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per zone territoriali da individuarsi dalle associazioni sindacali predette, possono prevedere speciali condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonche' la possibilita' di derogare dalla tabella oneri accessori (allegato G).
Per gli enti previdenziali pubblici, si procede, in analogia a quanto indicato al comma 5, tenuta presente la vigente normativa. I canoni relativi a tale comparto sono determinati in base alle aree c/o zone omogenee nonche' agli elementi individuati negli Accordi territoriali.
Alla sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui ai commi 5 e 6, possono partecipare imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti fruitori, sono regolati dall'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Gli Accordi territoriali possono stabilire, per durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee nonche' particolari forme di garanzia.
Gli Accordi in sede locale possono prevedere l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
E' nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile, la facolta' di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalita' previste dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprieta' individuali (allegato A) e per le proprieta' di cui ai commi 5, 6 e 7 del presente articolo (allegato B).
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma.
Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all'art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che a quelli sottoscritti negli altri comuni.
Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.

Art. 2
Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e /o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita' lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall'art. 1. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431.
Per le proprieta' di cui all'art. 1, commi 5 e 6, si procede - per i comuni di cui al comma 2 del presente articolo - mediante Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalita' indicate nell'art. 1 medesimo.
1 contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
1 contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalita' di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorieta' vengano meno.
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprieta' individuali (allegato C) e per le proprieta' di cui all'art. 1, commi 5 e 6 (allegato D).
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.

Art. 3
Criteri per definire i canoni dei contratti di locaione per studenti universitari e durata degli stessi

Nei comuni sede di universita' o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonche' nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata -- precisata negli allegati tipi di contratto da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli Accordi territoriali di cui all'art. 1.
Per le proprieta' di cui all'art. 1, commi 5 e 6, si procede mediante Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalita' indicate nel medesimo art. 1.
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprieta' individuali (allegato E) e per le proprieta' di cui all'art. 1, commi 5 e 6 (allegato F).
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.

Art. 4
Tabella degli oneri accessori

Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 e' adottata la Tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.

Art. 5
Agevolazioni fiscali

Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel territorio dei comuni di cui all'art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente decreto, nonche' ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui ai seguenti commi.
Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell'art. 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e' ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato. Ai fini di quanto previsto dall'art. 4, comma 1, ultimo periodo, della citata legge n. 431/1998, i tipi di contratto di cui all'art. 4-bis della stessa legge si intendono utilizzati ove le pattuizioni negli stessi previste siano state tutte integralmente accettate da entrambe le parti contraenti ed integrate quando richiesto.
In sede di prima applicazione del presente decreto e fino all'eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell'art. 8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione dell'imposta di registro e' assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito.
In relazione a quanto stabilito dall'art. 10 della citata legge n. 431 del 1998 e dall'art. 13-ter del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dall'art. 2, comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unita' immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell'anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:
a) Euro 495,80 se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71;
b) Euro 247,90 se il reddito complessivo supera Euro 15.493,71 ma Euro 30.987,41.

Art. 6
Commissioni di conciliazione

Per ogni controversia che sorga in merito all'interpretazione ed esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonche' in ordine all'esatta applicazione degli Accordi territoriali e /o integrativi, ciascuna parte puo' richiedere, prima di adire l'Autorita' giudiziaria, che si pronunci una Commissione di conciliazione stragiudiziale che deve decidere non oltre sessanta giorni dalla data della richiesta.
E' altresi' nella facolta' di ciascuna parte ricorrere alla Commissione di conciliazione affinche' attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli Accordi di riferimento.
In caso di variazione dell'imposizione fiscale gravante sull'unita' immobiliare locata, in piu' o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata puo' adire la Commissione di cui al presente articolo, la quale determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone da corrispondere.
La richiesta di decisione della Commissione, costituita con le modalita' indicate negli allegati tipi di contratto, non comporta oneri a carico della parte richiedente.

Art. 7
Decorrenza dell'obbligatorieta' dei tipi di contratto

L'adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione, sulla base dei criteri indicati nel presente decreto, degli Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori.
In mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede locale, i contratti vengono stipulati sulla base degli Accordi territoriali e integrativi previgenti, fino all'emanazione del decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Art. 8

Il presente decreto sara' pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

Roma, 30 dicembre 2002

p. II Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
MARTINAT
Il Ministro dell'economia e delle finanze
TREMONTI

Registrato alla Corte dei conti il 12 marzo 2003
Ufficio di controllo sugli atti dei Ministeri delle infrastrutture, ed assetto del territorio, registro n. 1, foglio n. 151