Definizione

Abbiamo visto nei capitoli precedenti come tutto il condominio ruoti attorno al concetto di proprieta comune di alcuni beni. Abbiamo anche accennato piu volte che nel condominio la misura di partecipazione di ciascun proprietario singolo alla proprieta comune e proporzionale al valore dell'intero edificio. Sorge dunque il problema di vedere come tutte queste quote si armonizzino in una entita complessa che le comprende.

L'art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, a tale proposito, che il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani e delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in appo-

site tabelle allegate al regolamento di condominio.

Come si forma e si approva la tabella

Su questo la giurisprudenza e costante. In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di proprieta di ciascun condomino e le espressioni in millesimi di tali valori esigono l'accordo di tutti i condomini e, in mancanza, vanno effettuati dal giudice su istanza degli interessati. Sarebbe pertanto nulla la determinazione e l'adozione fatta da parti di una maggioranza, sia pur vasta, di condomini. L'assente o il dissenziente puo sempre rivolgersi al giudice per chiederne la pronuncia di inefficacia. Insomma la tabella non puo essere approvata dall'assemblea alla stregua di qualunque altra delibera. E naturale che, in base al principio sopra enunciato, anche le successive modificazioni della tabella richiedono o I'assenso di tutti o la pronuncia del giudice.

Modificazione delle tabelle previste dal Codice civile

Le tabelle possono essere rivedute o modificate anche nell'interesse di un solo condomino nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenze di un errore;

- quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza delle sopraelevazioni di nuovi piani, di espropriazione parziale e di innovazioni di vasta portata, e notevolmente alterato il rapporto originario.

La ripartizione delle spese

Sul complesso delle spese che un condominio deve affrontare e sui criteri di ripartizione delle stesse tra i condomini occorre far riferimento a quanto stabilisce l'art. 1123 del Codice civile, secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura propor zionale al valore della proprieta di ciascuno, salvo diversa convenzione. Fin qui l'articolo pone un diretto rapporto tra avere delle spese e tabella millesimale. In sostanza ogni condomino partecipa alle spese in proporzione delle sue quote (millesimale) di partecipazione alla proprieta comune. 11 secondo comma specifica ulteriormente tale criterio, affermando che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo farne. E cio appare naturale. Si pensi ad un bene comune come l'ascensore; I'impianto e di proprieta comune in proporzione delle proprieta esclusive di condominio. Quanto al servizio reso, pero, non c'e dubbio che diversa sara l'utilita che puo trarne ed il pratico uso che puo farne un condomino che abita al 1° piano ed uno che abita all'8° piano dell'edificio.

Alla luce dei criteri sopra esposti esamineremo di seguito alcuni dei piu ricorrenti servizi e beni comuni, rimandando per quanto riguarda ascensore, riscaldamento e portierato al capitolo sui beni comuni.