E certamente uno dei servizi che, quando rivestono carattere comune, assumono importantissimo rilievo nella vita condominiale. Perche cio avvenga occorre che l'impianto e la conseguente erogazione del servizio sia di tipo centralizzato . In questo caso I 'impianto e di proprieta comune e si comprendono in tale proprieta condominiale: i generatori di calore centrali (bruciatore e caldaia), il deposito del materiale combustibile, le pompe di circolazione, le tubazioni che dall'impianto si dipartono per la conduttura dell'acqua calda, le canne fumarie. Non rappresentano beni comuni ma proprieta esclusive del singolo condomino le condutture di diramazione nell'ambito del singolo appartamento e i radiatori.

Le spese di gestione e di esercizio

L'impianto di riscaldamento, allorche centralizzato, e il tipico bene comune che produce un servizio comune. Questo servizio puo essere prodotto solo a seguito di determinate attivita che, ovviamente, comportano dei costi. Sono questi costi di esercizio o gestione che riguarderanno l'acquisto del combustibile, I'utenza dell'energia elettrica che funge da forza motrice, la manutenzione e pulizia dell'impianto, il compenso per chi sia eventualmente addetto ad azionarlo e a spengerlo. Sono, insomma costi relativi ad un servizio che come tale e suscettibile di uso differenziato tra i diversi condomini; pertanto, nella ripartizione di tali costi, occorrera tenere conto di una ripartizione che faccia riferimento all'uso differenziato. E quanto, in linea generale prevede il 2° comma dell'art. 1123 del Codice civile, il quale prevede che le spese siano ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino puo farne: fin qui un criterio generale che, pero, per essere concretamente attuato o realizzato nella pratica ripartizione delle spese, abbisogna di particolari e definiti criteri tipici per ogni specifico servizio. Si e visto, ad esempio, per l'ascensore, che e particolarmente utile ed efficace il riferimento ai vari livelli di piano in cui gli appartamenti sono ubicati perche e di tutta evidenza che l'uso di tale servizio sara proporzionalmente maggiore per coloro che abitano ai piani alti dell'edificio. Per il servizio di riscaldamento non e facile ricavare un tale criterio oggettivo e nella pratica gestione e amministrazione si e soliti riferirsi ad alcuni criteri elaborati dalla tecnica che rispondono in varia misura all'esigenza di un giusto e corretto riparto della spesa tra i vari utenti. Tali criteri riguardano in linea di massima:

una ripartizione della spesa in base alla superficie goduta da ciascun condomino;

- una ripartizione della spesa in base alla cubatura di ciascuna unita immobiliare di proprieta esclusiva;

- una ripartizione della spesa in base al numero dei termosifoni (elementi radianti).

La legge non impone una scelta tra alcuno di questi criteri, solo il Testo unico sulla edilizia economica e popolare dispone che, per gli alloggi di questo tipo, il riparto vada effettuato in base al numero degli elementi ovvero della superficie irradiata.

Venendo ad esaminare brevemente le caratteristiche di ciascun criterio, si puo dire che il primo e molto astratto e teorico ed in pratica fa riferimento piu alla quantita che ogni locale dovrebbe ricevere che a quella effettivamente erogata. E questo un criterio che non considera l'altezza dei vari locali, che non sempre e uniforme; inoltre presuppone una distribuzione particolare dei radiatori tale da correggere difformita esistenti tra i vari locali quanto alle condizioni di esposizione. In mancanza di questo finisce col pagare di piu chi gode di una superficie maggiore senza che a questo effettivamente corrisponda il godimento di una maggiore quantita di calore.

Il secondo criterio elimina un inconveniente del primo circa la presenza di locali con diverse altezze: e evidente che considerare la cubatura consente di far riferimento ad un costo unitario per metro cubo, col quale chi e proprietario di locali che si estendono per una maggiore altezza dal pavimento al soffitto paghera in proporzione di piu degli altri. Anche questo criterio come quello del precedente punto non permette di considerare l'incidenza di altri fattori (quale l'esposizione) che incidono sulla quantita di calore realmente erogata.

Il terzo elemento di ripartizione ha l'incoveniente di far pagare a ciascun condomino un prezzo unitario costante per ogni unita di misura radiante, mentre e tecni-

camente noto che lo stesso termosifone eroghera piu o meno calore a seconda della maggiore o minore vicinanza dalla caldaia o dalle diramazioni centrali.

Questi tre criteri, i piu seguiti nella pratica, assicurano non in assoluto ma con buona approssimazione un riparto che segua i criteri generali del Codice. La scelta tra uno dei tre criteri e evidentemente compito dei condomini che nel regolamento inseriranno uno dei criteri stessi. Quando e stata investita della questione circa la maggiore o minore rispondenza di uno o I'altro criterio a realizzare il dettato del Codice, la Corte di cassazione, superando diversi criteri seguiti in passato, ha ribadito recentemente che occorre nel riparto far riferimento alla capacita potenziale d'assorbimento quale puo ricavarsi dalla superficie irradiata che, ovviamente, in caso di diverse altezze dei locali, e data dalla cubatura.

Le spese di riparazione, sostituzione e manutenzione straordinaria degli impianti.

Mentre le spese di gestione e di esercizio si ripartono sulla base del criterio fissato dal 2° comma dell'art. 1123 del Codice civile, e cioe quello della proporzionalita rispetto all'uso che ciascun condomino puo farne, le spese di carattere straordinario, ovvero quelle che si traducono in interventi di riparazione dell'impianto da guasti ed in vere e proprie sostituzioni di parti e componenti, (tra questi ultimi vanno compresi quei lavori di trasformazione resi necessari per adeguare gli impianti alle caratteristiche minime imposte dalle leggi sul risparmio energetico o contro l'inquinamento), si ripartono sulla base del criterio stabilito dal 1° comma del medesimo articolo, quello della proporzionalita rispetto ai valori di proprie-

Cio comporta una prima importante conseguenza: tali spese sono a carico anche del condomino che al momento fosse privo del servizio di riscaldamento, essendo stato autorizzato al distacco dall'impianto centrale delle diramazioni ai radiatori collocati nella sua unita immobiliare. Cio si spiega col fatto che come proprietario di una quota ideale di tutte le parti comuni, e quindi anche dell'impianto di riscaldamento, deve sopportarne in ogni caso l'onere che deriva dalla necessita di conservarlo in normale stato di funzionamento, in efficienza e in piena rispondenza a tutte le normative statali o regionali e comunali che in vista di finalita generali ne impongono la trasformazione o I'adeguamento.

Riscaldamento e risparmio energetico

Dal 1966 in poi una serie di leggi hanno affrontato una realta emergente in tema di riscaldamento negli edifici urbani: quella della necessita di prevedere misure che combattessero l'inquinamento e contenessero il risparmio energetico. Le piu importanti leggi in materia sono state: la legge 13 luglio 1966 n. 615 (Provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico) Gu. 13 agosto 1966 n. 201; il Dpr del 22 dicembre 1970 n. 1391 (Regolamento per l'esecuzione della legge del 13 luglio 1966, n. 615 recante provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico, limitatamente al settore degli impianti termici) suppl.ord.Gu 8 marzo 1971, n. 59; la legge del 30 aprile 1976 n. 373 (Norme per il contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici) Gu 7 giugno 1976, n. 148; il Dpr del 28 giugno 1977, n. 1052 (Regolamento di esecuzione alla legge 30 aprile 1976, n. 373 relativa al consumo energetico per usi termici negli edifici) suppl.ord. alla Gu del 6 febbraio 1978, n. 36; la legge del 29 maggio 1982 n. 308 (Norme sul contenimento dei con-

sumi energetici, lo sviluppo delle fonti rinnovabili di energia e l'esercizio di centrali elettriche alimentate con combustibili diversi dagli idrocarburi) Gu 7 giugno 1982, n. 154; la legge del 18 novembre 1983, n. 645 (Disposizioni per l'esercizio degli impianti di riscaldamento) Gu 19 novembre 1983, n. 318,la legge 9/1/1991 n.10 e la legge 5/3/1990 n.46,il DPR 412/93 e 551/99

Gli obblighi di legge

Da tali leggi emergono tutta un serie di obblighi per le proprieta condominiali dotate di un impianto di riscaldamento, dai quali discendono alcune precise responsabilita (anche penali) dell'amministratore. Tali norme sono finalizzate a combattere l'inquinamento e a contenere i consumi energetici. Si va dalla fissazione della durata massima di accensione giornaliera, rapportata a fasce di zona nelle quali viene diviso il territorio nazionale sulla base di caratteristiche climatiche. Rispetto a queste norme vige l'obbligo che presso ogni impianto l'amministratore esponga i dati circa la durata dei periodi di accensione stabiliti e le generalita del gestore dell'impianto.

Un secondo gruppo di norme riguardano i criteri da rispettare per assicurare l'isolamento termico degli edifici sia riguardo a quelli di nuova costruzione che a quelli ristrutturati. In questo secondo caso deve essere il comune, cioe il sindaco e commissione edilizia, a stabilire l'assoggettamento alle norme.

L'impianto di riscaldamento

E ovviamente di proprieta comune in tutti i casi l'impianto cosiddetto centralizzato. Le parti comuni dell'impiar to sono costituite dal deposito di combustibile, dal bruciatore, dalla caldaia, dalle tubazioni di diramazione, dalle pompe di circolazione. La partecipazione di ciascun condomino alla proprieta dell'impianto stesso e commisurata, come gia si diceva per l'ascensore, al valore millesimale della proprieta. Cio in pratica comporta che l'onere relativo a lavori diretti alla conservazione del bene (riparazioni straordinarie, trasformazioni e rifacimento dell'impianto) ricadra su ciascun condomino in proporzione del valore millesimale.

Gestione del servizio

I criteri di ripartizione delle spese relative all'esercizio del servizio vanno riferiti, secondo quanto dispone l'art. 1123, all'uso che ciascun condomino puo esercitare. Nella pratica tale criterio si desume facendo riferimento ad alcuni elementi che, alternativamente, possono essere:

a) la superficie radiante;

b) il numero degli elementi radianti;

c) la superficie delle unita immobiliari;

d) la cubatura della unita immobiliare.