Definizione

La legge impone il regolamento di condominio negli edifici composti da oltre dieci condomini. In questo caso il regolamento deve contenere norme circa:

1) I'uso delle cose comuni;

2) la ripartizione delle spese;

3) la tutela del decoro dell'edificio;

4) I'amministrazione.

Secondo il Codice, spetta a ciascun condomino l'iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente. Tale iniziativa deve, verosimilmente, concretarsi in una proposta di approvazione del regolamento rivolta all'assemblea. Quale sarà la maggioranza che può approvare ovvero modificare il regolamento? Quella espressa da un numero di condomini che rappresenti almeno 500 mm dell'intero valore dell'edificio

Contro tale delibera e ammessa opposizione da presentarsi alla autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione (per i dissenzienti) ovvero dalla comunicazione (per gli assenti).

Regolamento predisposto dal costruttore o dall'unico proprietario originario

Nel precedente paragrafo si e esaminato il caso del regolamento approvato dall'assemblea dei condomini successivamente, ovvero contestualmente alla nascita del condominio. Non e infrequente il caso che, prima ancora della nascita del condominio, il costruttore o l' unico proprietario stabilisca un regolamento che nei singoli atti (di compravendita o di successione o di donazione, ecc.) che sanciscono le pluralità delle proprietà individuali, viene espressamente citato e richiamato. Ci troviamo di fronte ad un vero e proprio contenuto contrattuale che assume valore vincolante, in quanto ogni acquirente lo fa proprio. Tale regolamento e certamente modificabile in assemblea con la maggioranza prescritta per la formazione del regolamento

I limiti del regolamento

Il Codice civile stabilisce che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto o dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118 c. 11, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137. Ciò vuol che il regolamento non può sancire le rinunce di un condomino alle cose comuni per giustificare il suo sottrarsi alle spese per la conservazione delle stesse, ma può prevedere la divisibilità delle parti comuni; non può prevedere una nomina dell'amministratore fuori dell'assemblea; non può alterare i limiti di rappresentanza in giudizio dell'amministratore; non può stabilire diverse condizioni per la valida costituzione dell'assemblea, ovvero diverse maggioranze rispetto a quelle previste dalla legge; non può prevedere norme diverse per l'impugnazione delle delibere.