Il conduttore nel condominio

E assai frequente il caso che in un edificio condominiale alcuni appartamenti o locali siano condotti in locazione, cioe non direttamente utilizzati dal proprietario ma da un terzo che li ha ottenuti in affitto. In questo caso al problema del rapporto tra condomini si aggiunge il problema del rapporto tra inquilino e proprietario e tra lo stesso inquilino e il condominio.

Il regolamento e l'inquilino

Innanzi tutto l'inquilino si vedra obbligato al rispetto di tutte quelle regole della vita condominiale che, ad esempio, fissano le modalita di utilizzo dei beni e servizi comuni.

L'assemblea condominiale e l'inquilino

L'articolo 10 della legge 392 del 1978 (equo canone) stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del locatore, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli, inoltre, ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. E evidente, e lo stesso articolo 10 lo prevede, che anche negli edifici non condominiali (ad esempio, in cui il locatore sia l'unico proprietario) gli inquilini possano esercitare tale diritto o su convocazione del proprietario o per autoconvocazione di almeno tre inquilini. In questa assemblea si dovranno osservare, in quanto applicabili, le norme del Codice civile sull'assemblea condominiale.

Insomma, la legge trasferisce un diritto di voto dal proprietario (che potra partecipare all'assemblea ma non votare) all 'inquilino. Quali le conseguenze pratiche di un tale diritto concesso all'inquilino? 11 conduttore dovra essere regolarmente convocato dall'amministratore all'assemblea indetta per deliberare sul servizio di riscaldamento. Cio evidentemente in tutti i casi in cui all'amministratore risulti, per esservi stato informato dal proprietario, che l'immobile e condotto in locazione. In caso contrario tale obbligo, e la conseguente responsabilita per inadempimento, spetta al locatore. In ogni caso, la delibera adottata in presenza di una omessa convocazione del conduttore e da considerarsi nulla ed impugnabile. Se il proprietario non avesse informato l'amministratore e avesse votato in luogo dell'inquilino avente diritto sarebbe obbligato al risarcimento delle spese piu onerose che l'assemblea avesse approvato.

L'assemblea di uno stabile non condominiale

Si e visto che anche in tali situazioni gli inquilini hanno diritto a decidere in merito alle spese del servizio di riscaldamento. E evidente che in tale caso l'assemblea deve essere convocata dal proprietario ovvero da almeno tre inquilini. Per le modalita di tenuta e di regolare gestione dell'assemblea si applica il Codice civile. In particolare, in merito al calcolo delle maggioranze, si dovra fare riferimento, in assenza della tabella dei valori millesimali, ai cnteri adottati per la ripartizione delle spese.

Su quali delibere vota l'inquilino?

La legge dice che l'inquilino partecipa alle delibere sulle spese e le modalita di gestione del servizio di riscaldamento. In concreto su quali aspetti votera? Certamente sulla fissazione dei periodi di accensione, sugli orari giornalieri di funzionamento, sulle modalita di funzionamento, sulla scelta dell'impresa fornitrice del combustibile, sui problemi di ordinaria manutenzione dell'impianto.

Gli oneri accessori a carico dell'inquilino

Un appartamento posto all'interno di un edificio risente di una serie di spese sostenute nell'arnbito della comunita condominiale. Il problema si risolve in maniera relativamente piu semplice laddove lo stabile e abitato esclusivamente da proprietari. Dove, invece, alcuni appartamenti sono in locazione va distinto quanto delle spese e a carico dell'inquilino e quanto dovra sopportare il locatore.

L'articolo 9 della legge 392/78 fissa una serie di voci di spesa che sono a carico dell'inquilino. Queste sono: le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, del portierato (- 10°10) alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche alla fornitura degli altri servizi comuni. La legge aggiunge che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta, ed attribuisce all'inquilino il diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei relativi criteri di riparto. Ha, inoltre, il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Appare evidente che a carico dell'inquilino saranno, nell'ambito delle voci sopra indicate, solo quelle relative al funzionamento e all'ordinaria gestione del servizio e dovranno essere a carico del proprietario tutte quelle riguardanti sostituzione e riparazione di impianti, innovazioni, straordinarie manutenzioni.

La legge parla, oltre alle voci esplicitamente citate, di altri servizi comuni. Quali saranno? E d'obbligo il riferimento alla realta caso per caso.

Faranno certamente parte di questi le spese di gestione e pulizia del giardino, dell'autorimessa, della piscina o di altri impianti sportivi; e, invece, da escludersi che rientri in tale classificazione il compenso dell'amministratore o I'assicurazione dello stabile.