L'art. 1117 del Codice civile indica tutta una serie di beni e cose che sono oggetto di proprieta comune. In particolare elenca: O il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; O i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, pet la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; O le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta esclusiva dei singoli condomini.

L'elencazione fatta dal codice non implica che in ogni caso questi beni, pur presenti in un edificio, siano sempre di proprieta comune. Infatti, lo stesso articolo aggiunge che tali beni sono comuni se il contrario "non risulta dal titolo". Tale titolo puo essere, ad esempio, un atto di compravendita dal quale risulti in maniera chiara che un determinato bene, pur compreso nell'elencazione sopra riportata, e di proprieta esclusiva di uno dei condomini. Altro titolo idoneo a derogare all'elencazione e costituito dal regolamento di condominio quando, con approvazione dell'unanimita dei condomini, questo dispone che un bene compreso tra quelli comuni e in realta di proprieta esclusiva. In ogni caso, sentenze della Magistratura hanno stabilito piu volte che un bene, per essere comune, deve essere obiettivamente e concretamente destinato all'uso e al godimento comune. Ne consegue che quando il bene, per caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte, viene meno la presunzione legale di codice, giacche la sua destinazione particolare lo fa considerare bene di proprieta esclusiva.

Suolo e sottosuolo

Il suolo e quindi il sottosuolo di proprieta comune di un edificio e unicamente quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni dell'edificio stesso.

Muri maestri

Si intendono tali, e quindi oggetto di proprieta comune, quei muri necessari all'esistenza e alla statica dell'immobile che hanno, cioe, la funzione di sorreggere l'edificio.

Si parla di tetto quando la parte superiore di un edificio e costituita da piu piani inclinati. Questa parte dello edificio e di proprieta comune.

Lastrico solare e terrazza a livello

Quando l'edificio e coperto non da un tetto ma da una superficie piana si ha il lastrico solare o la terrazza a livello. La distinzione tra lastrico solare e terrazza a livello si fonda sul fatto che la seconda, "oltre ad assolvere ad una funzione di copertura rispetto alla sottostante porzione di fabbricato, costituisce strutturalmente e funzionalmente parte integrante dell'appartamento donde ad essa si accede" (Cassazione n. 863/1971). In sostanza, mentre il lastrico solare si presume di proprieta comune, la terrazza a livello e normalmente di proprieta esclusiva del proprietario dell'appartamento sottostante che sulle terrazza si apre.

I diritti dei condomini sulle cose comuni

Se la proprieta di tutta una serie di beni sopraelencati e comune ai condomini si pone il problema di quale sia la misura di tale diritto per ciascuno di essi. L'art. 1118 stabilisce che tale diritto e proporzionato al valore della proprieta esclusiva.

E evidente che agli effetti pratici ciò non può significare che il proprietario di una porzione immobiliare maggiore possa concretamente utilizzare piu dell'altro il bene comune. Quanto stabilito dall'art. 1118 ha in realta due tangibili effetti pratici: in sede di assemblea, in determinate condizioni, il voto del condomino che vanta una maggiore proprieta pesera di piu";

il contributo dovuto dai vari condomini per la manutenzione ordinaria e straordinaria della cosa comune sara diversificato in rapporto alle quote di partecipazione sul condominio.

A completamento di questi principi, l' art. 1118 nel 2° comma stabilisce che il condomino non puo, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Tutto questo appare evidente se si considera la imprescindibile funzionalita delle cose comuni all'esistenza stessa dell'edificio, ed e pertanto naturale che il codice stabilisca comunque la partecipazione ed il concorso alle spese necessarie per la conservazione delle cose comuni. Nello stesso senso va l'art. 1119, allorche stabilisce che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisioni, a meno che la divisione possa farsi senza rendere piu incomodo l'uso delle cose a ciascun condomino. In definitiva l'uso delle cose comuni e in funzione del godimento delle parti di proprieta esclusiva.

Proprieta esclusiva e beni comuni

11 delicato problema dei limiti che il singolo condomino incontra nel godimento del suo bene esclusivo all'interno di un edificio in condominio, e regolato dall'art. 1122 del Codice civile che prevede che ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprieta, non puo eseguire lavori che rechino danni alle parti comuni dell'edificio. Ad esempio, non saranno consentite opere e lavori eseguiti nei singoli appartamenti che mettano in pericolo la sicurezza statica dell'edificio (aperture di varchi nel muro perimetrale, opere che comportino indebolimenti nel muro maestro, ecc.).

Le innovazioni

Il tema delle innovazioni che riguardano i beni comuni e trattato dagli artt. 1120 e 1121 del Codice civile. Nel primo sono distinte le innovazioni consentite, tutte quelle cioe dirette al miglioramento o all'uso piu comodo a maggior rendimento delle cose comuni, rispetto a quelle vietate che sono quelle che possono arrecare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il valore architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un sol condomino.

Al di la delle vietate, per le consentite e obbligatorio che si determini in assemblea una maggioranza qualificata (i 2/3 del valore dell'edificio): cio in quanto il concetto stesso di innovazione comporta un notevole impegno per i condomini. Ad esempio, i semplici mutamenti del modo e del tipo di utilizzazione della cosa comune, cosi come le semFlici modificazioni o sostituzioni di materiale avariato e logoro, non rientrano nel concetto di innovazione. Ad esempio, costituira un'innovazione installare in un edificio in condominio un ascensore prima inesistente, ovvero l'integrale installazione di un impianto centralizzato di riscaldamento. Non costituira innovazione invece, la soppressione del servizio di portierato sostituito da un impianto citofonico o la sostituzione di una caldaia ad olio combustibile con una a gasolio.

MAGGIORANZE PARTICOLARI

Alcune leggi specifiche hanno modificato il codice civile in materia di maggioranze richieste per deliberare le innovazioni con l'obiettivo di rendere possibili in alcuni settori di rilievo ed interesse decisioni che in precedenza richiedevano maggioranze troppo ampie quasi mai raggiungibili dalle assemblee con la conseguenza di impedire lavori ed opere indispensabili per motivi di sicurezza e di tutele di particolari categorie di abitanti.

A tale proposito va ricordata la legge 9/1/1989 n.13 che prevede che le deliberazioni che hanno oggetto innovazioni atte ad eliminare le barriere architettoniche abbisognano della maggioranza del 50% (1 convocazione ) e 1/3 dei condomini (2 convocazione) in deroga ai 2/3 previsti per le innovazioni dall'art.1136 CC .

Analogamente la legge 24/3/1989 n.122 prevede in materia di parcheggi che le deliberazioni relative alle opere per la loro realizzazione siano assunte con la maggioranza del 50% (1 convocazione ) e 1/3 dei condomini (2 convocazione) in deroga ai 2/3 previsti per le innovazioni dall'art.1136 CC .

La legge 9/1/1991 n.10 prevede ola maggioranza semplice per gli interventi volti al contenimento del consumo energetico ed alla utilizzazione delle fonti di energia.

La legge 17/2/1992 n.179 prevede che per gli interventi di recupero degli edifici le deliberazioni richiedano la maggioranza del 50% in deroga ai 2/3 previsti dall'art.1136 CC.

Innovazioni gravose o voluttuarie

Rientrano tra questo tipo di innovazione, come previsto dall'art. 1121 del Codice civile, quelle innovazioni che comportano una spesa molto gravosa o che abbiano carattere voluttuario rispetto alle condizioni particolari e all'importanza dell'edificio. Per quanto riguarda queste

innovazioni, se esse consistono in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, e possibile, per il condomino che non intenda trarre vantaggio dall'innovazione, essere esonerato dalla relativa spesa mentre, se l'utilizzazione separata non e possibile, I'innovazione e vietata a meno che la maggioranza dei condomini favorevole ad essa non si assuma la integrale spesa dell'innovazione stessa.

Il diritto di sopraelevazione

E una particolare facolta che l'art. 1127 del Codice civile riconosce al proprietario dell'ultimo piano, ovvero al proprietario esclusivo del lastrico solare. Questi possono di norma elevare nuovi piani a meno che:

- cio non sia impedito dal titolo, cioe dall'atto di acquisto oppure da una norma del regolamento contrattuale approvato da tutti i condomini;

-  la sopraelevazione pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio. E evidente che in tal caso occorrera un accertamento tecnico circa l'unita stilistica ed architettonica che la sopraelevazione altererebbe;

- la sopraelevazione alteri le condizioni statiche dell'edificio diminuendone la sicurezza;

- la sopraelevazione comporti la diminuzione notevole della luce e dell'aria dei piani sottostanti. E chiaro che in tutti questi casi ogni altro condomino che, dalla eventuale sopraelevazione possa subire danni o che comunque ravvisi nell'opera progettata una violazion~ di regolamenti edilizi o igienici comunali, puo agire nei confronti del condomino che vanta diritto di sopraelevazione.

L'indennita per la sopraelevazione

Al di la dei casi in cui la sopraelevazione e vietata o comunque oppugnabile da parte degli altri condomini, nel caso in cui la sopraelevazione puo essere utilmente effettuata dall'avente diritto, il codice pone a suo carico l'obbligo di corrispondere agli altri condomini una indennita. Perche tale obbligo? Va chiarito che la colonna d'aria sovrastante l'edificio condominiale appartiene a tuttti i condomini in quanto comproprietari del suolo su cui sorge l'edificio e pertanto, nel momento in cui essi ne vengono in parte privati, sorge in loro favore il diritto ad essere indenizzati della relativa perdita. La misura di tale indennita e indicata dallo stesso codice. Si parte dal valore attuale, cioe di mercato, dell'area su cui sorgera l'immobile rialzato; si divid~per il numero dei piani compreso quello nuovo da edificare; si detrae la quota spettante al condomino che effettua la sopraelevazione; quanto rimane spetta agli altri condomini.

Un ultimo obbligo a carico di chi sopraeleva e quello di ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

I servizi del condominio

I servizi comuni

Nel precedente capitolo abbiamo visto il complesso dei beni su cui il condominio si esercita. Alcuni di questi beni assicurano materialmente l'unita strutturale dell'immobile (muri maestri, scale, pianerottoli, androni ecc.), altri rappresentano degli impianti la cui funzionalita fornisce dei veri e propri servizi ai condomini (si pensi all'impianto d'ascensore e di riscaldamento). In un condominio si presentano, inoltre, altri servizi comuni quali il portierato, le pulizie, I'utilizzo dell'energia elettrica per le parti comuni