Ruolo dell'amministratore e rappresentanza

Come abbiamo gia visto nel capitolo sull'amministratore, questi puo, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130, ovvero dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall'assemblea, agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi, avendo la rappresentanza dei partecipanti al condominio. Dire che l'amministratore ha la rappresentanza del condominio significa che egli agisce in nome e per conto del condominio e, pertanto, le scelte da lui operate nell'ambito della sua funzione e delle sue attribuzioni vanno riferite al condominio. In particolare, I'amministratore potra stipulare contratti a partire da quelli che riguardano forniture per i servizi comuni (acquisto del combustibile, utenze elettriche, contratti col personale di pulizie, col portiere, appalti per lavori da eseguire).

E naturalmente compreso nel rapporto che lega l'amministratore al condominio la possibilita di rappresentare il condominio stesso, in giudizi e procedimenti che lo vedono protagonista. Potra in sostanza l'amministratore, per esempio, avviare azioni rese necessarie per eseguire una delibera dell'assemblea, ovvero volte alla riscossione dei contributi. Di particolare importanza tutta la gamma delle azioni che costituiscono atti conservativi inerenti parti comuni: ad esempio, potra avviare tutte le azioni possessorie, quali quella di reintegrazione prevista dal Codice civile per riacquistare il possesso di un bene di cui altri si sia impossessato con violenza o clandestinita; o, ancora, le azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto. La prima si esercita quando, dall'opera intrapresa da qualcuno e non ancora conclusa, stia per derivare un danno al bene comune. Con la seconda, si tende ad allontanare il rischio di possibili danni al bene comune: edificio, alberi o altre cose di proprieta di altri. Tutte queste azioni sono esperibili davanti al pretore.

Se queste azioni, invece di intentarle a difesa di un proprio diritto, il condominio le subisce da parte di terzi, e evidente che nel procedimento che ne segue l'amministratore avra la legittimazione passiva, cioe la rappresentanza in giudizio del condominio. Si pensi, per esempio, alle varie azioni che il condomino dissenziente o assente puo intentare nei rapporti del condominio. In tale caso, I'amministratore e legittimato a rappresentare il condominio: cio in quanto, nel compito tipico dell'amministratore di eseguire le delibere, vi e compreso quello di "difenderne la validitao.

L'azione contro il condominio moroso

L'art. 63 delle "disposizioni di attuazione" al Codice civile stabilisce che per le riscossioni dei contributi, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, I'amministratore puo ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Si tratta di un procedimento particolare ed urgente stabilito dalla legge a vantaggio del creditore di una somma liquida di denaro quando sia fondato da una prova scritta. In tal caso, I'amministratore puo ricorrere al giudice perche emetta un decreto di ingiunzione esecutivo nei confronti del condomino moroso.

Le azioni del condomino dissenziente

Abbiamo gia visto in precedenza come il condomino dissenziente possa rivolgersi al giudice per chiedere l'annullamento di delibere adottate in contrasto con la legge o con il regolamento. In questo caso l'interessato citera davanti al giudice l'amministratore in quanto rappresentante del condominio.

Il mancato accordo tra condomini

Tutta una serie di pronuncie dell'autorita giudiziaria in materia di condominio riguardano situazioni in cui, essendo necessario l'unanime consenso di tutti i condomini, per una determinata decisione questo non si verifica. Si pensi al caso di un condomino privo di tabella millesimale per impossibilita di determinare un accordo tra i condomini.

Altri casi di intervento dell'autorita giudiziaria

Su ricorso di ciascun condomino, il giudice puo essere chiamato a pronunciarsi sulla richiesta di revoca dell'amministratore. 11 giudice competente e il tribunale che provvede emettendo un decreto dopo aver sentito l'amministratore . Contro il provvedimento del tribunale puo essere promosso reclamo alla Corte d'appello. Su richiesta di chi intende iniziare o proseguire una lite contro il condominio privo di amministratore o di legale rappresentante, e il giudice puo nominare un curatore speciale.

Il condomino che dissente dalle liti

Come abbiamo visto il condominio puo trovarsi nella condizione di iniziare liti giudiziarie ovvero di subire l'azione legale di terzi. In questi casi che, in linea di massima, comportano una possibilita di esposizione economica ai costi della giustizia (specie nei casi di soccombenza), il codice ha opportunamente previsto la possibilita, per il condomino che non intende associarsi alle iniziative giudiziarie degli altri, di separare le proprie responsabilita in ordine alle conseguenze della lite. Cosa dovra fare per esternare questo suo dissenso? Nel caso che l'assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda giudiziale da altri proposta, il condomino che dissente deve notificare l'atto contenente tale sua intenzione all'amministratore. La legge parla di notifica, ma in realta e sufficiente una lettera raccomar.data con ricevuta di ritorno, da inviare pero entro trenta giorni da quando il condomino ha avuto conoscenza della delibera che ha deciso la lite.

Se la lite e avviata, ovvero la resistenza alla citazione da parte di terzi non e deliberata dall'assemblea ma e direttamente esercitata dall'amministratore nell'ambito del diritto di rappresentanza che la legge gli riconosce, il procedimento sara diverso: il dissenziente dovra prima ricorrere all'assemblea contro le decisioni dell'amministratore

e solo se l'assemblea approvera la condotta dell'amministratore potra agire ai sensi dell'art. 1132.

Quali sono gli effetti del dissenso? 11 condomino dissenziente ha diritto di rivalersi, nei confronti degli altri condomini, per cio che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite e favorevole, il condomino dissenziente che pero ne tragga vantaggio-deve concorrere alle spese del giudizio che non sia stato possibile far pagare alla parte soccombente.