La cooperativa edilizia

Il fenomeno molto diffuso delle cooperative di abitazione pone alcuni problemi in relazione ai rapporti condominiali che con esse si instaurano. Non e compito del presente lavoro trattare le finalita economico-sociali e le modalita di costituzione delle cooperative di abitazione; basti accennare che queste si dividono in cooperative a proprieta indivisa (se i soci hanno solo un diritto di godimento dell'alloggio dietro la corresponsione di un canone d'uso), e a proprieta divisa (se i soci conseguono la proprieta individuale dell'alloggio).

Il condominio e la cooperativa

Si tratta evidentemente della cooperativa a proprieta divisa. All'atto della stipula dei contratti di assegnazione in proprieta degli alloggi avviene la trasformazione della cooperativa in condominio. Il passaggio non e pero automatico ne obbligatorio; infatti le disposizioni di attuazione del Codice civile art. 156 prevedono che "i condomini costituiti in forma di societa cooperativa possono conservare tale forma di amministrazione. A tali rapporti si applicano le leggi speciali". Vale a dire la cooperativa, anche di fronte alle proprieta individuali, potra mantenere, in luogo dell'amministratore, il proprio consiglio di amministrazione. Il presidente dello stesso ne manterra la legale rappresentanza.

E evidente che il condominio che si costituisce da una preesistente cooperativa nasce da un atto pubblico e su esso si mantiene il controllo di organi pubblici quali la commissione di vigilanza regionale o ministeriale. Infatti, le norme specifiche che regolano questo tipo di condomini si ritrovano nel Testo unico sull'edilizia popolare n. 1165 del 28 aprile 1938. In questo testo sono menzionate e specificate le parti comuni, regolati i rapporti tra piu condomini, definiti i criteri di partecipazione alla proprieta comune; in particolare vi si legge che "la partecipazione alla proprieta comune e in ragione del costo dell'alloggio". Tale costo e ricavabile per l'intero programma costruttivo in cui l'alloggio e compreso, sulla

base dei seguenti parametri: O costo dell'area; O costo dell'intervento; O oneri finanziari passivi. Una volta arrivati al costo totale, esso va ripartito per un'unita di misura (metro quadrato, metro cubo, vano convenzionale) che consente di attribuire ad ogni alloggio un costo che, al fine dell'attribuzione dei valori millesimali condominiali, va ancora corretto applicando alcuni coefficienti di differenziazione (quali il livello di piano, l'esposizione).