L'amministratore. Poteri e prerogative

La gestione di un condominio pone diversi e complessi problemi: di esecuzione delle decisioni assembleari, di coordinamento delle varie attivita gestionali, di vere e proprie operazioni tecnico-contabili (quali la tenuta dei bilanci). E evidente che, al di la di certe dimensioni del condominio, e indispensabile che tali importanti funzioni facciano capo ad una figura ben precisa: I'amministratore. Questi e un rappresentante del condominio che secondo la legge deve:

eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare I 'osservanza del regolamento di condominio; O disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune;

C~ riscuotere contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni;

O compilare gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. Egli alla fine di ogni anno deve rendere il conto.

La legge, per meglio definire la natura del ruolo, dispone che l'amministratore, nei limiti dei poteri sopra elencati, ovvero di altri eventuali poteri specificamente attribuiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea, ha la rappresentanza dei partecipanti e puo agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi. D'altro lato, a lui si potranno indirizzare tutte le azioni legali che altri vogliano esercitare contro il condominio, se riguardano le parti comuni. AlI'amministratore, inoltre, dovranno essere notificati i provvedimenti dell'autorita amministrativa che riguardano i beni comuni. Se invece la citazione o I'atto della autorita amministrativa riguardano temi che sono al di fuori delle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne notizia all'assemblea. Se non lo fa puo essere revocato e chiamato a risarcire i danni. Si vedra nel capitolo delle azioni giudiziarie il modo con cui l'amministratore puo esercitare concretamente questo potere di rappresentanza.

La nomina dell'amministratore

La nomina di un amministratore e obbligatoria quando i condomini sono piu di quattro. Se in questo caso l'assemblea non provvede, ciascun condomino puo ricorrere al giudice perche questi nomini l'amministratore. Competente a tale nomina e il presidente del tribunale del luogo dove si trovano gli immobili. Circa le caratteristiche della persona da nominare, la legge non richiede particolari competenze (quali iscrizioni ad albi professionali,

ecc.) ne stabilisce incompatibilita che potrebbero, pero, essere fissate nel regolamento di condominio.

L'amministratore puo essere sia un condomino che una persona esterna al condominio. L'assemblea che nomina l'amministratore dovra registrare, comunque, sul nome del nominato, una somma di voti tra gli intervenuti, favorevoli alla nomina, che rappresentino almeno la meta del valore dell'edificio, cioe 500 mm. L'amministratore dura in carica un anno, ma e evidente che, trascorso l'anno senza che una nuova nomina avvenga, non decade dall'incarico e ci troviamo di fronte ad una conferma tacita.

La revoca dell'amministratore

L'art. 1129 del Codice civile affronta il tema della cessazione del rapporto tra amministratore e condomino e stabilisce che in ogni tempo l'assemblea puo revocarlo. Cio si comprende se si riflette al fatto che, essendo legato l'amministratore da un rapporto di rappresentanza nei confronti del condomino, questo puo recedere dallo stesso allorche veda incrinata la fiducia verso l'amministratore. Oltre questa revoca, per cosi dire generica che non richiede ulteriore specificazione, il Codice civile prevede altre ipotesi di revoca:

O quella gia vista dall'art. 1131 nei confronti dell'amministratore che ha omesso di informare l'assemblea circa il ricevimento di citazioni o provvedimenti amministrativi con contenuto esorbitante dalle sue attribuzioni; O quella decisa dall'autorita giudiziaria su ricorso di ciascun condomino se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di grave irregolarita.

La responsabilità dell'amministratore

Per il suo specifico ruolo, I'amministratore ha una serie di diritti, attribuzioni e prerogative ma anche di obblighi.

E evidente che, se suo compito e quello di eseguire le deliberazioni dell'assemblea o di curare l'osservanza del regolamento, sara responsabile se il suo comportamento reale violera tali norme. In primo luogo c'e da chiarire che l'amministratore e legato al condominio da un rapporto di mandato: il Codice civile prevede che il mandatario, nell'adempimento delle sue funzioni, deve agire con la diligenza del "buon padre di famiglia~~, intendendo con questo il comportamento che in una situazione determinata dovrebbe tenere un uomo medio. Tale comportamento negativo puo presentarsi in varie forme, per esempio: omissioni di obblighi che la legge o il regolamento impone, ovvero agire senza diligenza, scrupolo e accortezza. E chiaro che nei casi in cui una reale colpa nell'azione dell'amministratore e ravvisabile, questi e tenuto a risarcire i danni che il condomino per effetto del suo agire ha subito.

Fin qui si e parlato di responsabilita dell'amministratore verso il condominio. Cosa avviene se per effetto di azioni od omissioni dell'amministratore siano terzi estranei a subire un danno? Si pensi al caso di guasti e mancati lavori su parti comuni che hanno danneggiato vicini o passanti, etc. In tale caso e indubbio che il condominio sara chiamato a rispondere nei confronti del terzo ed obbligato al risarcimento del danno; potra, pero, rivalersi sull'amministratore se questi ha provocato il danno con il suo agire.

Una responsabilita particolare: I'omissione contributiva

E frequente la presenza nel condominio di un dipendente con compiti di custodia e vigilanza, di un portiere, di un addetto alle pulizie. E un principio ormai consolidato presso la giurisprudenza che un preciso dovere incombe sull'amministratore in relazione agli adempimenti assicurativi e previdenziali che riguardano dipendenti del condominio. Di conseguenza, I'amministratore e personalmente responsabile delle omissioni contributive e tale responsabilita e di natura penale.