Guida all'acquisto della Casa

I dati nazionali dicono che in Italia le case di proprietà sono più del 78% del totale degli immobili adibiti ad uso abitativo. Significa che gli italiani, appena possono, tengono a diventare proprietari di una casa per adibirla a propria abitazione. Spesso l'acquisto è frutto di un sacrificio ed è effettuato con una dilazione di pagamento; nel 90% dei casi è realizzato con l'accensione di un mutuo fondiario che carica sulla famiglia un debito che si protrae nel tempo, da 10 a 25 anni. Si può acquistare da un privato, diventare soci di una cooperativa di costruttori, acquistare da un costruttore o per il tramite di un agenzia immobiliare e ci sono molte cose da sapere e pratiche da affrontare. L'acquisto è quindi una decisione delicata che impedisca l'assunzione di una responsabilità personale e famigliare e che espone chi lo fa a qualche rischio che è bene affrontare con cognizione di causa. E' questa la ragione che ci ha spinto a scrivere una guida, anticipata qui nei suoi titoli principali, che sarà disponibile, nella sua versione integrale, a partire dalla meta del prossimo mese di ottobre. Prudenza innanzitutto: la casa è un bene durevole: La paura di perdere un affare, la fretta di acquistare e la frenesia vanno lasciate a casa. Sono la prudenza e la pazienza le doti da perseguire insieme ad una buona dose curiosità per valutare ogni particolare di ciò che si sceglie, ovvero per valutare e soppesare tutto, ancora prima di decidere l'acquisto. La scelta dell'immobile: in base alle vostre esigenze di spazio accertate la distanza dal luogo di lavoro, i servizi esistenti nella zona, i mezzi di trasporto, il traffico, il rumore e le fonti di inquinamento acustico. Individuato l'immobile che vi interessa chiedete al venditore l'età della costruzione, la classe catastale (vanno dall'A1 all'A10), i documenti comprovati al regolarità edilizia della costruzione e l'avvenuto pagamento di queste ultime, da parte dell'attuale proprietario. Accertatevi inoltre dell'esposizione,d elle rifiniture dell'immobile e degli spazi comuni dell'edificio e valutate la distribuzione degli spazi interni (i lunghi corridoi e i grandi ingressi sono normalmente uno spreco per gli appartamenti che non superano i 120 mq.) La trattativa: Una volta ottenute le informazioni sopra riportate chiedete ancora ed accertatevi espressamente, prima di iniziare qualsiasi trattativa, se ci sono ipoteche pendenti e se non in corso richieste di condono edilizio non ancora andate a buon fine. Accertatevi quindi dello stato manutentivo effettivo dell'immobile che state per acquistare ed eventualmente fatelo visionare da un esperto per valutare più approfonditamente e le condizioni degli impianti, i segni di eventuali infiltrazioni d'acqua o di altre imperfezioni che sono riconoscibili solo da occhi esperti. Tenete presente che se acquistate con la formula del "visto e piaciuto" non si può poi recriminare a meno che non emergano vizi strutturali occulti non rilevanti al momento della visita. Contrattate il prezzo (basandovi anche sui valori di mercato) e stabilite le condizioni di pagamento tenendo presente che il prezzo convenuto va in ogni caso pagato interamente entro il rogito, eventualmente tramite la stipula di un mutuo, (se acquistate un immobile occupato la regola dice che ilprezzo va abbattuto di almeno il 30%). Utilizzare o no un agenzia immobiliare? Prima di decidere di affidarsi ad una agenzia di intermediazioni immobiliari bisogna valutare la serietà dell'agenzia stessa: se è iscritta regolarmente alla Camera di Commercio e agli albi degli angenti immobiliari e, se non ha pendenze disciplinari. Bisogna quindi presentare grande attenzione ai moduli che vi sottopongono ed in particolare a quello della "proposta di acquisto", spesso nascondono insidie e definizioni vessatorie, bisogna leggere puntualmente tutte le clausole in essi contenute e magari, prima di firmare, sottoporli ad un accertamento del nostro sindacato inquilini. Bisogna definire con chiarezza il compenso di intermediazione che non può attualmente superare, ai sensi degli usi in vigore in Provincia di Milano, il 3% del valore dell'immobile, per le compravendite non superiori al miliardo di lire. Il compenso di mediazione si paga alla stipula del compromesso. Va inoltre ricordato che i mediatori sono sottoposti ad una serie di obblighi che ineriscono la loro responsabilità di verificare l'autenticità delle sottoscrizioni e dell'identità dei soggetti messi in contatto, nonché di tutto ciò che viene riportato e che riguarda l'immobile trattato. Ed infine necessario ricordarsi che l'anticipo che accompagna la proposta di acquisto non deve mai essere intestato al mediatore. La proposta di acquisto deve avere una scadenza precisa trascorsa la quale, se non è intervenuta una accettazione scritta del proprietario, essa decade liberandoci da qualsiasi incombenza e con il diritto alla restrituzione dell'anticipo. Il compromesso: è il contratto preliminare con cui le parti si accordano sulle modalità della compravendita. E' quindi una scrittura privata e può anche essere autentificata da un notaio e registrata presso l'Ufficio della Conservatoria immobiliare. Nel compromesso sono contenuti tutti i patti di vendita ed è stabilità la data del rogito. Sono normalmente contenuti nel compromesso: · I dati del venditore (parte promittente acquirente); · I dati dell'immobile e le parti che sono oggetto di vendita, la provenienza, la scheda catastale, le pertinenze e le proprietà comuni, il regolamento di condominio ecc.ecc.; · Se la vendita è fatta a corpo nelle condizioni di fatto e diritto in cui si trova; · Se la parte promittente venditrice è nelal piena disponibilità della proprietà; · Se l'immobile è conforme alle disposizioni di legge, comprese le dichiarazioni di conformità o meno degli impianti; · Se sono compresi i diritti di comproprietà, delle parti comuni dell'edificio dove è situata l'immobiliare; · Se esistono vincoli ipotecari; · Se esistono pendenze condominiali di rate pregresse non pagate o contenziosi attivi o passivi in atto; Inoltre ¨ Quale è il prezzo pattuito e quali dilazioni; ¨ La presunta data di stipula del rogito*; ¨ Il valore obbligatorio della scrittura sottoscritta e le eventuali pattuizioni in caso di rottura del compromesso. * Il notaio, il cui costo è a carico dell'acquirente, è scelto di diritto da ques'utlimo. L'atto di Rogito: è l'atto formale in cui si sancisce l'avvenuto trapasso di proprietà. Contiene tutti i dati identificativi dell'unità immobiliare ed è steso da un Notaio, scelto dall'acquirente, che provvede alla registrazione e alle incombenze che la legge italiana impone. Il Notaio provvede al pagamento diretto delle tasse sull'atto che vanno rimborsate dall'acquirente.