I COSTI

I costi di esproprio e di urbanizzazione

Nel costo complessivo dell'appartamento sono inclusi gli oneri di urbanizzazione e di esproprio del terreno. Indicativamente i costi di esproprio del terreno variano da lire 80.000 al mq a lire 120.000 nei grandi centri urbani. I costi di urbanizzazione, comprendenti la sistemazione delle strade, la rete fognaria e gli allacciamenti dell'acqua, del gas e della luce, sono molto variabili; si può dire comunque che hanno un'incidenza simile ai costi per l'acquisizione del terreno edificabile.

I costi di costruzione

Per la costruzione dell'edificio la cooperativa si avvale di solito di una impresa edile, con la quale stipula un contratto di appalto. In questa fase i soci possono segnalare alla cooperativa le eventuali modifiche e migliorie interne che intendono apportare ai loro appartamenti. Questo è necessario per la compilazione del prezzo finale. Ci sono cooperative che assegnano a prezzo chiuso, assumendosi un rischio d'impresa, altre che invece predispongono un piano finanziario di massima avvertendo il socio dell'eventuale variazione finale che deve essere contenuta entro una percentuale fissata e dimostrata a consuntivo al socio.

Nelle variazioni prezzi, oltre alle migliorie apportate in fase di costruzione dell'appartamento, possono incidere gli eventuali oneri finanziari che la cooperativa si è trovata a dover sostenere attraverso l'anticipazione di fondi propri, in attesa del mutuo agevolato.

Esistono inoltre delle variazioni di prezzo considerevoli fra le diverse città, imputabili al minore o maggiore costo di espropriazione delle aree fabbricabili e della manodopera.

A Milano, Bologna e Venezia si costruiscono, ad esempio, principalmente abitazioni a tipologia onerosa, vale a dire case a schiera con maggiori spazi verdi oppure case di piccole dimensioni a pochi piani. Il prezzo può inoltre subire delle maggiorazioni a seguito dell'applicazione di misure antisismiche. A garanzia della corretta esecuzione dei lavori da parte dell'impresa la cooperativa trattiene un importo pari al 5-10% del costo dei lavori, svincolando tale importo entro i anno dopo il collaudo e il riconoscimento dell'abitabilità.

Determinazione del costo in base alla superficie complessiva

La metratura prevista per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica va da una superficie minima calpestabile di 45 mq a una massima di 95 mq. Tale superficie tuttavia è considerata al netto delle mura interne e perimetrali, corrispondente quindi a un 20% in meno rispetto alla metratura commerciale venduta dai privati.

Oltre alla superficie utile, si vengono ad aggiungere nel costo dell'appartamento le superfici accessorie non residenziali (balconi, androni, giardino), le quali non possono superare complessivamente il 45% della superficie calpestabile dell'appartamento.

Si va infine ad aggiungere il costo del parcheggio, la cui superficie, anche essa, non può superare il 45% dalla superficie utile dell'abitazione. Il costo di queste superfici non residenziali è mediamente pari al 60% del costo della superficie abitabile. In presenza di superfici non residenziali e di un garage, pari complessivamente al 90% della superficie abitativa, si avrà un costo aggiuntivo corrispondente al 54% del costo dell'appartamento vero e proprio (90% area x 0,60 costo 54%).

Ad esempio un appartamento di 95 mq, il cui prezzo è stato fissato in lire 2.100.000 a mq, verrà quindi ad avere un costo complessivo come rappresentato di seguito:

(95 mq) x lire 2.100.000 = lire 199.500.000 x 1.54 = 307.230.000

I costi medi orientativi al metro quadrato degli alloggi realizzati dalle cooperative, in considerazione che la realizzazione intervenga a ridosso del centro o più in periferia, possono riferirsi a quanto riassunto nella seguente tabella:

SECONDE CASE