La casa in cooperativa

Non disponendo di grossi capitali per l'acquisto di una abitazione, aderire a una cooperativa può costituire una ottima soluzione per divenire proprietari della prima casa. Occorrono tuttavia alcuni requisiti per poter usufruire del credito edilizio agevolato offerto dalle Regioni alle cooperative.

Il socio, oltre a risiedere nel comune in cui l'alloggio viene costruito, o svolgere attività lavorativa presso lo stesso, non deve possedere nessuna abitazione adeguata alle esigenze del proprio nucleo famigliare, nel comune stesso, ovvero in qualunque altra località del territorio nazionale.

Un terzo requisito richiesto è quello reddituale, per poter beneficiare dell'erogazione di un mutuo agevolato oscillante in funzione della fascia di reddito. Per i mutui regionali ad esempio, l'assegnatario non deve superare un reddito familiare complessivo di 50 milioni annui, se è un lavoratore autonomo od un professionista, e di lire 83.333.000 se svolge invece un lavoro dipendente al netto della riduzione di lire 1.000.000 per ogni figlio a carico. In presenza di redditi superiori si può sempre aderire ad una cooperativa, senza tuttavia poter usufruire dei mutui agevolati.

Queste regole, tuttora valide, attualmente vanno viste in un'ottica diversa dopo l'ingresso dell'Italia nell'EURO e dopo il forte abbassamento dei tassi bancari.

Attualmente i tassi ordinari sono uguali, se non in certi casi inferiori, ai tassi applicati alle seconde e terze fasce di reddito per l'accesso al credito agevolato da parte dei soci delle cooperative. Questo può comunque essere un incentivo in quanto l'indebitamento del socio può raggiungere livelli più alti e soddisfare esigenze maggiori.

Alcune cooperative costruiscono anche in assenza di piani di edilizia agevolata, riportando ugualmente dei vantaggi economici nell'espropriazione delle aree e nei costi di costruzione, oltre alle particolari agevolazioni fiscali concesse. Si registra usualmente a favore del socio un risparmio di circa il 20% rispetto all'acquisto diretto da un'impresa. L'impresa costruttrice non carica infatti sulla cooperativa i costi per la commercializzazione degli appartamenti e l'immobilizzazione del capitale in attesa della loro vendita.

Il mercato

Il mercato delle cooperative di abitazione in Italia è ancora un mercato tipicamente locale, legato al territorio in cui opera la cooperativa, anche se ultimamente si sta assistendo a progetti di fusione tra cooperative che insistono su aree omogenee, questo per migliorare la propria efficienza e per ottimizzare il rapporto con il mercato. Nonostante il calo del mercato degli ultimi anni a causa della crisi del paese, il settore ha retto meglio di altri e nonostante la compressione del mercato immobiliare il movimento cooperativo organizzato (quello per intenderci che fa capo alle Associazioni delle cooperative giuridicamente riconosciute) si riesce ancora a mettere in cantiere circa 20.000 alloggi all'anno.

Che cos'è una cooperativa edilizia di abitazione?

Una cooperativa edilizia di abitazione è una società a responsabilità limitata, alla quale aderiscono dei soci allo scopo principale di realizzare un intervento costruttivo attraverso l'edificazione, il recupero o l'acquisizione di un immobile da assegnare loro in proprietà o in godimento, finanziando la costruzione attraverso il risparmio del socio e con il concorso di un mutuo agevolato e o ordinario.

Esistono infatti due tipologie giuridiche di cooperative:

le cooperative a proprietà indivisa, divisa e mista.

· Le prime assegnano al socio solo il godimento o l'uso dell'alloggio, la proprietà dello stesso resta comunque alla cooperativa. Questa tipologia di cooperativa è ancor oggi presente in Lombardia, in Emilia Romagna e in altre regioni dell'Italia settentrionale, dove si sono creati importanti patrimoni immobiliari che sono garanzia per la cooperativa e per i suoi soci. E' evidente che anche queste cooperative stanno ormai confrontandosi con il mercato, attualizzando la loro missione e proiettandosi verso una nuova collocazione all'interno del mercato dell'affitto che sta assumendo in questo ultimo periodo un ruolo importante all'interno dell'attività delle cooperative edilizie.

· Le cooperative a proprietà divisa assegnano invece al socio la piena proprietà dell'appartamento, tramite regolare atto notarile di passaggio di proprietà dell'alloggio stesso. A seguito di disposizioni legislative tale alloggio rimarrà vincolato per cinque anni, non potendo essere né affittato né venduto dal socio.

· Le cooperative miste possono invece realizzare programmi costruttivi sia a proprietà indivisa che a proprietà divisa ricadendo nelle specifiche riportate sopra.