Corte di Cassazione, sent. 14 Gennaio 2005, n. 682, Sez. III

Pres. Duva; Rel. Segreto: P.M. Marinelli - San Nazario di Zappia Calogero Sas (avv.ti de Tilla, Giacchero)
c. La Tavernetta di Segato Bruna C. Sas - già la Tavernetta di Bennici Paola C. Sas (avv.ti Camici, Delfino, Romani)

Locazione - Immobili adibiti a uso diverso dall'abitativo - Prelazione (diritto di) - Trasferimento a titolo oneroso - Vendita di alcune unità immobiliari - Presupposti per il riconoscimento del diritto di prelazione e di riscatto

Motivi della decisione
1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 324, 325, 326, 433, 434, 447-bis cod. proc. civ., nonchè il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza a norma dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. (Omissis)
2.1 - 2.7 (Omissis)
3. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 legge n. 392/1978 nonchè la motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.
Assume la ricorrente che la prelazione o il riscatto, di cui alla suddetta normativa, sono esclusi non solo in caso di vendita in blocco dell'immobile, in cui è inclusa l'unità immobiliare venduta, ma anche allorchè si tratti di vendita di diverse entità immobiliari, suscettibili di vendite separate, ma considerate unitariamente, in quanto oggettivamente costituenti un unicum funzionale ed economico; che tanto si era verificato nella fattispecie, in quanto si era trattato di un solo complesso immobiliare, costituito da latri due appartamenti a uso abitativo e tre locali a uso negozio, estranei al rapporto locativo instaurato dagli attori conduttori; che tanto era stato rilevato anche dal C.T.U., che aveva accertato che si trattava di un unico complesso edilizio, nettamente delimitato per tre lati da pubbliche vie.
4.1. Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato.
La giurisprudenza costante di questa Corte, ha ritenuto che in tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello abitativo, allorchè la vendita riguardi non un intero edificio (cosiddetta vendita in blocco, nella quale il conduttore di un'unità immobiliare non ha diritto alla prelazione e al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 legge n. 392/1978), ma solo alcune delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto (c.d. vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba essere riconosciuto il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di una di tali unità comprese nella vendita, deve accertarsi se l'oggetto del contratto sia unico, sia, cioè, un complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili, sia, cioè, un atto traslativo a oggetto plurimo. Mentre nel primo caso la prelazione e il riscatto devono essere esclusi per le stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in blocco (in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato), nel secondo devono essere riconosciuti, poichè realizzano le finalità dell'accorpamento aziendale perseguito dalla legge (Cass. 21 maggio 1999, n. 4956; Cass. 16 Luglio 1999, n. 7520 e Cass. 2 ottobre 1998, n. 9788).
4.2. Ritiene questa Corte che detto principio vada condiviso, essendo esso fondato sulla lettera dela legge, che, per l'esercizio del diritto di prelazione o riscatto, richiede l'identità tra il bene locato e quello alienato, nonchè sulla ratio della stessa (sul punto funditus Cass. 17 febbraio 1994, n. 1519).
Detto principio non è stato violato dalla sentenza impugnata, contrariamente a quanto ritenuto dalla ricorrente, ma anzi il Giudice di Appello si è espressamente richiamato allo stesso: egli ha solo ritenuto che nella fattispecie - sotto il profilo naturale - si versasse in ipotesi di vendita cumulativa.
4.3. Ciò che rileva non è la possibilità per le unità immobiliari di essere trasferite separatamente e quindi la scindibilità dall'intero complesso: anzi ciò è un elemento fattuale che si verifica in ogni fattispecie in cui si discuta di prelazione o riscatto in presenza di una vendita in blocco, che prsuppone che il conduttore detenga, sulla base di un contratto di locazione, solo una parte di quanto si vende. Nè rileva la formale unicità dell'atto di trasferimento, pochè esso può racchiudere, sotto l'apparente unitarietà, tante vendite quante sono le unità vendute, nè l'unitarietà del prezzo, in quanto esso può costituire il totale dei vari prezzi.
E' rilevante, invece, che il complesso sia stato venduto come un unicum e che quindi le varie componenti di questo siano sotto il profilo oggettivo strutturalmente e funzionalmente coordinate fra loro, sì da costituire un'entità patrimoniale diversa dalle singole unità che lo compongono (cfr. Cass. n. 502/2001 e Cass. n. 3467/1997).
Tanto è più facilmente evidenziabile se il locatore ha alienato in blocco tutto il fabbricato, ma il principio rimane eguale nel caso di vendita cumulativa di alcune soltanto delle unità immobiliari, ovvero - come nella fattispecie - di un intero fabbricato e di altre unità immobiliari, purchè le stesse risultino strutturalmente e funzionalmente coordinate tra loro.
4.4. Ne consegue che la sentenza impugnata, la quale ha accolto la domanda di riscatto, sul rilievo che gli immobili alienati non costituivano un'unità funzionale e strutturale, non ha violato nè ha effettuato una falsa applicazione delle norme indicate.
5.1. Residua la questione relativa al lamentato vizio motivazionale della sentenza, per aver erratamente ritenuto che il bene venduto non costituisse un unicum sotto il profilo giuridico ed economico.
Osserva preliminarmente questa Corte che l'accertamento dell'unicità strutturale e funzionale del bene venduto (nell'ambito del quale rientra anche il bene locato), al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto, è di competenza del Giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se condotto attraverso l'esame di consulenza tecnica d'ufficio e logica valutazione degli elementi emergenti dagli atti (Cass. n. 13420/2001).
5.2. Nella fattispecie la sentenza impugnata ha ritenuto che la consulenza tecnica presentasse incongruenze e lacune fondatamente segnalate dall'appellante (attuale resistente, la quale tra l'altro assume che, come risulta dal verbale di sopraluogo e dalla relazione, il C.T.U. ha potuto visionare dall'interno solo i beni locati all'attrice e non agli altri beni), e che, invece, dalle risultanze processuali, tra cui anche le fotografie, risultava l'inserzione dell'albergo in un insieme di fabbricati aderenti, ma differenziati sotto il profilo non solo dell'origine storica e catastale, ma essenzialmente per tipologia e struttura; che non esistevano, contrariamente a quanto ritenuto dal C.T.U., parti comuni di fondamenta, muri perimetrali e tetto, come emergeva dalle fotografie, per cui non esisteva "un sol corpo da tetto a terra" e quindi un solo complesso immobiliare; che non esisteva alcuna comunicazione interna nè altra forma di interferenza strutturale tra l'insieme adibito ad albergo e le altre componenti immobiliari vendute, ma non comprese nella locazione.
Rileva poi la sentenza impugnata che la ragione dell'acquisto cumulativo era testualmente dichiarata dalla scoietà acquirente nell'ultima clausola del contratto, nella quale la stessa dè atto, ai sensi del D.L. n. 669/1966, di aver a oggetto principale la vendita di immobili e di voler alienare quanto acquistato entro tre anni, avvalendosi delle vigenti agevolazioni.
Sulla base della suddetta motivazione la sentenza impugnata ha ritenuto che nella fattispecie non si trattasse di vendita di un bene nella sua unitarietà strutturale, funzionale ed economica, ma di una vendita cumulativa e che pertanto, correttamente era stato esercitato il diritto di riscatto.
5.3. La suddetta motivazione è immune dai vizi motivazionali, rilevabili in sede di legittimità, mentre la censura della ricorrente sul punto si risolve in una diversa lettura delle risultanze processuali, come tale inammissibile in questa sede.
6. Il ricorso va, pertanto, rigettato. (Omissis)