Amministratore del condominio – attribuzioni – rendiconto – facoltà del singolo condomino di ottenere l’esibizione di documenti contabili – limitazione al momento della presentazione del rendiconto – ammissibilità – esclusiva – specificazione delle ragioni della richiesta – necessità – insussistenza –limiti.

Svolgimento del processo. – con citazione del 6 agosto 1995 Ferruccio Obbialero conveniva dinanzi al pretore di Torino Giuseppe Nigra, quale amministratore del condominio di Corso Siracusa n. 57 in Torino e, premesso di essere proprietario di una unità immobiliare facente parte dello stesso, ne chiedeva la condanna a consegnargli le copie fotostatiche di quattro fatture relative a spese sostenute dall’amministrazione, relative agli esercizi 1993 e 1994.
L’amministratore, costituitosi, resisteva alla domanda rilevando che il singolo condomino aveva il potere di visionare la documentazione solo in sede di rendiconto annuale, mentre i documenti oggetto della richiesta dell’attore si riferivano a bilanci pregressi, a suo tempo regolarmente approvati dall’assemblea. Inoltre l’attore non aveva neppure indicato quale interesse avesse ad ottenere la consegna delle copie richieste.
Con sentenza del 15 gennaio 1996 il pretore dichiarava inammissibile la domanda proposta dall’Obbialero per difetto di interesse e compensava le spese giudiziali.
A seguito di impugnazione da parte di costui il tribunale di Torino, con sentenza del 4 marzo 1998, in parziale riforma della decisione del pretore, respingeva la domanda dell’Obbialero, confermando nel resto e compensando anche le spese di secondo grado.
Il tribunale, per quanto ancora interessa in questa sede, rilevava che non poteva negarsi che l’appellante, quale comproprietario dei documenti richiesti e mandatario, unitamente agli altri condomini, nel rapporto tra condominio e amministratore, avesse un interesse concreto alla decisione richiesta.
Tuttavia la sua domanda risultava infondata in quanto, essendo il condominio un ente di gestione, diretto all’amministrazione, delle cose di proprietà comune, privo di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, e dipendendo la sua vita dalle decisioni assunte dall’assemblea condominiale e dall’attività di gestione esercitata dall’amministratore, le attribuzioni di tali organi condizionano il contenuto e le modalità di esercizio dei diritti dei singoli condomini. In particolare, una volta approvato il bilancio consuntivo dell’assemblea con le maggioranze prescritte, non è consentito ai condomini rimettere in discussione i conteggi approvati, ma solo ricorrere all’autorità giudiziaria nei casi e nei tempi di cui agli artt. 1137 c.c.. Pertanto, al di fuori dei giorni precedenti la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio, o durante lo svolgimento dell’assemblea stessa, il diritto di disporre e controllare i documenti di spesa può essere esercitato solo entro un lasso di tempo ragionevole, tale da consentirne il reperimento, e comunque in presenza di uno specifico, concreto ed attuale interesse al riguardo, che nelle specie l’attore non aveva saputo o voluto indicare.
Ha chiesto la cassazione di tale sentenza l’Obbialero, in base ad un unico, articolato motivo di ricorso.
Il condominio non ha svolto attività difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE. – denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1723 c.c. e l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza il ricorrente, pur ammettendo che la motivazione adottata dal tribunale è conforme all’indirizzo giurisprudenziale della Corte di Cassazione degli ultimi anni, richiama tuttavia una decisione di senso contrario (Cass. Sez. II, 26 agosto 1998 n. 8460) che, decidendo un caso analogo a quello in esame, in base ad una diversa impostazione della problematica connessa, è pervenuta ad una diversa soluzione, affermando il principio secondo cui il potere di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi; sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa, non sia contrari ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.
Con la decisione richiamata dal ricorrente, il cui contenuto il collegio condivide pienamente, questa Corte ha affermato che il potere di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini sono soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza e di relativi costi siano assunti dai condomini istanti.
La Suprema Corte, con la sentenza in questione, analizzando la struttura del condominio ha rilevato che in esso si rinvengono gli organi propri delle formazioni collettivistiche, ma la disciplina dell’organizzazione si informa a principi propri dei gruppi individualistici, in quanto all’assemblea ed all’amministratore sono assegnati poteri di mera gestione, che non incidono sui diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né sulle obbligazioni per la conservazione e per l’uso delle cose comuni ascritte ai singoli in ragione della proprietà comune. Quindi, osservato che il rapporto tra l’amministratore ed i condomini è analogo a quello del mandato con rappresentanza, sebbene con caratteristiche del tutto peculiari, e che i condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato, è stato osservato che non vi è ragione di impedire agli stessi di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all’amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all’amministratore l’onere di dedurre e dimostrare l’insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l’esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza.
Il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata cassata, con rinvio alla Corte di appello di Torino, che deciderà la controversia applicando i principi sopra enunciati e provvederà anche in ordine alle spese del presente.