CORTE DI CASSAZIONE - SEZ.II N.10815/2000
Amministratore del condominio - Attribuzioni - Natura - Rapporti con i condomini - Applicabilità delle norme sul mandato con rappresentanza - Configurabilità - Conseguenze in tema di obblighi di restituzione alla scadenza
L'Amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono.
Svolgimento del processo - Con citazione 17 luglio 1987, Nello Cancani, convenne davanti al Tribunale di Roma il Condominio dell'edificio di via Amiterno 5, Roma. Espose di aver svolto le funzioni di amministratore del condominio dal dicembre del 1985 al luglio del 1987, quando fu rimosso dalla carica. Per l'esercizio 1 gennaio 1986 - 7 luglio 1987 aveva predisposto il rendiconto - da cui risultava una differenza attiva per il condominio pari a lire 18.450 - ma, a seguito della revoca del mandato, non lo aveva presentato all'assemblea per l'approvazione.
Domandò al tribunale di accertare la regolarità della gestione, con la condanna del condominio al risarcimento dei danni, da liquidare in separata sede.
Il condominio, in persona dell'amministratore in carica, si costituì ed eccepì, in rito, l'improcedibilità o l'inammissibilità della domanda, dovendo il Cancani rendere conto all'assemblea, cui spettava di decidere sulla regolarità o meno del conto; nel merito, dedusse che l'attore si era sottratto all'obbligo di rendere il conto, ragione per cui l'assemblea, nella seduta straordinaria del 7 luglio, lo aveva revocato; poiché il Cancani non aveva restituito la documentazione e le somme in suo possesso, in via riconvenzionale domandò al tribunale di ordinare all'attore la presentazione del bilancio consuntivo per l'anno 1986-87 e di condannarlo alla restituzione delle somme indebitamente trattenute, alla consegna della documentazione, nonché al risarcimento dei danni.
Istruita la causa, con sentenza 7 ottobre - 21 novembre 1994, il tribunale dichiarò conforme alle regole contabili il rendiconto della gestione 1 gennaio 1986 - 7 Luglio 1987, respinse la domanda riconvenzionale e condannò il condominio al risarcimento dei danni.
Pronunziando sull'appello proposto dal condominio, in contraddittorio con il Cancani, la Corte di appello di Roma, con sentenza 3 aprile - 27 maggio 1997, in parziale accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata, condannò il Cancani a pagare in favore del condominio la somma di lire 2.701.573, oltre che gli interessi legali processuali del secondo grado, condannando l'appellato alla rifusione dell'altra metà…
Si legge nella sentenza che la consulenza tecnica, avuto riguardo ai diversi criteri di competenza e di cassa, aveva accertato rispetto alla competenza il disavanzo di lire 418.751, mentre relativamente alla cassa il disavanzo di lire 2.701.573, che il Cancani doveva pagare al condominio.
Ricorre per cassazione Nello Cancani; resiste con controricorso e propone ricorso incidentale il Condominio dell'edificio di via Amiterno 5, Roma.
Motivi della decisione.
1. A fondamento dell'unico motivo, il ricorrente principale deduce omessa ed insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia, ex art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione all'art. 111 Cost.. Senza sufficiente motivazione, la corte d'appello ha ritenuto che dovesse prevalere il criterio di cassa: ma si tratta di una affermazione apodittica, prova di qualsivoglia giustificazione, perché in realtà la disciplina del condominio all'art. 1135 n. 3 c.c. fa riferimento al rendiconto annuale, che necessariamente deve essere impostato sulla base del criterio di competenza.
2. Il ricorso principale non può essere accolto. Conviene premettere che il condominio ha convenuto in giudizio l'amministratore revocato per ottenere sia la presentazione del bilancio sia, principalmente, la restituzione delle somme detenute dall'amministratore, ma spettanti al condominio. Per decidere la controversia la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l'amministratore di un condominio, che dall'assemblea è stato revocato dall'incarico prima della scadenza, debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o del criterio di cassa. La questione è estremamente più semplice: vale a dire, la Corte deve stabilire quali somme debba restituire l'amministratore, una volta che la sua gestione è conclusa per effetto del provvedimento di revoca. E' pur vero che, sulla base di norme espressamente dichiarate inderogabili dall'art. 1138 comma 4 c.c., l'amministratore del condominio dura in carica un anno (art. 1129 comma 2 c.c.) e sottopone alla approvazione dell'assemblea il preventivo ed il consuntivo delle spese afferenti all'anno (art. 1135 nn. 2 e 3 c.c.) , ragione per cui la gestione viene rapportata alla competenza (annuale). Poiché l'amministratore è tenuto anno per anno a predisporre il bilancio preventivo ed a far approvare dall'assemblea il bilancio consuntivo, astrattamente, anno per anno, alla scadenza dell'anno sociale, corrispondente alla durata in carica, egli deve rispondere della gestione.In ogni caso alla scadenza, sia che essa avvenga alla fine dell'anno, sia che venga anticipata da un provvedimento di revoca, l'amministratore deve dare conto della gestione e restituire le somme che detiene per conto del condominio. Secondo la giurisprudenza, l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. Sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. Sez. II, 14 dicembre 1993, n. 12304). Ai sensi dell'art. 1713 c.c., il mandatario deve rendere al mandante il conto e rimettergli di tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. L'obbligo di restituzione sorge a seguito della conclusione dell'attività gestoria, salvo che l'estinzione avvenga prima di tale conclusione, e deve essere adempiuta non appena tale attività si è realizzata. Di norma la restituzione avverrà in seguito al rendiconto ma, una volta che la gestione si conclude, in difetto di contrarie disposizioni pattizie, ed a questo momento si ricollega l'obbligazione di restituzione. Che alla scadenza l'amministratore sia tenuto a restituire tutto ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio - vale a dire tutto ciò che ha in cassa - si argomenta dalla considerazione che egli potrebbe avere avuto anche l'incarico di recuperare somme dovute da condomini morosi e riguardanti la precedente gestione. Sarebbe privo di senso ritenere che l'amministratore al momento della fine della gestione - sia che essa avvenga per la scadenza del termine, sia che avvenga prematuramente per effetto della revoca - debba restituire soltanto quanto afferisce la gestione dell'anno e non, invece, tutto quanto ha percepito per conto del condominio, comprese le somme riguardanti le precedenti gestioni. Poiché nella specie il condominio ha chiesto la condanna alla restituzione di tutto quanto l'amministratore deteneva in ragione dell'incarico, correttamente la corte d'appello ha accolto la domanda ed ha condannato l'amministratore a restituire i fondi esistenti in cassa.
3. A fondamento del ricorso incidentale, il condominio deduce:
3.1 insufficiente motivazione in ordine al rigetto dell'eccezione preliminare di improponibilità e/o improcedibilità dell'azione proposta dal Cancani per difetto di legittimazione attiva di costui. La posizione di conflitto tra il Cancani ed il condominio è insorta esclusivamente in seguito all'inadempienza dello stesso dell'obbligo di presentare il rendiconto, da cui non poteva che derivare la revoca del mandato. Nella specie, dato l'inadempimento del Cancani all'obbligo di presentare il rendiconto, non sussisteva una lesione della sua sfera giuridica, che lo legittimasse a proporre l'azione.
3.2 Contraddittorietà tra la decisione e la motivazione in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale del condominio sull'avanzo di gestione nella parte in cui esclude la condanna del Cancani al pagamento dell'ulteriore somma di lire 1.400.000 pari alle spese per i citofoni ed impianti elettrici, in realtà mai sostenute e documentate. Il consulente tecnico aveva rilevato che relativamente alla voce citofoni, per la quale vi era una spesa per lire 1.195.000 soltanto per lire 295.000 le ricevute fiscali erano regolari, ragione per cui, seguendo il criterio di cassa, la somma non poteva essere accreditata all'amministratore.
3.3 Violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 91 comma 1 e 92 comma 2 c.c. La compensazione delle spese si pone in contrasto con il principio della soccombenza, in quanto la parte totalmente vittoriosa non poteva essere condannata al pagamento delle spese.
4. non può essere accolto neppure il ricorso incidentale.
4.1 non il primo motivo, in quanto l'interesse ad agire contemplato dall'art. 100 c.p.c. non va confuso con l'interesse sostanziale, per la cui tutela si agisce in giudizio. L'interesse ad agire, dunque, consiste nell'interesse ad ottenere il provvedimento richiesto al giudice e sussiste in virtù della semplice deduzione di un interesse sostanziale, indipendentemente dall'esito, positivo o negativo, dell'accertamento della sua concreta esistenza. Alla luce di questo principio, correttamente la corte d'appello ha ritenuto sussistente l'interesse del Cancani a promuovere l'azione per definire i rapporti con il condominio.
4.2 Non il secondo motivo, in quanto raffigura un giudizio di merito valutare se le spese riguardanti l'impianto del citofono fossero o no adeguatamente documentate e la sentenza si sottrae alle censure, essendo motivata in modo logicamente corretto e sufficiente.
4.3 Non il terzo motivo, concernente la decisione delle spese.
La compensazione delle spese processuali non presuppone necessariamente la reciprova soccombenza e può essere pronunziata anche nei confronti della parte totalmente vittoriosa. Poiché la disciplina delle spese corrisponde ad una valutazione discrezionale del giudice, il relativo potere non richiede una specifica motivazione ed è incensurabile in sede di legittimità.
4. riuniti i ricorsi, la Suprema Corte deve respingerli entrambi e compensare tra le parti, per giusti motivi, le spese processuali.
