Contributi e spese condominiali - Spese di gestione - Ripartizione - Delibera di approvazione del bilancio - Indicazione analitica delle spese per l'uso e la conservazione delle parti comuni - Necessità - Conseguenze in tema di ripartizione delle spese fra nudo proprietario ed usufrutto

La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tale modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari - il cui diritto no solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva. (C.c., art. 1004; c.c. art. 1005; c.c. art. 1123).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione 6 marzo 1996 Andrea, Laura ed Angelo Dorigo e Maria Laura Sacchetti convennero, davanti al Tribunale di Roma, il condominio dell'edificio via Sannio 65, Roma, palazzina D, in persona dell'amministratore in carica, per impugnare la delibera di approvazione del bilancio consuntivo dell'anno 1995, assunta in data 2 febbraio 1996.

Dedussero di essere i primi due nudi proprietari degli appartamenti nn. 13, 17 e 23 e proprietari ed usufruttuari per 3/4 dell'appartamento 18 e gli ultimi due usufruttuari dei primi tre immobili, siti nell'edificio in Roma via Sannio 65, e che le spese relative agli appartamenti 13, 17 e 23 erano state cumulativamente addebitate senza distinguere la parte dovuta dai nudi proprietari e quella dovuta dagli usufruttuari; che "allo stesso modo erano stati impugnati i debiti risalenti agli anni 1991, 1992, 1993 e 1994, i cui rendiconti non erano mai stati approvati dall'assemblea"; che gli oneri condominiali e le spese legali relativamente all'appartamento n. 18 erano state addebitate indistintamente e, comunque, ingiustamente, in quanto erano ad esclusivo carico dell'occupante Ismene Boccacci.

Domandarono la dichiarazione di nullità o la pronunzia di annullamento della delibera impugnata.

Il condominio, per quanto ancora interessa, contestò la fondatezza della domanda e chiese il rigetto.

Il tribunale, con sentenza 18 febbraio 1997, accolse la domanda e annullò la delibera assembleare nelle parti in cui erano state addebitate le spesse indistintamente agli usufruttuari ed ai nudi proprietari e condannò il convenuto nelle spese.

Pronunziando sull'impugnazione proposta dal condominio, la Corte d'appello di Roma, con sentenza 25 novembre 1997 - 25 marzo 1998, in parziale riforma, respinse la domanda proposta da Andrea, Laura ed Angelo Dorigo e di Maria Stecchetti e dichiarò interamente compensate le spese processuali.

Ricorrono per cassazione Andrea, Laura ed Angelo Dorigo e Maria Stecchetti; resiste con controricorso il condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE. 1. - Con unico, articolato motivo i ricorrenti deducono violazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., in relazione agli artt. 1004 e 1005 c.c., con riguardo all'art. 67 att. C.c.

Erroneamente - essi affermano - la corte d'appello ha addebitato indistintamente, sia ai nudi proprietari che agli usufruttuari, le somme deliberate dall'assemblea, ritenendo che la ripartizione sia un fatto interno tra il nudo proprietario e l'usufruttuario all'assemblea prevista dall'art. 67 comma 3 att. C.c. abbia carattere eccezionale.

2. - Il problema di diritto, che la Corte Suprema deve risolvere per decidere la controversia, è se - nel caso in cui talune unità immobiliari site in un edificio soggetto al regime del condominio appartengano in nuda proprietà ed in usufrutto (a persone diverse) - l'assemblea debba ripartire distintamente le spese per le parti comuni tra i nudi proprietari e gli usufruttuari e, conseguentemente, l'amministratore, all'atto della riscossione, debba richiederle separatamente ai diversi titolari dei diritti reali frazionari.

In tema di condominio negli edifici, non si rinviene una disposizione specifica sulla imputazione e la ripartizione delle spese tra il nudo proprietario e l'usufruttuario. L'art. 67 att. cit., al comma 3 dispone che "l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni"; al comma 4 stabilisce che "nelle deliberazioni, che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta al proprietario".

In materia, la dottrina e la giurisprudenza si limitano a parafrasare il testo della legge, ribadendo che l'usufruttuario è considerato condominio per tutto quanto riguarda l'amministrazione e il godimento delle cose comuni, per cui alle spese di amministrazione e di manutenzione è tenuto direttamente verso il condominio, mentre il proprietario deve sostenere soltanto le altre (le spese per le innovazioni, la manutenzione e le ripartizioni straordinarie) (cfr. Cass., sez. II, 17 aprile 1969, n. 1215).

Considerata l'importanza della questione e l'esiguo numero delle decisioni intervenute, al tema conviene dedicare una certa attenzione.

3. - Per sgomberare il campo, è opportuno sottolineare, preliminarmente, non avere pregio l'argomento - dedotto dai ricorrenti per avvalorare la necessità e della specifica individuazione delle spese da parte dell'assemblea e della separata richiesta da parte dell'amministratore - secondo cui non sarebbe ammissibile che un organo collegiale addossi oneri a soggetti, che non partecipano alla deliberazione. Il metodo collegiale ed il principio maggioritario, invero, si differenziano dal modello dell'autonomia privata, secondo cui il negozio spiega effetti soltanto per le parti stipulanti, proprio perché le deliberazioni del collegio assunte a maggioranza vincolano anche i partecipanti assenti e dissenti.

Non ha pregio, neppure, l'argomento svolto dalla sentenza impugnata circa la rassomiglianza tra l'ipotesi prevista dall'art. 67 att. Cit. e quella contemplata dall'art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392. Per due ragioni decisive. Il diritto del conduttore di partecipare all'assemblea, previsto dalla legge, nasce dalla intermediazione del contratto di locazione, il cui adempimento riguarda anche l'osservanza degli oneri accessori concernenti le spese per l'uso delle parti comuni. La disciplina speciale della legge sull'equo canone è sostanzialmente diversa: invero, secondo questa legge, il conduttore ha diritto di voto sulle delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, ma non gli è riconosciuto il diritto di voto in assemblea relativamente alle delibere concernenti le spese per il servizio di pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, la fornitura dell'acqua, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e la fornitura degli altri servizi comuni, che il precedente art. 9 pone a suo carico. In altre parole, stando alla legge sull'equo canone, il conduttore non partecipa a tutte le deliberazioni concernenti le spese, che è tenuto a sostenere.

Si tratta di ipotesi differenti, governate da principi dissimili.

4. - La disposizione ha il suo fondamento nelle norme di cui agli artt. 1004 e 1005 c.c. dettate in tema di usufrutto, che a carico dell'usufruttuario pongono gli oneri relativi "alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria" (nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione), e fanno gravare sul nudo proprietario le riparazioni straordinarie.

Come tutte le obbligazioni, nelle quali la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale - che traggono, cioè, origine dal diritto su una cosa (per le obbligazioni dei condomini in genere, cfr. Cass., sez. II 24 novembre 1997, n. 11717) - anche le spese alle quali è tenuto l'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, con la conseguenza che all'assemblea dei condomini non è consentito interferire sulla imputazione e sulla ripartizione. Per giurisprudenza consolidata, invero, le attribuzioni dell'assemblea in ordine alla ripartizione delle spese per le parti comuni sono circoscritte alla verifica ed alla applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali dei singoli condomini, possono conseguire soltanto ad una convenzione ( di recente: Cass., sez. II, 15 marzo 1995, n. 3042, Cass., II, 19 novembre 1992, n. 12375, Cass., sez. II, 21 maggio 1987, n. 4627).

Anche per quanto concerne la imputazione e la ripartizione delle spese ai nudi proprietari ed agli usufruttuari, l'assemblea non può modificare i criteri stabiliti dalla legge.

5. - Evidentemente all'usufruttuario è riconosciuto il diritto di partecipare all'assemblea del condominio e di esercitare il diritto di voto, in quanto gode delle cose, degli impianti e dei servizi comuni: per questa ragione, può votare circa le modalità di godimento e decidere in ordine alle relative spese.

Orbene, l'assemblea, che delibera introno al preventivo o al rendiconto delle spese ordinarie, ovvero delle spese per la manutenzione straordinaria, non può approvare, genericamente in blocco, le spese per l'anno precedente o quello per l'anno in corso. L'assemblea deve distinguere analiticamente le spese per l'uso della parti comuni (per la pulizia e la illuminazione delle scale, degli altri e dei vestiboli, per il compenso e all'amministratore; per l'esercizio degli impianti dell'ascensore, del riscaldamento centralizzato e dell'aria condizionata etc.) e le spese per la conservazione (manutenzione ordinaria e straordinaria).

L'obbligo di contribuzione a carico dei diversi soggetti (gli usufruttuari ed i nudi proprietari) deriva per legge in ragione della natura stessa della spesa. Anche se nel verbale dell'assemblea non vengono specificamente indicati i soggetti obbligati, l'imputazione e la ripartizione sono in re ipsa, in dipendenza della funzione e del fondamento della spesa.

Posto che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite secondo la funzione e il fondamento, in sede di approvazione del bilancio l'assemblea deve analiticamente distinguere le spese per l'uso da quelle per la conservazione. Non è necessario, tuttavia, che debba anche ascriverle espressamente ai diversi soggetti obbligati, essendo la imputazione implicita e connessa con l'oggetto. Poiché, in base dell'oggetto, è agevole distinguere le spese che gravano sugli usufruttuari da quelle, che fanno capo ai nudi proprietari, in difetto di espressa previsione normativa non può pretendere dal collegio l'osservanza un ulteriore onere e non sembra corretto ricollegare all'inosservanza di esso l'effetto dell'invalidità della delibera.

Certamente, è invalidità per illiceità dell'oggetto, perché contraria alle norme che regolano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio (artt. 1118, 1123, 1004 e 1005 c.c.), la delibera che non distingue analiticamente le spese per l'uso (per la custodia, l'amministrazione e la manutenzione ordinaria) e le spese per la conservazione (le riparazioni straordinarie). Deve tuttavia negarsi l'invalidità della delibera che, distinte analiticamente le spese secondo il fondamento e la funzione, non individua in modo espresso i soggetti tenuti a contribuire. Essendo la imputazione e la ripartizione fissate direttamente dalla legge, ascriverle ai soggetti obbligati diventa una mera operazione esecutiva.

6. - Chiariti i principi, la decisione segue de plano.

I ricorrenti affermano che la corte d'appello ha addebitato indistintamente, sia ai nudi proprietari che agli usufruttuari, le somme deliberate dall'assemblea. Come ognuno vede la censura è generica, perché essi non specificano: a) quali siano le spese approvate; b) se le spese siano state approvate in blocco; c) se le spese approvate siano state addebitate in modo errato ai nudi proprietari o agli usufruttuari, nel caso che le spese addebitate agli uni dovessero essere addebitate agli altri e viceversa.

In queste condizioni, non risulta dedotta una causa specifica di contrarietà alla legge.

7. - Al rigetto del ricorso non fa seguito la condanna nelle spese processuali, perché sussistano giusti motivi per dichiararle integralmente compensate tra le parti.