CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II, 30 marzo 2001, n. 4721.
Pres. Calfapietra - Est. Napoletano - P.M. Apice (parz. Diff.) - condominio via peschiera 15, Genova (avv.ti Romanelli e Vigotti) c. Oliva (avv.ti Manzi e Glendi).

Assemblea dei condomini - deliberazioni - condominio costituito da due soli condomini - formazione della maggioranza - criteri - nomina dell'amministratore - disciplina.

Nell'ipotesi di un condominio costituito da soli due condomini (cosiddetti condomini minimi) non si applica la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c., la quale richiede per la regolare costituzione dell'assemblea e per la validità delle relative delibere maggioranze qualificate con riferimento al numero dei partecipanti al condominio ed in rapporto al valore dell'edificio condominiale; ma, in forza della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 c.c., le deliberazioni di detto condominio, ivi comprese quelle attinenti la nomina dell'amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista dagli artt. 1105 e 1106 c.c. per l'amministrazione della comunione legale, di cui il condominio di edifici costituisce una specie.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - Andrea Oliva, proprietario per una quota pari a 250 millesimi del fabbricato sito in Genova, alla via Peschiera n. c. 15, con atto di citazione notificato il 5 giugno 1991 convenne innanzi al Tribunale di Genova Cesare Oliva, proprietario della residua quota di 750 millesimi, per sentir annullare la delibera assembleare del 6 maggio 1991, approvata con la sua opposizione, con la quale era stato affidato ad un terzo l'incarico di amministrare il condominio nonché il compito di redigere il regolamento condominiale.
La ragione dell'invalidità della delibera venne individuata dall'attore nella mancanza del quorum deliberativo richiesto dall'art. 1136 comma secondo, c.c. con riferimento al numero delle persone.
Il condominio si costituì per resistere alla domanda, opponendo che, trattandosi di <<condominio minimo>>, la maggioranza richiesta era quella prevista dagli artt. 1105 e 1106 c.c.
Con atto di citazione notificato il 13 marzo 1992 lo stesso Oliva chiese, tra l'altro, l'annullamento, per identiche ragioni, della delibera assembleare del 13 febbraio 1992, con la quale era stato confermato nell'incarico lo stesso amministratore designato con la precedente delibera.
L'adito tribunale, con distinte sentenze, accolse, entrambe le domande, dichiarando nulle le sue delibere impugnate e le sue decisioni, impugnate con distinti gravami dall'Oliva Cesare, hanno trovato conferma nella sentenza resa in data 5 dicembre 1997 dalla Corte di Appello di Genova previa riunione dei due gravami.
Disattendendo l'orientamento giurisprudenziale di questa Suprema corte ed in adesione all'orientamento della dottrina maggioritaria e di vari giudici di merito, il giudice d'appello ha ritenuto che anche per la validità delle delibere dei <<condomini minimi>> siano necessarie le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., perché nessuna norma positiva autorizza l'interprete ad escludere il <<condominio minimo>> dalla disciplina del capo II, titolo VII, del libro III c.c. e la diversa tesi sostenuta dall'appellante varrebbe ad annullare, per il condominio di quota minoritaria, ogni possibilità di interloquire nelle decisioni condominiali, comprese quelle nelle quali l'elemento personale deve, per legge, venire in evidenza.
Né ha pregio, ad avviso della corte territoriale, il rilievo del pericolo di paralisi per l'amministrazione del condominio, perché da un canto, sarebbe sempre possibile deliberare ai sensi del terzo comma dell'art. 1136 c.c.; dall'altro residuerebbe la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria a norma dell'art. 1105, comma terzo, c.c. la cui applicazione in tema di condominio non si contesta da alcuno.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il Condominio di via Peschiera n.c. 15 in Genova, affidandosi ad un unico motivo.
Resiste con controricorso l'Oliva Andrea, che, a sua volta, propone ricorso incidentale condizionato, fondato su di un unico motivo, al quale il condominio oppone controricorso.
Vi è anche memoria difensiva del condominio.
All'odierna udienza i due ricorsi sono stati riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE - con l'unico motivo formulato il ricorrente principale censura l'impugnata sentenza per violazione o falsa applicazione degli artt. 1105, 1106 e 1136 c.c., adducendo che erroneamente la corte di appello si è discostata dall'orientamento di questa Suprema Corte in tema di <<condomini minimi>>, secondo cui la disciplina dettata dall'art. 1136 in tema di costituzione delle assemblee condominiali e di deliberazione delle decisioni presuppone necessariamente una pluralità di partecipanti al condominio, superiore almeno a due, perché altrimenti non sarebbe attuabile la possibilità, sulla quale il sistema è imperniato, che l'assemblea si costituisca e deliberi validamente a maggioranza con i criteri e nei modi stabiliti dalla legge.
Secondo tale orientamento, nell'ipotesi di condominio costituito da due soli condomini, non essendo possibile la formazione di una maggioranza con riferimento al numero dei partecipanti ed essendo, conseguentemente, esclusa la possibilità per l'assemblea di costituirsi e deliberare validamente a maggioranza con i criteri stabiliti dall'art. 1136 c.c., deve necessariamente applicarsi, in forza del rinvio alle norme sulla comunione in generale disposto dall'art. 1139 c.c., la disciplina prevista dagli artt. 1105 e 1106 c.c..
Il ricorrente sostiene, inoltre, che le ragioni esposte dal giudice di appello per superare l'esposto orientamento sono infondate perché:

a) la sentenza n. 5914/1993 di questa Suprema Corte, che, ad avviso della corte territoriale, avrebbe operato in materia un consapevole revirement, al contrario ribadì ancora l'inapplicabilità delle norme dettate dall'art. 1136 c.c. al "condominio minimo";
b) contrariamente a quanto ritenuto dalla corte distrettuale, anche le sentenze n. 745/1966 e 535/1978 di questa Suprema Corte riguardavano delibere di nomina dell'amministratore condominiale e casi di condomini titolari di quote di pari valore; comunque, in caso di parità di quote, sarebbe impossibile anche l'applicazione del criterio dettato dall'art. 1105 c.c.,;
c) anche gli artt. 1105 e 1106 c.c. si preoccupano di limitare la preponderanza della consistenza proprietaria, perché opportunamente limitano il potere deliberativo del condomino di maggioranza alla sola materia dell'ordinaria amministrazione.

Il ricorso è fondato.
L'impugnata sentenza ha fatto erronea applicazione dell'art. 1136 c.c., ritenendo che le norme da esso dettate in tema di costituzione delle assemblee condominiale e di approvazione delle delibere assembleari possano essere applicate anche in tema di <<condominio minimo>>, vale a dire di condominio formato da due soli partecipanti.
Le considerazioni svolte dal giudice d'appello per giustificare tale decisione non valgono, invero, a superare l'argomento decisivo desumibile dalla norma in esame, che, condizionando la regolare costituzione dell'assemblea dei condomini e la validità delle sue delibere a maggioranze qualificate, da formarsi sia con riferimento al numero dei partecipanti al condominio sia con riferimento al valore dell'edificio condominiale, mostra di volere escludere dal suo campo di applicazione i condomini costituiti da non più di due partecipanti, nei quali non sarebbe mai possibile la formazione di una maggioranza in rapporto al numero dei partecipanti e, quindi, resterebbe esclusa la possibilità, per l'assemblea, di costituirsi e deliberare con i criteri stabiliti dalla norma in esame.
Il riferimento indiretto fatto da tale norma ad un elemento strutturale del condominio - quello del numero dei suoi membri, necessariamente superiore a due - per definizione non riscontrabile nei <<condomini minimi>>, esclude, ad avviso di questa corte, ogni possibilità di far ricadere sotto la sua disciplina anche il regolamento delle assemblee di detti condomini, sicché, in forza del rinvio disposto dall'art. 1130 c.c., che, dettato per l'ipotesi di mancanza di una specifica disciplina nelle norme che regolano il condominio, è indubbiamente estensibile anche all'ipotesi di inapplicabilità delle norme sul condominio, la costituzione dell'assemblea condominale nel caso di <<condomini minimi>> e l'approvazione delle relative delibere sono soggette alla disciplina dettata per la comunione in generale dagli artt. 1105 e 1106 c.c..
La tesi contraria oppone, ed i suoi argomenti sono puntualmente ripresi dalla Corte d'appello di Genova, che, in realtà, anche nell'ipotesi di <<condominio minimo>> e persino in quella che le quote dei due condomini ovvero con la maggioranza richiesta dal terzo comma dell'art. 1136 c.c. per l'assemblea in seconda convocazione e che, comunque, anche nel condominio con più di due partecipanti, quando si verifichi parità tra gruppi contrapposti di condomini, sono ipotizzabili casi di stallo, risolvibili, ai sensi dell'art. 1105 c.c., col ricorso all'autorità giudiziaria, sicché non vi sarebbe ragione per negare la stessa soluzione nei condomini a due.
Le obiezioni non convincono, perché, a prescindere da quella che fa riferimento all'ipotesi di delibere adottate all'unanimità, che con tutta evidenza prova troppo, poiché l'applicabilità di una norma va verificata in relazione alle ipotesi di contrasto tra i suoi destinatari, le altre fanno leva sulla disciplina prevista, rispettivamente dal comma terzo dall'art. 1136 e dall'art. 1105, ult. comma, c.c per ipotesi - quella dell'assemblea in seconda convocazione e quella della perfetta parità tra gruppi contrapposti di condomini - che sono solo eventuali nella vita del condominio costituito da più partecipanti. Va, invero, sottolineato che significativamente il legislatore, con riferimento all'ipotesi, principale e normale, di assemblea in prima convocazione, ha indirettamente richiesta la presenza di un elemento strutturale - quello del numero dei condomini, superiore a due - che è assente, per definizione, nei <<condomini minimi>> e che, mentre nei condomini costituiti da più di due partecipanti la situazione di stallo sarebbe un fatto solo eventuale, nei <<condomini minimi>> la situazione di stallo sarebbe fisiologica e non è concepibile che una norma sia dettata nella previsione di una sua più che probabile impossibilità di applicazione.
Né va taciuto che l'argomento della maggioranza non qualificata richiesta dal terzo comma dell'art. 1136 c.c. per l'assemblea in seconda convocazione non sarebbe applicabile alle deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore od alle altre deliberazioni indicate dal quarto comma dello stesso art. 1136, per le quali è, comunque, richiesta la doppia maggioranza qualificata prevista dal secondo comma.
Le considerazioni svolte, incentrate sulla chiara formulazione dell'art. 1136 c.c., non consentono di dare spazio ad altri criteri interpretativi, in particolare a quello fondato sulla ratio della norma, volta ad evitare, mediante la valorizzazione anche dell'elemento personale, il pericolo della preponderanza della consistenza proprietaria quando si debba deliberare su argomenti di particolare importanza ed involgenti aspetti di natura personale, come quello della nomina o revoca dell'amministratore condominiale. Senza dire che, come esattamente osserva il condominio ricorrente, tale preoccupazione è presente anche negli artt. 1105 e 1106 c.c., che risolvono il problema ad un livello diverso rispetto all'art. 1136 c.c., limitando il potere deliberativo del condominio di maggioranza all'ordinaria amministrazione.
Non v'è dunque, ragione per modificare l'orientamento costantemente affermato in materia da questa Suprema Corte (cfr. sent. N. 745/1966; sent. N. 1604/1975; sent. N. 5664/88), alla cui giurisprudenza, contrariamente a quanto ritenuto dalla impugnata sentenza, non fa eccezione neppure la sentenza n. 5914/1993, che riafferma l'inapplicabilità ai <<condomini minimi>> delle norme procedimentali dettate dall'art. 1136 c.c., per ogni aspetto di natura sostanziale ritenendo correttamente applicabile le norme sui condomini.
Va ora, esaminato il ricorso incidentale, proposto condizionatamente all'ipotesi, verificatasi, di accoglimento del ricorso principale.
Con l'unico motivo proposto il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1105 e 1106 c.c., osservando che, come dedotto in via subordinata in sede di merito, le norme citate, ove ritenute applicabili, sarebbero state comunque violate, perché l'assemblea, o meglio il condomino di maggioranza, ha nominato l'amministratore senza determinarne né i poteri né gli obblighi ed ha, inoltre, deliberato di conferire a terzi l'incarico di formare il regolamento di condominio, senza neppure individuarne l'oggetto, limitatamente all'ordinaria amministrazione ed al miglior godimento della cosa comune. Osserva la Corte che il ricorso è, con tutta evidenza, inammissibile, proponendo, proponendo esso, solo questioni esplicitamente ritenute assorbite dal giudice d'appello che, comunque, a seguito dell'accoglimento del ricorso principale, il giudice del rinvio avrà il dovere di esaminare.
E' dunque, evidente che l'Oliva Andrea, totalmente vittorioso in sede d'appello, non aveva interesse a riproporre in cassazione dette questioni.
Conclusivamente, in accoglimento del ricorso principale, l'impugnata sentenza va cassata e la causa va rinviata, anche per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'appello di Genova, che giudicherà, attenendosi al principio di diritto qui affermato.